這一次爆炒海南的遊資有多大，有未經證實的消息稱，截至今年1月至少有6000億元的資金在海南獲批「國際旅遊島」前後進入海南的房地產市場。一夜間，海南冒出了近60家信託投資公司及一批股份制、會員制的金融性公司。這數千億的國內遊資主要構成無外乎浙江商人（溫州炒房團）的錢、山西煤老闆的錢、內地官員的「腐敗基金」，當然也包含零散的全國各地居民投機客。《21世紀經濟報道》披露的消息稱，單單從山西撤退轉戰海南的浙商就帶來了300億資金進軍三亞房地產，6000億元數據可信度可見一斑。當老謀深算的摩根士丹利和高盛都在拋售他們在中國的房產和物業之時，海南的這輪爆炒不得不讓人心驚膽戰。

同時我們可以觀察到，中國建築質量普遍比較低劣，建築壽命僅為30年而已，而英國平均為132年，這使中國成為全球最大的房產建設浪費國。

面對這樣的輪迴，不禁感嘆，海南的熱土，有多少遊資可以重來？

在房地產領域，將原有房改方案中作為供給主體的經濟適用房，列入只有少數中低收入階層才有可能享有的「保障性住房」，將絕大多數城鎮居民驅趕到開發商任意定價的商品房市場，由此中國經歷了2003年以來全國房價和房地產投資持續高漲、國人望而生畏、地方政府和開發商獲取暴利的虛假經濟繁榮時期。

事實上，高房價和房地產拉動經濟增長本身就是個偽命題。我只說兩點：

中國經濟的增長絕不是民眾心中所謂的「增長」。在我看來，中國經濟的「增長」是一出人類歷史上前所未有的滑稽悲劇。

之所以海外熱錢沒有加入進來，一則去年以來中國政府對外資進入房地產有所限制，二則海外投機巨頭基本上已經看空中國樓市，從2009年上半年他們就開始撤出中國樓市而不是進入。2009年新進來的海外熱錢是迴避房地產的，這些錢基本上都去了股市。

事實上，這不算什麼秘密，甚至於可以說，龍永圖先生充當的是喊出皇帝沒穿衣服的那個小孩子。

房地產業拉動經濟增長是一個偽命題選自《向高房價宣戰》（曹建海著）一書，有刪節。

最後，高房價直接影響社會總產品的交換和分配效率。房價高了，租金自然大漲，店鋪的生存就成了時下最艱難的一個問題。當商鋪普遍無法生存時，貨物必然不能暢其流，失去了「外部需求」的全球1/4～1/3的工業品生產能力，必然面臨一個更加兇險的環境。由於國內消費被高度壓制和阻塞，大規模投資推動下的產能過剩問題會更加突出，必然在不久的將來深層危及中國的銀行體系安全，引起金融和經濟體系的大危機。

把老百姓的住房、醫療、教https://read.99csw.com育等最基本需要，當成壟斷經營的企業事業單位藉機要挾和財富掠奪的工具，是1998年為應對亞洲金融危機、擴大內需的重要改革之舉。其中，醫療、教育改革的最大成就，是造就了一大批心靈和肌體皆被金錢腐蝕的「白衣天使」和「人類靈魂工程師」群落，以及極其低效但昂貴的醫療和教育服務。目前，中國政府正在設法修復傳統的市場化、產業化改革帶來的負面影響。與公眾願望存在巨大差距，甚至是背道而馳的。

誠然，房地產價格迅猛增長，居高不下的重要原因之一是地方政府的推動。地方政府在市場監管、公共品提供、保障社會公正上嚴重失職。

第二，大量資金湧入樓市投機導致的虛假繁榮說成是拉動經濟增長更是大錯特錯。社會的資金總量是有限的，投入到房地產行業的資金多了，也就意味著投入到其他行業的資金少了，新湧入的資金導致房地產繁榮從而帶來的所謂經濟增長，並非不可替代，它們投到其他行業同樣可以帶來經濟增長。

第一，所謂房地產可以拉動近百個關聯行業的增長，這是錯的，不是房地產會拉動，而是只要蓋房子就會拉動，只要稍微有頭腦就懂得房地產和蓋房子是兩個概念。比如允許百姓集資建房，這照樣可以拉動那些行業，什麼水泥、鋼筋、裝修通通都需要。高房價的房地產更不是拉動這些行業的原因，房價再高，好處主要被開發商和炒房者拿掉了，至於鋼筋水泥、裝修工人的收入等上漲非常有限，房價翻4倍，鋼筋水泥漲修材料工人工資總體漲50%就不錯。用巨大的房價泡沫去拉動這些建築材料的虛假漲價，有何意義？出來混是要還的，中國根本用不了這麼多房子，今天多建了，10年之後就不用建了，今天多用的材料、多聘用了工人，10年之後就少用了。

房地產泡沫將導致通貨膨脹，通貨膨脹將可能引發經濟危機。縱觀世界各國或一些地區所發生的金融危機，絕大多數都是從房地產泡沫開始的，比如中國香港、日本和美國都發生過這種事情。

表面上看，房地產繁榮推動經濟增長，增加地方財政，然而以土地換取GDP的暫時增長完全是短視的行為。

從歷史和現實看，海南建設國際旅遊島是有相當大的潛力的，甚至可以說是無限大，這是因為自從海南設立特區以來到今日，海南的遊客大部分都是國內遊客，國際遊客則寥寥無幾。如果真能建成國際旅遊島，其經濟前景可想而知。1983年初，中共中央、國務院批轉《加快海南島開發建設問題討論紀要》就提出「海南島有條件逐步建成國際避寒冬泳和旅遊勝地」。1988年接待國內外遊客118https://read.99csw.com.5萬人次，而其中國際遊客僅為19.8萬人次；如今的海南已初步形成吃、住、行、游、購、娛配套的旅遊接待體系。海南目前有導遊9844人，與旅游業直接相關的從業人員超過16萬人，約佔全省總人口的2%。2009年，海南接待遊客2200萬人次，旅遊收入206億元，而這其中的國際遊客仍然比例相當低。

首先，高房價損害了居民消費福利，在高房價下，出現了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影響了一些城市年輕人的創業熱情；在高房價下，工人的工資即使上漲，也失去了改善生活的意義。

國家統計局數據顯示，2009年6月三亞房價為9526元/平方米，而到了9月則已到了14751元/平方米，3個月內暴漲60%，時至今日，恐怕此地已經不存在兩萬以內的房子了。2010年1月19日，國家統計局發布的全國70個大中城市房屋銷售價格指數顯示，去年12月，三亞房價比當年11月上漲5.1%，排名全國第一，海口環比也上漲了3.3%，排名全國第四。這一切，僅僅是來源於一個「國際旅遊島」概念，全國各地開發商和投資客蜂擁而至，以三亞為代表的東海岸地價和房價一路飆漲。

其次，高房價必將危及中國產業的國際競爭力。高房價推動的高工資勢必推動商品價格的虛高，將使中國製造業步香港地區的後塵，失去國際競爭力。即使世界經濟復甦，中國產品的出口也將失去擴張的機會。

去年房價的新一輪猛漲再次引起關注，而去年年底龍永圖先生揭示了一個驚人的秘密：高房價是可以控制的，關鍵在於地方政府願不願意去控制。他直言「政府做得不夠」、「政府不是窮得叮噹響，是有錢」、「應該2/3房子由政府提供；1/3開發商去做，這部分房價越高越好，讓富人去買，稅收給政府」、「可以將高檔房放在郊區，富人不是有汽車嗎？讓他們開著賓士寶馬去」。

就在迪拜泡沫破滅之時，中國海南的房地產市場正如火如荼地上演另一部新的神話。是的，曾經在20世紀90年代初經歷過樓市崩盤的海南，再次迎來了各路炒房遊資的捲土重來。

我們的國際旅遊島建設，不是要製造樓市泡沫這樣的龐氏騙局，這隻會帶來一時的熱火朝天，到頭來泡沫崩潰毀掉的則是大局。

更嚴重的是，房產過度繁榮正是抑制內需的重要原因之一。房地產及房地產相關行業需求的拉動，是以更大範圍、更多行業的消費需求被壓抑為代價的。房價越高，其對內需拉動的破壞性就越大。我國最終消費佔GDP的比重已從20世紀80年代62%下降到2005年52.1%，居民消費率也從19https://read.99csw.com91年48.8%下降到2005年38.2%，可世界平均消費率卻高達78%~79%。高房價將民間財富洗劫一空，嚴重影響了普通民眾的消費信心與消費能力。

由房地產業拉動的國民經濟增長，究竟是房地產開發商們創造的，還是由作為其上游的規劃設計、建築、裝飾裝修、建材、家居設備等部門創造的，稍微有些常識的都可以給出唯一正確的答案。

在我看來，高房價下的房地產業不僅不能成為拉動國民經濟增長的最主要動力，而且必將成為中國經濟復興的最大障礙。

案例：海南熱土，有多少遊資可以重來

1994年分稅制改革造成財政「聯邦化」現象出現，即絕大部分財政收入集中於中央政府，地方政府的財政收入則急劇下降，而其開支卻未降低，因此基層政府普遍處於入不敷出的狀態。這樣就導致了地方政府尋求開源渠道增加財政收入，土地公產是地方政府的可支配資源，土地資源在很多地方成為重要的財政收入來源。

海南地產的熱炒讓遊資和熱錢再一次進入公眾視野，也成為媒體關注熱點。而今天我們看到的情況與2006年左右的炒房熱已經有明顯的區別。這一次主要是國內民間遊資的炒作，海外熱錢沒有介入。三亞市房產管理局局長李洪海透露，目前三亞的購房客來自東三省、北京、上海、江浙、山西、四川等省市。

造成這樣的局面是由於我們的海南非但沒有形成后發優勢，反而養成了后發劣勢，這涉及到方方面面，包括海灘景區建設、經營模式、酒店建設、語言文化等方方面面。比如，三亞的旅遊區有密密麻麻的居民區，這在其他國際旅遊島是看不到的，居民區撤出旅遊區才是發展之道，而三亞恰恰反過來把住宅樓建進度假區，東北大秧歌每晚扭在酒店門前，是一道人見人厭的風景線；又如對原生態椰林海灘的保護不足，海南毀於城市化、村鎮化的海灘比比皆是，例如，好端端的東郊椰林硬是被村民變成了沒人再願光顧的種植、養殖場；三亞的房地產開發，在貼近海灘的地方建起高層、超高層住宅來賣，連海邊建築高度梯級升高、層層看到海景的常識都不顧及，如何奢談國際化？

閱讀提示：地方政府以房地產為經濟引擎，是沒辦法的辦法，一是GDP政績的壓力，二是財政困境迫不得已。1990年代初的分稅制改革導致了地方財政的嚴重困境，那時候可以說大範圍的地方政府和事業單位都瀕臨了「破產的邊緣」，發不出工資。1990年代中後期，終於靠房地產擺脫了危機，地方政府也開始富裕起來了。時至今日，我認為地方政府不能再這樣依賴房地產了，一方面百姓被掏空了，再這樣下去經濟將面臨崩潰的危險，另一方面https://read.99csw.com，中國經濟已經有長足發展，地方政府應該可以逐漸尋找其他的財源，替代房地產賣地收益。

更多地請參考曹建海的文章《房地產拉動經濟增長是個偽命題》：

面對捲土重來的洶湧遊資，我們必須釋放出明確信號，那就是堅決打壓海南樓市泡沫的信號，決不能讓地產炒作毀了國際旅遊島建設的美好前景。而地方政府也千萬不要把國際旅遊島當成房地產開發的「新概念」來運作，為了一時的「土地財政」爆發而犧牲海南走向國際化旅遊的前景。

更為重要的是，房地產炒作與國際旅遊島建設本身也是背道而馳，炒高的房價房租只會讓國際遊客望而卻步，而不是紛至沓來。各位看看全國每個中小城市乃至縣城都有幾座號稱「國際大酒店」的，可其中有幾個老外來住，有的只是本地官商消費。為什麼？因為國際遊客不是富翁，都是自掏腰包。性價比最高的熱帶海島才是其首選，我們的海南國際旅遊島怎能按照國內公款消費、質次價高的宰客模式經營國際旅遊呢？須知，國際旅遊島不是奢侈消費的場所，不是像迪拜那樣的全球炫耀性消費基地，況且，就連迪拜泡沫都已經破滅了。我們到底是要打造國際旅遊島還是中國式迪拜？

對海南發展頗有發言權的遲福林最近說，如果國際旅遊島建設又炒起了房地產泡沫，那就是失敗！為什麼？因為我們這些過來人記憶猶新：先是炒免稅炒出「汽車潮」：軍艦、登陸艇都參与倒賣免稅車，全海南所有機關、企業、事業單位家家有批文，個個倒汽車。中央一個禁令下來，6萬台車停滿海口市的大小院落等待善後處理。後來是炒特區政策炒洋浦封關，兩萬多家房地產公司搶灘海南，泡沫破裂后造成近千億呆壞賬，造成海南經濟長期蕭條的歷史性失誤。如果今天記吃不記打地再來炒作房地產，所謂國際旅遊島建設難免重蹈覆轍。

千萬不要忘了遊資的本質：推高泡沫，席捲財富。遊資從來不是建設性的，而是投機性的，投資者不創造財富而是捲走財富。遊資不是真實的投資，沒有持久性，投資者看到的是可以短時期炒作的概念而非真正有預期價值的良好項目。他們來到海南，不是相信他們的房產會在將來穩定升值，而是相信眼前介入、利用概念炒作而短期轉手撈一筆。至於他們炒高的泡沫吸引來很多盲目的真實投資者，進一步把雪球滾大，而將來有朝一日突然發現原來國際旅遊島根本就與地產沒什麼大的關係時，到手裡的房子多得賣不出去時，則不關他們的事了。

看看20世紀90年代初的海南房地產泡沫的結局吧，高房價能有價無市地苦撐8年，這種「不見棺材不落淚」的戲劇化情節，真令人扼腕：那時候多少最後想跳樓的老闆後悔爆炒到4000、300九九藏書0/平方米時堅決不出手，落得個後來1000、2000/平方米無人問津。

英國6000萬人口，每年出國旅遊高達5600萬人次，比例極高吧？可是你在海南的各個景點卻很難看到他們的蹤影。前幾年海南也運作過英國遊客包機來海南，結果無以為繼，回頭客更是少之又少。美國人帶薪度假比例也極高，而他們來亞洲首選日本和印度，來中國不多，來海南更少；俄羅斯每年出國游超900萬人，按說，冬季來三亞游泳，是離他們最近，花費最少的熱帶海灘，前幾年也來過一些人，聖誕節、新年假期是他們冰天雪地最想去熱帶度假的季節，可如今卻很少看到他們的蹤影了，他們全去越南，不來海南。你只要到三亞的酒店裡看看就知道了：沒幾個國際遊客，全中國人。

總的說來，房地產泡沫必須要嚴肅對待，地方政府更不能將房地產行業視作拉動經濟增長的支柱產業與引擎。這就要求對地方政府官員政績考評要從單純的GDP指標增加為包含地方民生與長期經濟增長潛力的綜合指標，防止地方政府的短期行為，使得中央政府的房產調控政策達到應有的效果，從而改善民生並提高經濟發展質量。

一個最簡單的道理，如果住房商品化可以覆蓋全部城鄉土地，如果在堅持嚴格的城鄉統一規劃條件下，允許任何經濟主體從事住房開發，則在中國城市化和新農村建設大背景下的中國，絕無房地產開發不振從而拖后國民經濟增長速度的情況發生；而為廣大人民詬病的高房價問題，必將在居民自建成本的壓迫下，低下它那持久高昂的頭顱。

我想正是看到這些現存的問題，正是基於海南離國際旅遊島相差萬里的現實，中央政府才有了建設國際旅遊島的全新規劃。海南是到了要大幹一場的時候了，30年來我們這個最大的經濟特區人均GDP排在全國末尾，實在與其得天獨厚的地理位置和政策資源環境極不相稱，「國際旅遊島」規劃的提出適當其時。然而，這絕不能成為新一輪房產炒作的理由，國際旅遊島不是靠房地產泡沫來堆砌的，海南的熱土，再也經不起又一次爛尾樓遍地的折騰。

另一個原因是，許多地方政府將房產列為推動經濟增長的支柱性產業。在許多地方，房產已經成為地方政府GDP上升的重要支柱。

這20多年來國際遊客不青睞海南，自有他們的理由。從夏威夷到馬爾地夫，從普吉島到巴厘島，生態天然的熱帶海島，成為度假勝地容易，但要吸引國際遊客的紛至沓來卻不容易。為什麼？因為雷同，一樣的椰風海韻，一樣的碧海白沙，熱帶海島度假的國際化生意，在海南建省之前早已在東南亞連串海島上成熟得不得了。而後起競爭的海南，時至今日顯然仍未找到與這些領先巨頭們爭奪國際遊客的法寶。