最高法院的裁決只有一票之差，說明這是一個有重大爭議的裁決，其原因在於此案的「公用」概念在具體實施中，必須有私人開發商的參与。這就產生了是否會損害民眾私人利益而輸利於大企業的疑問。最高法院著名女大法官歐康諾表示反對，在最高法院意見書後附加了篇幅更長的反對意見，首席大法官蘭奎斯特等另外三位大法官附議支持了歐康諾大法官的反對意見。

6月24日廣播里有一條兩分鐘的新聞，美國聯邦最高法院前一天對眾所矚目的「柯羅訴新倫敦市案」（Susette Kelo v. City of New London）作出了裁決，維護康涅狄格州最高法院對新倫敦市一項征地計劃的判決。公共電台著名法律評論員尼娜·圖根博格指出，此案的意義是，最高法院對「國家徵用權」（eminent domain）這一概念作出了又一次解釋。

柯羅不願搬家，雖然政府給出的征地補償金並不低，她還是在自己家門口掛上大大的牌子「此屋不售」，宣稱不論給多少錢，她就是不搬，還一紙告進了法院。

據報道，大多數人對賠償費感到滿意。鄰居們都拿著賠償費搬走了。對於被徵用土地的人來說，就是價格公平，他們也還是有犧牲的：住房和環境是家庭生活的載體，除了硬體價值，還有很多感情和其他因素，不是論錢就能算得清的。柯羅的一個鄰居，就在這裏住了幾代人，整整一百年。這裡有穩定的鄰里關係和社區生活。這一來，老街坊們都散了。

此案的裁決，只是最高法院再次重申了動用「國家徵用權」，必須以「公用」和「合理賠償」為原則，只有這樣才不致破壞國家對私有財產權的保護。五比四裁決，傳達了最高法院對這類案件的謹慎，因為對「國家徵用權」的適用範圍作出一次新的解釋，可能是一件非常危險的事情。一票之差表明，大法官們都意識到，「國家徵用權」的濫用，會侵犯私人九九藏書財產，破壞國家作為基礎的財產制度。

保護私人財產，不等於社會絕對不要求私人為社會作出合理犧牲。關鍵是以「公用」的名義徵收私產，在執行中要做到合理行使「國家徵用權」，最終必須依靠社會整體制度的健全和複雜運作，其中包括一些看上去和征地毫不相干的部分，例如新聞監督的健全、民間社會的發達等等。只有公私劃分的每一步都是透明的、有社會公信力的，社會才有權要求個人作出有補償的合理犧牲。這時，仍然可能會有個人是不滿意的，但社會卻不會積累大規模的怨恨。

1998年1月，州政府批准發行五百三十五萬美元債券，資助NLDC的經濟規劃活動；發行一千萬美元的債券，集資在原海軍基地撤走的地區，建一個州立公園。州政府計劃宣布之後，同年二月份，一家大醫藥公司宣布他們願意在緊挨著州立公園的地方，投資三億美元資金建立一個研究機構。當地經濟規劃者們希望這個研究機構，就像當年軍事基地一樣，能夠帶來工作機會，從而激活小城經濟。

法庭判定符合「公用」和「合理賠償」這兩個條件的時候，可以下達拆遷命令。

這個案子一路走了好幾個法院，最後才來到聯邦最高法院。

美國的城市開發公私界限比較清楚，一般是政府規劃，私人開發。房地產開發都是私人經營，他們必須先服從政府的城市規劃。符合規劃條件，由開發商解決開發區的原私人財產。如何解決呢？

征地很少引出社會風波，一是在法律上清楚劃出公私界限，二是透明、正當的程序，三是有獨立公正的仲裁機構。在這樣的前提下，只要征地合法，法律支持政府強行執法，做征地釘子戶就沒有意義。關鍵是爭得「合理賠償」。

這是司法系統在對公私作出又一次細緻的界定，什麼是「公」，不是光靠政府官員說了算。

新倫敦市在康涅狄格州，坐落在河邊，這條河也叫泰晤士河。歷史上，它是個九*九*藏*書依靠軍事基地生存的城市。美國海軍原來在這裡有一個潛艇基地，軍事基地給地方經濟帶來了活力。1996年，聯邦政府裁軍，關閉了這個基地，解僱了一千五百名僱員。小城失去經濟支柱，迅速走向蕭條。兩年後的1998年，小城失業率為州平均失業率的兩倍，人口流失，居民人數下降到近八十年來的最低點，只有兩萬四千人。

此案是政府作出的城市開發規劃，它涉及一個重要概念，「國家徵用權」。國家徵用權是英美法系中一個歷史悠久的概念，它是指政府實體為公共目的徵用私有財產尤其是土地，將其轉為公用，同時支付合理補償的權力。據說，這個概念源於十七世紀法學家格勞修斯（Grotius）提出的「eminens dominium」一語。他認為，為了社會公眾的利益，國家擁有徵用或破壞某些私有財產的權力；但他同時認為，國家如此行事時，有義務補償物主因此而遭受的損失。在美國，國家徵用權必須受憲法第五修正案的制約，即必須對原主作出適當補償。憲法第五修正案承認國家保護私人財產權，徵用私人財產而不對原主作出適當賠償是違憲的。在這一前提下，任何財產如果有必要定為公用，就不能免於被徵用。美國國會不僅有權徵用任何私有土地，而且可以徵用州的土地，不管徵用是否會對該州的項目產生影響。

從「柯羅訴新倫敦市」一案我們看到，不論是憲法第五修正案，還是「國家徵用權」，都只是簡要大原則，卻必須面對千變萬化的複雜情況。紙上法律容易完美，執行過程中的環環節節卻可能百弊叢生。因此，對每一個宣稱是「公用」的項目，都必須有一系列的審核程序，向公眾公布計劃細節：立項前的接受民眾質疑，獨立審核部門的審查，項目涉及私人承包必須嚴格招標等等。同時，還必須接受民間和媒體的調查，全方位地確認是否假公濟私、是否有私下的利益輸送。在發生類似柯羅一案的爭議時，還必須https://read.99csw.com有獨立司法來對具體項目，對「公用」作出審查、解釋和界定。每一個項目，只要有疑問，都有權利要求司法仲裁。

此案中的原告宣稱自己的財產為「非賣品」，因此不涉及徵用補償金是否合理，而是涉及「國家徵用權」中的「公用」概念。

這個小城面臨嚴重危機，瀕臨衰亡。這種狀況刺|激了州政府和地方官員去考慮如何復甦經濟、挽救小城的方案。方案中一個重要內容，就是規劃原海軍基地所在區域的發展。小城原來有一個民間非營利組織，叫NLDC，宗旨就是協助本鎮經濟發展。此時他們開始恢復活動，參与規劃。

經過一系列審查，州政府批准了NLDC作出的九十英畝土地的規劃，規劃包括水邊旅館、商業區、州立公園和聯邦海防警衛隊博物館、新住宅區以及小城住宅區與州立公園連接的步行道、碼頭、水邊遊覽路線等等，還規劃了留給辦公和商業發展的用地。市政府隨之也批准了規劃。這一計劃需要征地，這就是本案涉及的新倫敦市征地計劃。這一征地，涉及一些私有土地擁有者，其中有本案原告柯羅女士。1997年柯羅買了中意的水邊小屋，心滿意足安頓下來。征地對她來說，如同晴天霹靂。

但是自從有人類社會，就有公與私的問題。明確保護私有財產的國家，也有「公」要求「私」讓步的時候。最容易碰到的，就是公用事業發展要徵用私人的房屋土地。合法的公地徵用，法律支持「私」向「公」的利益轉移，可以強制執行。最典型的例子是修路，不能因為一個釘子戶，大家就此路不通。國家可以徵用私人土地，如果公私發生矛盾，則由法院裁決。那麼，法院在什麼情況下支持國家的征地，下達拆遷命令呢？

最高法院注意到，在康州幾個法院的審理過程中，法官們雖然對裁決有分歧，但是都確定，在這個規劃案子里，沒有任何違法行為。在這個案子里，最高法院主要是審核：read.99csw.com一、政府徵用特定的土地，是否確屬城市合理、必需的發展，並且符合「公用」這一要求；二、徵用的土地是否確屬合理的預期發展計劃，也就是有沒有過度徵用。最高法院並不重新審視規劃細節，那是下級法院的事情。最高法院是裁定前面法院的判決是否違憲。

《紐約時報》刊登了來自民間的不同意見。支持者認為，這一裁決保障「公用」土地，維護了公眾的利益；反對者擔心，以後地方政府是否可以利用這個案子的判決，以政府行為濫用「國家徵用權」。其實，最高法院並沒有說以後凡是商業開發，政府都可以征地。它是針對新倫敦市的案情，確認政府以協助商業開發的形式，來推動社區的公共利益，可以算是符合「公用」的法律要求，從而是可以動用「國家徵用權」這一概念的。至於作出合理補償，並且在征地、招標、承包等開發過程中實行公開透明的程序，符合現有法律的約束，這幾乎是不言而喻的要求。

結果，聯邦最高法院以五比四裁決，維護康涅狄格州最高法院的裁決，認為新倫敦市的徵用土地計劃，符合「公用」的法律要求，只要滿足憲法第五修正案的要求，對原主作出合理的補償，這一計劃就符合「國家徵用權」的標準，康涅狄格州政府和新倫敦市政府動用「國家徵用權」就是合法的。

這個案子的特別，是新倫敦市政府徵用土地的「公用」目的，不像修公路鐵路那樣清楚無疑，它的徵用目的是「發展城市經濟」，包括商業區在內的新區開發，形式上就像一般的商業開發。由於政府本身不擁有開發企業，沒有國營州營公司，市政開發項目必須委託私人開發公司完成。人們質疑的是，它是不是由政府的開發計劃來把土地的使用權從原主手裡轉到其他私人的手裡。

對征地的「公用」目的有懷疑，也可以走向法庭尋求仲裁。柯羅把官司打上法庭，就是對征地用途有疑問，這次征地是包括一部分商業區的經濟開發。她質疑這不九-九-藏-書符合「國家徵用權」中對「公用」的法律界定。

正因為國家保護私人財產權，所以「國家徵用權」概念是一項受到嚴格限制的權力。這一概念在法理上有兩個核心要件：「公用（public use）」和「合理賠償（just compensation）」。

法律不容許強制私人之間的利益轉移。不論該房地產商是誰，商業開發性質就是私人謀利。房地產商可以商購私產，不可強拔釘子。法律認為，每個人的利益由自己判定，別人無權插嘴。雖然房子市場價值有限，可是個人對房子的感情可以是無價之寶。業主願意接受出價放棄某種利益，是他自己的事情，可法律無權強制他放棄。美國的開發商和原地產主之所以不衝突，是因為這種收購是買賣關係，按照市場規律，講的是自願買賣，公平交易。價錢談不攏則買賣就做不成。開發商只要算下來合算，可能付出高於當時市場價格的代價收購。萬一有人不論什麼價格都死活不賣，開發商也無權強制收購。開發商解決釘子戶，只能依靠優價購買。大多數開發的私產問題，就這樣「私了」消化了。

從「合理賠償」來說，賣房本身有「價格」和「意願」兩方面。在征地中得到的賠償，即使作為「賣房價格」是「寬」的，但是論「意願」房主仍然是在作出犧牲。「合理補償」強調「合理」，在美國就是「公平市場價格」。國家徵用私地也不能隨意多給補償費，因為徵用開支用的是納稅人的錢。被徵用者如果認為徵用補償金（condemnation award）不合理的時候，可以告上法庭，尋求司法裁決，並且有權要求讓由普通民眾組成的陪審團來作出判決。

現代城市發展過程中，必然涉及征地。美國從北美殖民時期就強調保護土地和房屋的私有財產權，所謂「家就是一個城堡」，「風可進，雨可進，國王不可進」。大量土地為私人擁有，在交通和城市發展中，徵用私地的情況就非常普遍。土地徵收為兩種，一種是私人開發商收購，一種是公家徵用。