2003年時，大多數地產企業之間尚難分出高下，企業的規模差距較小，但隨後的幾年之中，股市曾出現了六七千點的高峰，利用這一連串的股市高漲，許多企業從市場中高溢價地連續增資擴股，拿到上百億或幾百億的資金，就將那些未能充分利用資本市場的融資機會取得現金的企業迅速甩在了後面，拉大了企業經營規模的差距。那時最多的是幾十億或上百億元的經營收入差別，如今變成了上千億和數百億元的收入差別，真是失之毫釐差之千里了。

2003年之前的數年中，房價指數（房屋銷售價格指數是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢的相對數，它通過百分數的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度）每年增長3.5%，城鎮人均收入卻增長了9.5%。自1998年以來，房價收入比不但沒有擴大，反而在縮小，全國平均只有1∶3.68。上海市為了鼓勵住房消費，自1999年開始實行個人購買住房減免個人所得稅的措施，直到2003年6月30日才停止。

這種委託管理和區政府將賓館當作私家專用品的腐敗讓公司經營陷入虧損，也是預料之中的。

那天我接到中國房地產協會副會長兼秘書長顧雲昌的電話，通知幾天之後建設部要召開座談會，並傳給我一份文件的草稿，要我提出意見。我認真閱讀並逐條修改，提出了和九九藏書主流觀點不同的看法和建議，希望建設部能通過這份文件對整個中國的房地產業市場化發揮前瞻的指導性作用。

此前幾年，按月計算的土地供應增幅平均保持著40%的增長，這些土地的供給並非全部支付了地價，許多是毛地劃撥出讓。正是房地產業在「非典」時期支撐著中國的經濟增長，更是中國經濟下行中需要鼓勵和發展的重要產業之一。

7月，國務院決定就房地產業的發展發一份文件，為此需要徵求各方的意見。

2004年的「兩會」上，政府工作報告第一次明確提出房地產業已經是中國經濟發展中的重要支柱產業，並在拉動中國經濟發展中發揮了巨大的作用，再一次肯定了「18號文件」的基礎，無疑「18號文件」給「非典」造成的市場下行打了一劑強心針。

2004年1月，相關各方因無法達成一致意見，只好籤約解除《合作與保密協議》，協議退還華遠支付的1000萬元保證金。但實際到賬的只有不到300萬元，近一年後門頭溝區政府才將剩餘的保證金全部退還了。

我並不知道這幾千萬元的銀行貸款幹了什麼或被誰貪污挪用了。兩個月之後，媒體正式報道了一則消息：劉利華到檢察院投案自首了。這一查賬，查出了巨額的漏洞，也查出了一個貪官，應該說這是件好事，但對華遠而言，read.99csw.com我浪費了大量的財力、人力和時間，同時失去了許多的市場機遇。

京西旅遊的三大股東是門頭溝區政府、山東電力集團和天津南開戈德集團，各持1/3的股權。董事長是原龍泉賓館的總經理劉利華，劉利華是人大代表、勞動模範、區政府眼中的紅人。龍泉賓館是京西旅遊公司的資產，但賓館的管理委託給了劉董另行組建的職工股私人公司，這種關聯交易讓賓館不盈利而管理公司盈利。

汪洋不但認真地聽取了發言者的意見，還仔細地詢問提出這些修改意見的理由，而不是擺出官大一級壓死人的強詞奪理。座談結束時，汪洋副秘書長談道：各位的意見都很好，現有的政策中確實存在許多問題，並有許多尚未明確的內容，政府會認真地研究各方提出的修改意見，但現有的發展條件和各種不同的意見很多，最後的文件也許仍然是個各方妥協的結果，因為許多改革的配套條件尚未具備，還需相關部門的配合。我能感覺到他的態度是誠懇的，也是對參加座談會的人員的一種尊重。

參加座談會的非領導除了我還有兩位協會的負責人和兩位企業家：房地產研究會會長張元瑞、房地產協會副會長顧雲昌、北京城建開發公司趙康、北京天鴻開發公司劉希模。

幾周之後，《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（簡稱「18號文件」）九*九*藏*書正式發布了，是繼國務院1998年「23號文件」之後下發的第二份關於房地產市場建設的文件。「18號文件」確實與座談會中的許多意見有差別，但與原稿相比做了大量的修改，聽取了座談會的許多意見（據說這種座談會不止開了一次），做了幾點重大的修改：一是房地產被正式確定為中國經濟發展的支柱產業；二是經濟適用住房不再是面對中產階級的主要供給品，而是針對低收入家庭的一種保障；三是應建立完善的住房保障制度以彌補市場經濟的不足，政府提供更加公平的居住權利保障等等。這三條恰恰是我所提出和堅持的。

和孟市長一樣我所面臨的不幸運的事也還有許多。

二次創業之後，我一直尋求再次進入公開的資本市場的機會。中信證券作為公司上市輔導的中介，年初為華遠推薦了殼公司（ShellCompany）京西旅遊公司，4月份雙方開始接觸，並擬定了收購方案，準備用收殼上市的方式快速進入公開資本市場。

意料之外的是，賓館欠有6000萬~7000萬元賬外貸款，並已形成巨額虧損，且這個虧損既無法解釋，三家股東也不願從公司賬上核減。三方股東的利益無法協調，誰也無法做出根據審計結果進行重組方案調整的決定，收購只好中止了。其實南開戈德集團同樣存在用虛假技術和產品裝入上市公司造成大量爛賬的九_九_藏_書情況。

值得欣慰的是，在全國工商聯不動產商會的組織之下，行業協會發出了對「121」號文件強烈不滿的呼聲，要求取消這個針對房地產行業的歧視政策。在「非典」造成中國經濟連續下行的壓力之下，這個文件並未完整執行，市場沒有因政策的限制出現大起大落。

幾天後，我接到正式通知到建設部參加座談會，討論這份文件。到了會議室才知道，這份文件不是建設部的文件，而是國務院的文件，參加座談會的有建設部的汪光燾部長、劉志峰副部長、謝家瑾司長等人。主持會議的是國務院副秘書長汪洋（現任國務院副總理），工作人員是國務院二處的人員。會議現場發了一份印有「機密」兩字的文件草稿，明確要在會議之後收回。當劉志峰副部長知道我們事先已經有了草稿時（內容不完全一樣），馬上對顧雲昌提出了批評（也許是怕機密文件未定稿之前外泄），幸虧我們都認為這隻不過是建設部的一份文件，本就沒太當回事。

這大約一年的消耗無疑是一種浪費和失敗，值得慶幸的是我沒有糊裡糊塗地掉進陷阱。當時有許多殼公司（殼公司也稱殼資源，指那種具有上市公司資格，但經營狀況很差，準備成為其他公司收購對象，注入資產的公司，即成為非上市公司買殼收購目標的上市公司）在重組，但為了選擇註冊地在北京的公司，我選擇了京西旅遊，本以九-九-藏-書為可以通過兩個區政府便於協調收購中的一些矛盾，卻不知道有個巨大的財務漏洞，這是股東的事，政府無法協調。我為他人做了嫁衣裳，也失去了許多的時間、金錢與機會。

儘管公司里沒有人抱怨我發現被收購企業出現巨額虧損之後放棄收購的做法，但我無法擺脫這一責任。那時許多人都以為還有機會彌補這個錯誤，但實際的結果則是一步趕不上步步趕不上。現在回過頭來看，那些浪費的時間真的格外寶貴。

5月份，我向西城區政府提出申請報告，彙報這次收購的方案，並在月底獲得區政府的同意和批複，雙方開始正式的會談。幾個月的磨合之後，「十一」國慶節之前有關各方簽署了《合作與保密協議》，約定了華遠收購京西旅遊公司的具體方案和基本條件。按協議要求華遠支付1000萬元的定金（實際用於「京西旅遊公司」還債和給員工發工資了）之後，審計師、評估師、律師機構進場開始了全面審計、評估和盡職調查。

急於求成讓人難免失去聰明，亂中求靜才能避免失誤。這次收購的失敗不同於幾年前對萬科的收購，那次收購併沒有浪費時間、精力和機會，但這次收購的時間延誤讓華遠錯過了在股市高峰時通過市場公開增資的機會，也是我至今仍無法實現市場融資的痛。無疑，正是這次失敗，讓華遠被大多數在股市高漲時從市場連續融資的企業遠遠地拋在了後面。