「外國資本不了解，民營企業，基本沒了這樣的優惠，我們算是一個另類吧。現在情況下，整個市場格局已經出現國進民退的趨勢。國有企業老闆一般在職時間比較短，三年五年任職，又是上市公司老闆，先把股價作上去，股價和土地儲備量大小是有關係的。至於以後，他管不著了。」

計程車司機陳先生1999年來海南，到處都是爛尾樓，他指著鴻泰大廈周邊的幾幢新建好的高樓說：「這些以前都是爛尾樓，這兩年才修好。」

2009年6月30日，北京土地整理儲備中心二樓的交易大廳。

1993年6月23日，時任國務院副總理的朱鎔基發表講話，宣布終止房地產公司上市，全面控制銀行資金進入房地產業；次日，國務院發布《關於當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》，16條強力調控措施包括嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆藉資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。銀根全面緊縮，如多米諾骨牌一般，嘩啦啦，海南樓市倒了。4200元、5000元、4000元、3000元、2000元、800元，孫德清以4200元一平方米買的一幢樓，從高峰期的5000元一直跌到800元，直到2009年也就二三千元的價格。孫德清目睹了有人年初開賓士、年末騎自行車的景象。數一數二的房地產開發商匯宇公司的老闆，跑到了美國申請了破產，連計程車都不允許坐。這名老闆賣完了樓，到下面的縣裡買了很多地。後來沒人管，房子沒蓋起來，政府把地給收回了，打起官司。當時審判這樁案子的海南省高院審判員老劉，也審過孫德清的官司。他問孫德清：「匯宇是怎麼回事？這麼多人起訴他，有些請求只要他反駁一下就行了，訴訟是站不住腳的，他也不來應訴。」孫德清說：「可能他根本不管了，虱子多了不癢，債多了不愁，無所謂了。」

「他的身上有勇往直前、不甘落後的精神。」潘詩麟評價他的兒子，「但他也相當小心，走一步也回頭看看再往前走，絕不冒冒失失。」

當時的海南房市，完全是混亂的，上演著「樓瘋」的荒誕戲碼。從政府制定的政策看違規成本很低，很多開發商一算，多蓋幾萬平方米的房子，賣了賺的錢比交給政府的罰款多得多，划算呀。那些違規的房子，辦不了房產證。據在海口生活了20年的一家公司老闆胡先生介紹，至今海口還有三千多套房子拿不到房產證。

當時的海南就是做著沒房產證的房子交易，後來一人拿著房產證跟潘石屹做生意，讓潘石屹起了九_九_藏_書疑心。

2009年，「地王」頻出，這與四萬億元的流向，企業的國進民退等現象，一併成為公眾熱議的話題。

1991年年底，鄧小平南巡前，孫德清以1100元一平方米的價格買了一幢樓。1992年春節過後，漲到1600元。他不賣。1992年6月，2000元，還是不賣。1992年年底，4000元，賣了。凈賺兩百多萬元，「當時可開心了，錢用麻袋都裝不下」。據國家統計局數字，1992年北京市居民人均可支配收入全年是2556.12元。

短短三年，總人數不過655.8萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司，房價增長超過四倍。泡沫破滅后，留下600多棟「爛尾樓」、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元見《上世紀90年代海南房地產泡沫警示》，作者楊彬彬，刊登于《財經》雜誌。

為了這塊地，潘石屹作了精心準備，對總價、單價、內部利用率、銷售額等數據進行了詳細測算。他覺得兜里錢多，銀行也願意按低利率貸款給他們，做了最高的預算35億元。拍賣之前，他給任志強打了電話：「任總，我們去看看吧。」對方說：「你別去了，去了也買不著。」任志強認為已經在廣渠路地塊失手過的、急於儲備土地的中化方興，這次是志在必得。

他從規劃局出來，遇到一位朋友。朋友問他幹什麼，他答道：「我到規劃局查資料，他們不讓我查。」朋友說：「你在海南待了多年，還不知道海南人的規矩？」

他笑了，他說：「我朋友告訴我，用不著給錢。就是五斤橘子、兩條555香煙。這是標準啊！」

賣樓、發財、再賣更多的樓、再發更多的財。潘石屹的發家，是如夢幻一般的真實事件。當時的海南就像無根之島在海水中搖晃，搖得所有捲入房市的人都有這樣夢幻的感覺。

SOHO中國最後一次舉牌，39.5億元。拍賣師叫了三聲后，保利代表隨即叫價39.9億元。拍賣師話音未落，中化方興代表立即舉出40億元。現場一片騷動，「噢、哦、啊……」的聲音和鼓掌聲此起彼伏，持續了近半分鐘。此時，潘石屹拍著手掌，再次回過頭望著中化代表。

在海南，潘石屹他們炒了好幾個房，最後一個房子叫「連依盧」（音），在山上，能看到海景，景觀很漂亮。賣房人說，他有房產證，而且有每個門的鑰匙。這在沒房產證、沒鑰匙的海南房市是反常的。潘石屹在海口做了五六單生意，都只有土地局一個證明九*九*藏*書，規劃局一個證書。「你這個房產證，哪個印刷廠都能印出來。鑰匙，要做假太容易了。」這讓潘石屹起了疑心。他覺得他該去規劃局查查資料。

潘石屹轉身舉起大拇指衝著中化方興代表說：「你牛！」

當時海南房市有多混亂？一個開發商搞建設，起碼後面跟著十個人炒樓。買房的人都看不到樓，根本不知道房子在哪裡，沒法看。有時候一套房賣給好幾家，直到收房的時候同時到場才發現上當了。「你要買房，你怎麼知道對方還賣給誰了呢？沒有房產證，不像現在可到房管局查。」

後來，潘石屹逶迤北上，尋找新的項目。直至2001年，他才重返海南，在博鰲開發藍色海岸。而孫德清打了十幾年官司，直到2007年才將所有官司基本處理完畢，轉身做旅遊產業。他說：「我再也不敢碰房地產了，搞怕了。現在海口的房地產開發商幾乎都不是以前的。」

下午三點多，拍賣開始。

因為理性，因為「沒有被貪婪破壞的智慧」，潘石屹曾從1993年海南房市破滅的泡沫里逃了出來。憶起當年，他興奮之情溢於言表，天水話脫口而出：「本子呢。」那本子是海口市規劃局賬本，海口市房地產所有的秘密曾在潘石屹眼前一覽無餘。

孫德清說：「突然有了錢，當然開心啦。你開心，還有別人賺得更多、更開心。你掙了1000萬，人家賺了3000萬、5000萬；賺了3000萬、5000萬的，上面還有人有了上市公司。」

他說，早幾年開車，路邊接二連三，全是爛尾樓。每到夜裡，黑糊糊的一片。

在海口規劃局門前的一條路，他發現，路邊全是賣橘子和555香煙的小販。他用兩個袋子裝了五斤橘子、兩條555香煙返回規劃局，放在那小夥子桌上。他不知道該怎麼開口，只好訕訕地笑了笑。小夥子看都沒看他，咣當咣當地將橘子和香煙裝進了他的抽屜里，頭也沒抬地甩了一個賬本在桌上。

雖然有空調，但人太多，沒效果。熱氣蒸騰的空間里，人人滿頭大汗。

黃光蓋說，潘石屹始終保持著招牌式笑容。當SOHO剛舉34.2億元，中化方興代表馬上叫價35億。潘石屹回過頭，沖身後的中化舉牌人笑了笑。

潘石屹說：「從市場氣氛來看，房地產企業或多或少存在恐慌，才出現這麼多地王。上海長風地塊地價每平方米2.2萬元，我去看過，我認為最多值一萬元，旁邊的地塊是天虹拿到的，每平方米只有2200元。你說沒有恐慌，不是事實。恐慌主要來自資本市場，這讓要上市公司和已上市公司https://read.99csw.com對土地有恐慌。為了拿地，萬科增發100億。前幾天我們對十幾家公司的土地儲備進行了分析，萬科還不算過分。最多的儲備了153年，30年儲備的公司多得不得了，萬科的儲備還算靠後的。越泡沫，越恐慌，越是靠後，越恐慌。最重要是要有定力，如果隨波逐流，別人製造泡沫，你也跟著製造泡沫，可能破產的就是你。土地是好幾十億拿一塊地，對別的行業來說是不可想象的。任何一塊土地都可能決定公司的成敗，所以要特別小心。」

這10家國企代表除了中化方興這一家外，另九家潘石屹全認識。剛進去時，他和中化方興代表握手問對方哪家公司的？對方回答：「小公司！」

也許，他過去見多了批鬥，見多了那個顛倒混亂年代人的浮沉起伏。這種命運無常的幻滅感讓他尤其謹慎。潘石屹說：「無理性的人就像過眼雲煙。中國房地產歷史，一批一批的人太多了，五年一批、五年一批，很快就沒了，就是因為缺乏紀律性和理性。」

孫德清說：「我認識的好多人找都找不到了，不是他跳樓了，就是他無法面對的人跳樓了。」一些內地企業給別人錢炒樓，被套住了。泡沫破滅后，給錢的人跳樓了。

在多起拍賣里，2009年6月30日北京廣渠門15號地的拍賣頗受矚目。再後來，「地王」頻出的新聞轟炸著人們的眼球，人們與房價緊緊綁在一起的敏感神經也在三天一「地王」的消息里被震顫得麻木了，再也沒有像廣渠門15號地拍賣那樣的關注熱度了。

潘石屹說：「商人的嗅覺和普通人一樣，只要你有健全的智力，都會有的。最關鍵的是，你敏感的智慧，可能常常被貪婪破壞了。明明有了風險，你覺得還能賺更多的錢，就想繼續賺，和股票一樣。結果砸了。不是說商人的嗅覺比普通人高多少，其實需要的就是普通的常識。不要讓貪婪把常識和基本的智慧給破壞了。」

在他眼裡，潘石屹不是個志在必得的人。「潘石屹做什麼事都沒有志在必得。志在必得是不惜一切代價都要做，就像富力對10號地一樣。我認為一個好商人，不會幹出讓所有人覺得不合理的事，那不是好商人。」

泡沫消散，留下的是成片的爛尾樓。

拍賣數字升到33億后，SOHO中國總裁閻岩才開始舉牌。後來，只剩下SOHO中國、保利、中化方興在競爭。SOHO中國、保利代表舉牌前都會先按計算器，但中化方興代表根本不考慮，別人一舉他就舉。

那本子是規劃局賬本，海口市房地產所有的秘密都在潘石屹眼前一覽無餘。查了本子，他發現rｅａd.9９csｗ•com海口人均規劃面積已有55平方米，當時北京人均才7.3平方米，美國人均也才二三十。回去后，潘石屹就覺得：「這地方不能長待，要撤。」人人吃海鮮的景象不可能長久。

在場沒有一家外資公司。11家競標的，除了SOHO中國以外，剩下10家全是國企。潘石屹前面坐著中信、左邊坐著遠洋，右邊坐著萬科，後面坐著保利、中化……

潘石屹說：「你看了現場后，就能知道，中國經濟不景氣，民營企業已經退出一線。各行各業，國企拿錢很容易，中化、中糧、保利、中信……利率非常低啊。小企業拿不到錢，你看碧桂園發的債，利率是12%。我們資金負債表好，銀行肯用低利率貸款給我們。剛貸的款，16億，不到3%的利率。

潘石屹是一個相當謹慎的人。2007年SOHO中國上市后，潘石屹曾發動全公司的人給他找地，提供資源的有相應的獎勵制度，可見他也曾急著把錢花出去。但是這個過程很短，沒多久就是金融危機。金融危機來了，他就謹慎了。「不像開始那樣急著找地，很審慎，每塊地都要測算好了才行，或者等著抄底。」SOHO中國銷售總監金懷南說，「潘總這個人整體還是居安思危，雖然有錢，做事還是比較謹慎，這可能跟他吃過苦有關。他吃的那個苦可大了，一般人都沒有經歷過。吃過苦的人不一樣，不像那些人有了錢，拿去賭輸十個億都無所謂。他是口袋裡有現金，心裏就踏實。」

潘石屹講到這裏的時候，我舉起右手，大拇指和食指捻了捻：「是不是要錢？」

到了38億元，潘石屹發現手上沒有測算數據了。閻岩問他，是否還舉。潘石屹悄悄示意，再舉一次吧。「最後舉到39.5億時，我說算了吧，跟他開這個玩笑幹什麼嘛。舉一次就是加一個億，玩笑開大了。樓麵價已經是1.6萬元一平方米了。萬一他不跟著我舉，那我就被套牢了，虧大了。」潘石屹說。2009年9月上旬，潘石屹在望京核心區域拿下的地塊，200米高的標誌性建築，樓麵價才一萬元一平方米。他說：「當時我心裏都很發虛，我看（中化）他們的勢頭很猛，他們三個人都不商量就舉牌了。後來我才知道，不管我舉多少，他都會壓住我。」

潘石屹的腦里，似乎安著一個警鈴。在1993年的海南，他聽到了警鈴聲；2009年6月30日，在北京廣渠路15號地拍賣上，他再一次聽到了腦里的警鈴聲。

絕大多數的人，只顧閉眼做夢，卻忘記睜眼看清醒的現實。名叫貪慾的病毒，讓被感染的人陷入非同尋常的大眾幻想與群眾性癲狂中。九_九_藏_書海南正在複製17世紀荷蘭鬱金香球根泡沫的狂歡景象。

進入這個市場的人絕大多數沒有收手，直到樓市崩盤，逃不出來了。

潘石屹他們據說是及時抽身的極少數人。孫德清告訴我，當年在海南炒房的人百分之九十都虧了。

「就跟買股票一樣，有幾個買股票的知道上市集資的公司是幹什麼的呢？買房也是這樣。像我一個朋友，我買一套房子賣給他，賺了；他不平衡，又賣了，又賺了。接手我朋友的人再賣，一直賣到最後接手的人，就賣不出去了。」海南省旅遊協會推廣中心總經理孫德清告訴我，他1987年年底到海南，是海南房地產從瘋狂到泡沫破滅的親身經歷者。

孫德清說：「當時房地產荒唐到什麼程度？1993年我到海南下面一個縣的農場花了幾百萬元買地，連地是哪一塊都不知道。沒有任何正規手續，也就一張收據。當時都是這樣，很瘋狂。政府一會兒找我要修路費，一會兒找我要水電基建費，但一直沒給我土地。直到2005年起訴，2006年判決。我虧了兩百多萬元，疼痛只能往肚子里吞。」

萬通六君子在海口九都別墅挖到了第一桶金。據潘石屹說，賣房的收入繳完稅後，純利潤有一兩百萬（王功權的說法是有400萬元左右）。這筆錢對潘石屹來說，是巨大的衝擊、難以言說的興奮。錢轉賬到賬戶上，他想：這錢真的能用么？他第二天早晨特意取了一點錢，買了麵包吃。麵包咬到嘴裏，這錢真的能用。他還買了份兩角錢一份的《海南日報》。

泡沫破滅是不可承受之重。有的人跑了、有的人死了。

海口規劃局的一個小夥子拒絕了：「資料保密。」

搜房網記者黃光蓋回憶，當天媒體特別多，他下午一點半就在門外等了，搶佔位置。進場后一看，長10米、寬8米的大廳，擠了兩百多人，烏壓壓的。一般情況下，公證處和拍賣師身邊是不能站人的，但當天人太多，10個保安也維持不了秩序，所有能站人的地方都站滿了人。當時甲型流感還比較嚴重，保安全戴著白色口罩，人員進場前要測體溫。

金懷南說：「SOHO中國上市之後，我們再去拍地，發現國企拍地不計成本，你還是拿不到地。」

海口市海秀中路南大立交橋處，有一爛尾樓叫鴻泰大廈，成為流浪漢的天堂。幾個光膀子的流浪漢在一樓用柴火煮飯吃。這裡是海口市的商業中心區域。據保安說，當初投資跟不上是爛尾的主要原因。後來這幢樓的官司打了十幾年，一直未了結，產權不明晰。曾經有很多公司問過這裏想合作，都被複雜的產權關係嚇跑了。

拍賣完畢，成交額40.6億元！