中午吃飯時雙方就準備好了相關的法律文件。下午1點多，里昂證券就來電通知「獲得了香港聯交所的增資批准，」可以正式開始工作了。下午5點，里昂證券來電說已發行完成了基本的認購，因時差，尚需等待歐美的消息。晚上約10點鐘，整個增資擴股的1.4億多美元的資金就全部到賬了，而我們與里昂證券的全部法律文件直到凌晨2點多才整理完畢並互相簽署。

年初的華遠地產董事會上，當我雄心勃勃地彙報年度經營發展規劃時，黃鐵鷹表示了堅決的反對，並代表大股東重申了香港經濟下滑和中國經濟下滑的危險，提出要將風險意識放在首位，要首先保證企業的安全，甚至提出在目前危機前景不明的情況下，「不投資就是最好的投資決策」。

李嘉誠先生專門為此給寧高寧寫了封信，要寧高寧仍然按原來已簽訂的高房價合同，要求買房人繼續履約。確實，按照香港的法律，寧高寧完全有權向法院提出繼續履行原合同的要求，但寧高寧沒有這樣做，而是允許所有購房人放棄定金而不再履行原合同，畢竟這些人已經出現了巨大的損失，公司也有了大筆的收入，房子也還可以再賣一次。「房奴」這個詞自那時起流入大陸，但陸對「房奴」的理解卻與香港完全不同，香港房子的跌價遠大於50%，房子已經貶值得很厲害，要還的貸款超過了房子的價值，讓還貸者成了「奴隸」，但中國的「房奴」在房價的上漲之中都發了大財，用更少的錢買到了更值錢的東西，天下哪有投資房子發了大財的人反而成為「奴隸」的呢？

劉曉光讓企業贊助市計委實現現代化辦公，這樣的事更是數不勝數，但劉曉光被所有的人認為是好官。一是劉曉光從來沒有為個人的利益發生過任何的貪污腐敗；二是劉曉光是個熱心於推動改革的好乾部，他會努力幫企業想辦法跨越政策的障礙，轉個彎也要讓事情能九九藏書辦成，為企業和北京市的建設做出了巨大的貢獻。正是因為這一點，許多人都不把劉曉光當成官員而是當成朋友，不是因為他當過官，而是因為他的努力和當官的便利條件，為改革和市場化的建設做出過力所能及的貢獻。

於是我購買了原來屬於劉曉光的在北四環邊上的土地，建設了華亭嘉園小區，同時還用企業拆借的方式借給劉曉光一個多億的周轉資金。劉曉光正是用這筆錢收購了廣西的陽光上市公司（現改名為北京首創陽光房地產有限責任公司），後來也正是用這家公司做了我二次創業建立的現在的華遠房地產公司的股東。

寧總的看法和大多數香港人的看法一致，都認為亞洲金融危機會嚴重地損害全球經濟，朱鎔基「保八」的決心恰恰說明中國的經濟已經出現了問題，很可能出現的是不能「保八」的繼續下滑，那麼中國的房地產業也一定會出現重大的問題，甚至可能是泡沫的破裂。

雖然公司1998年的戰略調整和資金情況變化並沒有在當年造成重大影響，卻在1999年凸顯出問題的複雜性了。

那年劉曉光因為陳希同、王寶森的事件被「雙規」審查之後，離開了市計委副主任的職位，去北京首創集團任總經理。首創當時已經窮得叮噹響，但手中握有許多借官方的力量而獲得的土地資源，恰逢華遠上市之後手中持有大把的現金，於是劉曉光再次找到我合作。

年初時誰也不知朱總理會真的走出住房制度改革這步棋，因此寧總堅持從整體經濟可能下滑的角度，保守地安排了整個華潤（北京）置地有限公司的計劃：一是這次1.4億美元的資金不能調入國內，而是提前償還去年增發的可換股債，以避免國內的房地產市場持續下滑，華遠公司無力償還2004年的到期債務；二是華遠公司在境內大規模地壓縮竣工和儲備項目，以準備過一個長期的「冬天read.99csw.com」。

但自1997年下半年開始，國際與國內的形勢發生了巨大的變化，經濟一路下滑，中國的GDP也出現了嚴重的下滑，尤其是香港的股市也開始出現波動和下跌。

如今的月壇大廈用地就是我們搬遷騰退一一二中而取得的舊校址。當時項目賣給了北京市工商局，已經為北京市工商局新的辦公樓開工並挖了大坑，劉曉光以市計委的名義，硬將市工商局另行進行了安排，並且只給了我700萬人民幣的補償，就將土地沒收了。市工商局的建設資金是由市計委劃撥的，我只好無奈地將土地留給了劉曉光，而劉曉光則將這裏修改規劃之後建成了月壇大廈。

境外的股票和債券市場在朱總理講話幾天之後就開始連續下跌，香港的房價也開始連續暴跌，整個香港陷入一片恐慌之中。

沒有境外的大量資金進入確實給華遠地產帶來許多困難。為了東升園和東冠英地區舊城改造的拆遷，華遠地產購置和建設了近40萬平方米的拆遷房，佔壓了大量的現金。1998年的城鎮住房制度改革（簡稱「房改」）取消了住房的福利分配，實行貨幣和市場化的改革，同時北京市將拆遷政策由原來的實物拆遷安置改為貨幣化分配。於是開發企業的拆遷房就都變成了廢物，同時還需要在拆遷房未能變現之前用另外一筆現金進行拆遷，但我的手中已沒有多少可用的現金流了。

我這幾億的資金讓劉曉光扭轉了首創的局面，解了燃眉之急，讓劉曉光有了發展首創的喘息之機，並讓首創走上了正軌。

假如1998年從香港國際資本市場上獲取的資金進入到內地，那麼華遠的發展就不是最終與華潤分家的二次創業，而是會連續增長和不斷擴大。

這筆融資用於債券的回購，解除了香港上市公司的還債風險，取得了大量的盈利，卻給內地正在擴張中的華遠地產帶來了巨大的損失和風險。

https://read.99csw.com1998年初的「兩會」期間，朱鎔基當選為國務院總理，其此前的中國保持匯率不變政策曾給亞洲的金融危機中的匯率穩定帶來一絲希望，而這次他當選總理讓正經受經濟衝擊的香港多了些主心骨，尤其是其不惜闖地雷陣的表態讓世界都為之一振，也讓香港的股市出現了反彈，也給了華潤（北京）一次機會。

確實，中國1997年、1998年的年GDP增速都低於8%，朱鎔基的最重大的改革不是打壓房地產業，而是通過摧毀中國完全靠福利分配供給住房實物的堡壘來全面推進住房供給的市場化，並以此項改革推動中國經濟的可持續增長。

後來發生的一系列變化，既與亞洲金融危機的影響相關，也與1998年的房改相關，當然也與華遠房地產未能及時地市場化，並在轉型之中暴露出了許多非市場化的問題息息相關。

看在多年朋友的關係，我既恨又愛這位曾經的政府官員。

實際上這個項目最後還是由華潤（北京）置地完成的，但因合同中止，2003年重新續簽這個合同時華潤多支付了兩三個億的土地成本，當時如果繼續執行原合同，也許就完全不一樣了。僅鳳凰城這一個項目，就為華潤創造了大量的盈利。

亞洲金融危機和董建華特首的「八萬五千套居屋」政策讓香港的房價暴跌時，也引發了香港的股市大跌和債券大跌。華潤因此可以用擴股新收的1.4億多美元在盧森堡的債券市場上用遠低於票面值的價格回購大量的債券，最低時只有原面值的50%~60%，並因此獲得了大量的盈利。但這個盈利卻只有香港的上市公司可以享受，而內地的中方股權無法從中受益，於是本為一體的借橋上市開始出現兩個不同利益體之間的矛盾。其實在2003年至2004年（即債券發行的可換股後期），香港的股價早已回升到可以不用還債的價位以上了，但當時的危https://read.99csw.com機讓許多人對中國的經濟失去了信心，因此不敢也不願承擔遠期的風險。

華創在香港有個樓盤，華創控股佔60%，新鴻基公司佔35%，並負責操盤，李嘉誠 長江實業（集團）有限公司佔5%的小股權。該樓盤恰在1997年香港回歸之前房地產的高潮時進行銷售，每平方尺8000多元港幣，在華創內外，從寧總的秘書到司機都搶著按公司的內部優惠價購買了房子，支付了全部房款10%~20%不等的定金。但當樓市下跌時，每平方尺的價格下跌到了不足4000元港幣，跌了50%以上，這樣一來，所有的人都只能放棄和撕毀合同，許多人上百萬港幣的定金就這樣一下子都打了水漂。

我自認為比黃鐵鷹更了解中國的情況，因此堅持可適度壓縮，但不能全面退卻，由此我們之間開始有了更多的分歧。當時華遠與曙光電機廠簽訂了合同，收購其三元橋廠區的土地並進行開發，其中首期應支付的8000萬元定金已經支付，鳳凰城的一期工程也已準備動工了，但黃鐵鷹要求中止合同，寧可8000萬元定金不要了，也要讓華遠退出三元橋曙光電機廠的項目。雙方爭執不下，最後各退一步，達成了妥協，這8000萬元只做第一期的土地費用，只蓋第一期的樓，後期不再繼續執行合同。

按香港的法律規定，上市公司增資不超過原總股本20%的股票時，不需要召開股東大會，只需要由董事會做出決定。寧總恰恰是抓住了這一時機，決定增發2.5億股，按當時反彈后的市場及5天的平均交易價定價，迅速拿到1.4億美元的資金。

這寶貴的十多個小時的奮戰，在金融危機中為公司的發展存儲了足夠的彈藥。

寧高寧敏銳的經濟眼光迅速地抓住了朱總理講話引發的香港股市反彈和全球投資者看好中國經濟的瞬間，馬上做出了上市公司增資擴股的決定。

遺憾的是，雖然融資非常成功，但九九藏書如何用這筆錢，我和寧高寧之間卻有了不同的意見。我當然希望這筆錢能轉入國內為我利用，如今華遠在國內的攤子鋪開了，正是需要大量資金的時候。由於對金融危機的看法不同，我和寧高寧的意見產生了分歧。

1997年下半年爆發了亞洲金融危機，同時中國實行緊縮的政策調控，經濟出現了嚴重的下滑，硬著陸的呼聲不斷高漲，中國的房地產業出現了全行業的虧損，但華遠地產公司業績仍在以30%的速度增長，仍在不斷的擴張之中。

我乘早上的第一班飛機飛往香港，而寧總已經開始了與摩根士丹利的會談，希望摩根士丹利能成為這次增資擴股的承銷商，並包銷這次的增資。摩根士丹利這次卻沒有十足的把握，討論多時之後摩根士丹利打了退堂鼓。

當房價下跌的金額超過了已經支付的定金時，重新買房的價格會比含定金的原房價要低得多，於是香港開始有了「房奴」這個詞。已貸款支付了房價全款的人比讓定金打了水漂的人還慘，他們已經無法用放棄定金的方法撕毀合同了，而必須繼續償還銀行的貸款，他們用高價買了一套早已不值這麼多錢的房子。

同期阜外大街與改造中的中實公司因中國銀行和建設銀行發生了購房合同糾紛，未能按時向華遠支付應支付的土地轉讓款，西單高登大廈的土地轉讓款也出現了拖欠，包括中國國土資源部的辦公樓項目等也拖欠了購樓款，幾項因素的綜合，致使1998年公司開始出現資金緊缺，而不得不壓縮部分工程。

於是我們除了準備相關的董事會決議之外，又與法國里昂證券取得了聯繫。摩根士丹利與法國里昂證券都曾為公司上市做過總承銷商，對公司有充分的了解，並且雙方一直保持著良好的接觸，他們在為投資者服務時也常帶領投資者到公司了解情況，進行深入的溝通，各方之間保持著充分的信任。我們甚至沒有見面，而是用錄音電話在溝通、交流，就達成了協議。