郎咸平：你們對2007年這個「漲」字還是比較清楚的。

郎咸平：女同志有沒有？女來賓有沒有什麼看法？這位請講。在「調」字之下，你準備怎麼應對？

我給你看幾個資料，深圳在2007年1月的平均房價是每平方米1萬元，到了10月份變成每平方米17000元。不到1年，漲了70%。深圳到底有什麼活力？經濟躍升70%是不可想象的，我們中國的經濟增長率也不到10%，為什麼房價漲幅與經濟的漲幅差別這麼大？這個現象不合理。

觀眾：我最初的想法是以小換大，以房養房，以此構建我未來的現金流。畢業后先從租房開始，再買一個小房，然後用這個小房跟我的另一半換一個大房，構建這個現金流。

●我最討厭文過飾非的學者，你以為把事情壓著，問題就解決了嗎？

利率調升、匯率調升、存款準備金率調升，也就是說目前我們政府對於「漲」這個字的應對方式就是「調」。調利率、調銀行準備金率是最主要的手段。我想問問各位同學和現場來賓，這種「調」對你們而言，意味著什麼？

前一陣子溫家寶總理對深圳的地下金融進行了一番整頓，其中一個目的就是對這種資金進行查處規範。可是這種資金已經不僅僅是在深圳出現。我們發現，這筆貪污款在全國各地大量進入股市。第三項資金就是各位所熟悉的國際熱錢。第四項資金就是老百姓的錢，包括我本人在內。其實我混得不怎麼樣，買房我也買不起，看得上的買不起，買得起的看不上。

郎咸平：（笑）你老婆不一定干，如果租房子，我擔心你老婆都娶不到。你擔不擔心？

觀眾：對。

這是一個新思維，我不想看到這樣的現象：一方面各地推出廉租房和經濟適用房，另一方面他的分配產生巨大的漏洞。這是2007年第三個關鍵詞。

我認為真正要解決房地產泡沫的問題，不能簡單依靠宏觀調控，一定要跳出經濟圈。我們競價之後的錢你怎麼運用？它不是一個簡單的財政盈餘。這筆錢應該用到刀口上，貫徹目前中央政府的精神——各地建廉租房以及經濟適用房。我們今天這個節目不要我一個人在這兒說，各位現場來賓，你們有什麼問題，我們可以互動一下。這位同學講一講。

郎咸平：假如你第一套房貸50萬，你錢不夠，中介說他可以借給你錢還掉貨款，你相信中介嗎？你買房子或者賣房子的很多錢願意打到中介的帳戶去嗎？你怕不怕中天現象重演？

承接能力會是2008年樓市走勢的最主要因素，很多人目前的心態基本是在投石問路。人們在測試什麼呢？測試我們這個社會對於大部分樓盤的承接能力。我最擔心什麼？我最擔心政府在這個時刻沒有想到造成這一波樓價上漲的主因不是因為老百姓的錢，而是因為第一項和第二項資金，最終忽視了治理第一項、第二項資金。如果這些事情不處理好，我想樓價下跌之後，會再度漲起來。如果到那個時候，你再通過目前的宏觀調控政策來打擊這些承接者，房價就又是一個新的高度了。

還有，如果你和香港的一些執行官員談判補地價的問題，我0年之前買的地，我現在建樓盤，我補地價，這整個談判過程就是公開、公正、公平的，很少牽涉到腐敗。由於廉租房跟經濟適用房的選擇公平、公正、乾淨，所以不會產生社會的不安，也不會產生民眾的抱怨。在內地，各地政府把廉租房以及經濟適用房議題已經列入日程。在這個節目裏面，綜合中國香港以及新加坡的經驗，我們不能只是簡單引進廉租房和經濟適用房這兩種制度。在中國香港和新加坡，這個制度能夠貫徹，能夠得到老百姓的支持，能夠給每一個需要住房的老百姓帶來實惠。其原因不只是有廉租房以及經濟適用房制度，更重要的是，整個分配過程是乾淨、透明、公平、公正的。這個很重要，如果你做不到這一步，就不是一個公平的分配過程。不公平的分配就是濫用國家資源，製造社會的不安。所以我今天呼籲各地政府，要注意你的分配過程是否乾淨、公平、公正，這一點也應該是考核幹部的重要指標。

觀眾：我準備把我現在那套住房給賣了，然後再換一個更大一點的。

第二個問題，你剛才講土地競價，說政府賣地皮就行了，反正GDP在上漲。但是你有沒有關注到政府現在對政府官員的考核已經完全脫離GDP的總量了，考核標準也有其他的指標，比如綠色GDP。還有土地競價，現在也沒有更好的一個辦法來解決。實行政府給他的指定價格，還是通過公平的市場交易？對土地買賣的價格該如何制定，你能提出一個方法嗎？

只要高價樓盤價格上去，中低檔的樓盤也隨之水漲船高，但是為什麼產生有房無市的現象？就是房價超過了當地老百姓的購買能力，由於缺乏大眾的接盤，所以常常會有房無市。對於政府的「調」，所起的作用不能抑制第一項、第二項資金炒股、炒樓，但是能夠打擊到承接能力。打擊承接能力，會對中低價樓盤的交易產生抑制作用。你實在找不到買家，到最後總是要賣的。對於買家的抑制會讓我國的樓盤緩慢下調，這是雙方的博弈過程。

我剛才說的還是平均樓價，我告訴你實際樓盤的價格。比如深圳東部的華僑城，目前每平方米賣到多少錢呢？20萬！對於我們這些大學生而言，你掙多少年的錢才能買到1平方米的房子？你說這種樓盤、這種奇怪的現象值不值得我們關注？前一陣子，我的助理打電話到高爾夫球場詢問房價，他們推出很多很漂亮的別墅，到2007年漲到了9000萬，而且很多人是用現金來購買。各位同學，誰在買這些房子？另外一個奇怪現象也出現了，深圳的樓盤很多是有房無市，為什麼？大量資金進入深圳，裝修行業生意好不好？傢具生意好好不好？和建築有關的行業，包括傢具、裝修行業，生意並不好。

我剛才談了，地產價格上升的原因，不是因為流動性過剩，而是由於投資經商環境急劇惡化所導致的。現在，一個迫切的問題就是，我們在整個2007年當中，數次提高銀行利率，這代表著什麼？這代表著，在經濟泡沫沒有解決的情況下，我們國家整個經濟體系的金融風險大幅拉升。這一點是我比較擔心的。

我以《物權法》為例，《物權法》能不能保護我們老百姓和弱勢群體？我請問你，我們整個司法單位是不是公平、公正、乾淨？法律的基礎和靈魂是整個社會的司法環境是否健全，當然我們國家目前正在往這個方向走。大家知道中國是不缺法條的國家，你們都九*九*藏*書是學商的，你們都學過《公司法》，是吧？《公司法》是我們從美國抄過來的，從歐洲抄過來的，但加在一起還是沒用的。為什麼？法令缺乏執行環境，你缺乏一個有力、乾淨、公平、公正的執行環境，這是中國的問題。《反壟斷法》本身的用意是好的，《物權法》的用意是好的，但是你的執行是不到位的。各位知道這會產生什麼結果嗎？這會給很多企業家造成額外的負擔，交易成本大幅上升，所以，很多法律的推出反而是增加了企業的經營成本，原因就是執行單位的不幹凈、不公正、不公平，這就是問題。所以，種種因素加在一起，你會發現，最後都是執行的問題使得法律達不到預計的效果。執行的問題是我們中國各級單位，包括學界、企業界、政界的弱項。這個執行的問題困擾著我們中國達數千年之久。

水漲船高的結果，就使得真正需要買中低價房的社會大眾買不起房了。再加上政府宏觀調控，一大堆問題出現了：第一套房子、第二套房子都是問題。你買不起了，有房無市。很多炒房的資金是虛擬資金，他買樓的目的不是去住，也不需要傢具，不需要裝修。深圳的現象就是虛擬資金造成的樓市泡沫，高價房漲幅極不合理，有房無市。傢具業，裝璜業不如想象的紅火。深圳、北京、上海等地，因為同樣的原因，房價高漲，全國各地都被傳染到了。北京漲到3萬塊，上海4萬塊，其他地方也會漲。我們有很多地產公司，比如萬科，它們到底給房價上漲帶來什麼影響？我前段時間去了福州，福州的一塊標地是7000平方米，你還要建築，你還要有利潤……福州當地房價是多少呢？一平方米五六千塊，因此萬科這種公司不來還好，越來越討厭，你來了反而把房價拉上去了。為什麼？公開競價。我們這個土地的公開競價是非常危險的，大家一起來競價，實際上裏面帶來諸多危險的因素。我也通過我們這個節目告訴我們政府，這種公開競價會產生什麼問題。

第三是「上手段」。2007年年底，各地政府紛紛推出了廉租房和經濟適用房。通過這個節目，我想給各地政府提一個中肯的建議：廉租房和經濟適用房是中國香港和新加坡成功的經驗，但那是一個表面現象。真正重大的問題是分配的過程是否乾淨、公平、公正，這才是各地政府首先應該關切的目標。

宏觀調控進一步失效，通貨膨脹一定會產生。首先我談一談為什麼宏觀調控已經失效。各位想一想，這些部門為什麼過熱？過熱的原因是它能推動GDP，所以這不是一個經濟行為，這是一個政治行為。提高利率是經濟行為。用經濟手段來控制政治行為，這是不可能的。各位想一想，建設的目的是拉升GDP，我們央行提高利率到2.5%以後，你以為與建設有關的企業就不借錢了嗎？不可能的，照樣借。所以宏觀調控的結果呢？過熱部門繼續熱，它的建設不會停的。你們哪裡看到利率一調升之後，建設就不搞的？但是過冷的21部門呢？那就麻煩了。因為過冷的部門大部分的資金來源是地下金融，簡稱黑市。地下金融和黑市對利率非常敏感。據我所知，黑市利率比中央利率要高1%，因此，宏觀調控進一步打擊了已經蕭條的過冷部門。那麼，打擊之後呢？過冷的企業就更不想幹了，根據我的虛擬資金理論，他會把資金從過冷的部門轉移到過熱的部門去。所以，過冷的部門更冷，過熱的部門更熱。經濟數據顯示中國經濟是過熱的，原因在哪裡呢？原因就是你所搜集的資料基本上都是從過熱的部門搜集的，包括股市、樓市都是過熱的部門。

2007年第三個現象非常值得我們關切：2007年下半年，尤其是8、9、10月份以後，我們在媒體上經常看到的字眼就是廉租房、經濟適用房。經濟適用房和廉租房差別在哪裡？一個可以買，一個可以租，這兩個事物我認為是來自於中國香港和新加坡的政府。各位千萬不要認為市場化可以解決住房問題，那是不可能的。全世界沒有哪個國家是全部依賴市場化，我們對於所謂的這個市場化，要有一個新的認識。

2007年是房地產市場不平靜的一年。對於政府來說，如何進行調控是關係到國計民生的大事。對於開發商來說，這一年是亢奮的，市場形勢一路高歌，業績成倍增長。對於購房者來說，2007年是理智的，越來越多的購房者不再急於為驚心動魄的房價買單。2007年，房地產市場發生了太多事情，那麼，有沒有幾個關鍵詞能概括出一年的顯著特點呢？

郎咸平：這種還貸本身有沒有給你造成很大的壓力，比如你借100萬，你要把100萬還掉才能買房子。你肯定有這個錢。

第一個叫上漲，第二個叫上調，第三個叫上手段，第四個叫上市。就是這「四上」。對於這四個關鍵詞，我想最後做一個摘要。

郎咸平：所以你對我黨的政策還是有信心的。準備租房子也很好，哪一天我們這個政策落實了再買。你不擔心結婚的問題，我很擔心你啊。

郎咸平：你還沒有這種危機。你有沒有覺得現在女同志比較務實？

郎咸平：好，那有沒有其他的來賓有不同的看法，在這種「調」的情況下，你準備怎麼辦，有沒有一個什麼創新的方法可以溝通溝通的。

我們的銀行到了年底大量抽緊銀根。利率漲，銀根又抽緊，你叫我們企業家如何過日子？這種宏觀調控進一步打擊了投資經商的環境。現場的觀眾想一想，如果你是企業家你會怎麼做？你把經商的錢拿出來，形成虛擬資金，炒股、炒樓去。這就是上午宏觀調控，下午股價大漲的原因。原因是宏觀調控使得投資環境惡化，破壞了我國的投資環境。

我們再來談第二個話題。我認為2007年房地產值得關注的現象，第二個是「上調」。什麼叫「上調」呢？舉個例子來講。

郎咸平：你現在念大學是嗎？

觀眾：我覺得可以跟他講講道理吧。

觀眾：有貸款，都是對方負擔你這部分貸款，中介可以走這個手續。

第一，我們GDP是怎麼算的？有交易就能進人GDP。假如我們講一個極端的例子，就是政府光賣地就行了，賣一塊地GDP上漲一塊，地價越高GDP越高。政府官員啥事別干，天天賣地，最好賣給萬科。到最後，什麼事都沒有干，GDP卻上漲了。你看賣地本身能夠創造GDP，這值得我們探討。我們把這個數據重新算一遍，你把這塊收入排除掉之後，我國每年還能有10%的經濟增長嗎？

郎咸平：這個房子你要把它賣掉，先得還貸對不對？

此外還有一個問題，那就是我國這幾年國際化走得對不對？我們高呼國際化的口號，各位理不理解什麼叫做國際化？最近，大量外資進入中國，你認為這是國際化嗎？以蘇州為ｈttpｓ://reａd.９9ｃsｗ.com例，蘇州是引進外資最成功的地區之一，那麼蘇州在2005年的人均總產值是4萬元人民幣，人均可支配所得是1萬元人民幣。這中間的差額去了哪裡？引進外資卻不能得到實惠。外資進入中國，外資大量收購中國企業，都是可見的事實，我們各行各業面臨外資的侵襲，結果在國內守不住，出也出不去，就是這種情況。由於缺乏法制的規則，所以國際化本身也給我們帶來投機的問題。宏觀調控使得投資經商環境惡化，我們地方政府也沒有把各項政策做到位，沒有給我們企業家提供公正公平的環境。我們的衛生、城管是在幫企業家嗎？種種因素加在一起，你會發現2007年的投資經商環境繼續惡化。

這些現象不是一個簡單的「流動性過剩」所能解釋的。流動性過剩為什麼造成這種現象？假如我們老百姓真有很多錢，應該是樓盤價格上升，不應該有樓無市，應該整個社會各個行業都會同時起飛，或者同時變得更熱。而這一次房價上漲很奇怪。我國的宏觀調控政策一直是以抑制流動性過剩為目標，所以不斷提高銀行利率。請問政府官員、各位同學、電視機前的觀眾，如果宏觀調控的目標是錯的，怎麼辦？

按照我前面所說的，購房的資金來源有四項：第一項就是投資經商環境的惡化所帶來的商業周轉資金，第二項是腐敗款，第三項是國際熱錢，第四項是老百姓的儲蓄款。我們所有的宏觀調控的手段，基本上都是針對第三項、第四項資金的。

觀眾甲：我是2007年9月份在湖南株洲買的，當時房價才1000多，然後看到全國各地都在漲。我就買了。郎咸平：結果漲了沒有？觀眾甲：漲了。

郎咸平：剛才現場來賓都說他們是受益者。現場的年輕朋友怎麼辦？你們這麼年輕，你們買房子怎麼辦？現在房價漲成這樣子，你下一步有什麼想法？整個購房的觀念都要改變，如果混得不好就到二線城市、三線城市去買，你們覺得這是長久之道嗎？你們希望將來房價是什麼走勢？有沒有人希望房價會跌？有多少現場來賓希望房價下跌，請舉手。你看，舉手的都是年輕人。

觀眾：我願意，畢竟現在中介這麼多，不可能所有的中介都有問題。它存在就是合理的嘛。國家不是真正抵制純炒房的人，國家要想真正制止這種現象，就應該不準買第二套房、第三套房。

觀眾：我現在上大二。

觀眾：我覺得現在人比較開放的。

郎咸平：你還是比較清純。

這些是在西方經濟學裏面已經定案的說法。在今天，我告訴各位，不要讀死書。今天中國房價的問題不是西方經濟學裏面所預測的。我前面講的第一項、第二項資金是全國的教科書從來沒有談過的，這是我自己研究出來的成果。各位重新想一想，如果我說得對，企業家將本應該投資其他領域的資金用於投資樓市，那麼，宏觀調控是什麼結果呢？針對流動性所做的宏觀調控，會進一步打擊已經惡化的投資經商環境，因為銀行的放款利率肯定會在6%以上。各位同學，現在賺錢越來越難，要賺到超過5%的利潤多難啊！

觀眾：我覺得可以等幾年再買房子。

郎咸平：在幾環？

郎咸平：你現在住房在哪裡呢？介紹一下？

我認為，樓市泡沫的產生是由於這一兩年來我們中國的投資經商環境繼續惡化，所以很多企業家把應該投資其他行業或是還沒有進行投資的錢彙集成為「虛擬資金」打入樓市。這筆錢數量非常龐大，它的去向基本上就是買高價樓盤。這筆錢是造成樓市泡沫的真正主因，我們稱之為第一項資金。那麼第二項資金是什麼錢呢？就是某些幹部的腐敗款。

郎咸平：好的，非常好。對企業而言，不看實際利率，企業看名義利率。企業經營利潤不是實際利潤，我們看名義利率，就是目前看到的利率大概是6%、7%、8%；對我們個人而言，老百姓看實際利率。我們今天以製造業為例，有多少企業能夠賺到5%的凈利潤？你想想看，利率調整對它們造成了巨大的金融風險。再一個，談談匯率不斷上升的問題。匯率今年上漲的幅度超過5%，你可以想象，我們以出口製造業為主的經濟體系將承受多大的壓力？我們的地方投資環境你認為是好的嗎？我可以舉個例子，我們企業做投資的時候，地方的官僚主義、地方上可能的腐敗，會不會給企業家帶來很多困難？比如你開個餐館，城管、衛生等等你能不花錢就解決掉？這都是投資環境惡化的因素。

第二，你賣了地以後，你拿到的錢準備做什麼？當然了，我必須得坦白講，中央政府在這方面制定了很多規範，這一點我是非常支持的，包括不準出國考察、不能給自己建辦公大樓，中央政府也在監管這方面的花費。但是，除此之外，這筆錢你準備做什麼用？這個土地是誰的？不是政府的，是全體老百姓的，政府只是代理人。你把土地賣了，弄了一大筆錢，很多政府把10%到20%拿來幹什麼呢？拿來蓋廉租房、經濟適用房，其他的錢幹什麼呢？修橋鋪路，也就是所謂的開腸破肚。深圳是一個新興城市，到處在建設。到了瀋陽，到了青島，到了杭州也差不多，到處開發建設。但是這個建設問題就出來了。你這麼到處一建設，看起來這個城市更進步了，可是房價上去了，老百姓再也買不起房了。這就是高價賣地的結果。上海也是一樣，據最近的消息，上海拍賣土地的價格是建築面積每平方米17000塊，你說這還怎麼調控？

郎咸平：漲了多少呢？

郎咸平：2007年是一個很特殊的年份，我覺得2007年的房地產用一個詞來表示最適合，就是漲價的「漲」。幾個月之內樓盤價格可以翻一番，所以講句開玩笑的話，我們很多企業家做什麼製造業啊，投資10億元一年賺的利潤還不如在深圳買棟別墅賺的錢多。你說大家有什麼積極性做製造業呢？這個房價如此上漲，我想請問在座各位來賓，你們的家人有多少人在2007年買的房子？請舉手。只有兩個人，這兩位來賓能不能講講你們什麼時候買的房子，在哪兒買的？

因此這個數據本身是誤導人的。過熱的部門有多少呢？20%~30%。70%~80%是過冷的。那麼，各位同學是否記得，股票市場有個「二八現象」。股票市場的「二八現象」，就是反映我們經濟實體的「二八現象」。你現在知道你們為什麼賠錢了吧？所以聽郎教課講課還是很好的。

觀眾：你好！你剛才說到虛擬資金進入樓市，我非常同意這個觀點。我認為房地產它是有兩個屬性。一個是商品的屬性，一個是資產的屬性。咱們現在政府出台了這個政策，就是購買第二套房的時候要相應地增加難度，所以說，我認rｅａｄ•９9ｃsw.com為這個難度應該繼續地增加。也就是說，如果你購房是為了投資賺錢，不是為了自己居住，這個貸款難度應該繼續加大，這是我的想法。

觀眾：跟我一樣就行。把父母的錢拿來買房，這不是我的想法。我想兩個人一起買。

各位現場來賓，各位電視機前的觀眾，大家好。今天很高興能夠和各位談一談2007年的房價走勢。我在做這個節目之前，製片人就告訴我：「郎教授，你千萬不要談太敏感的話題。」可是，請各位注意一件事情，我們今天對於房地產的批評不是為了批評而批評，我是為老百姓能過上更好的日子而批評。

各位同學，全國各地一片呼聲：流動性過剩。你有沒有想過，「流動性過剩」這個提法是正確的嗎？中國現在的問題沒有一本教科書能講清楚，中國的現象是特殊的現象。今天要解決樓市泡沫，就必須先解決投資經商環境惡化的問題。我們並沒有這麼做，反而不斷依賴金融手段。同學們，這都是錯的。今天你不要管我講得對不對，這不是我今天講課的目的。我是希望我們的專家學者和觀眾有一個逆向的思維，不要大家想的都是一樣的。我們國家需要更多的意見，我們來幫助政府、幫助老百姓走向一個更光明的未來，而不是全部用一樣的方式來思考。

觀眾：四環外頭，我把我的房子賣掉，找機會再換一個大的。

第一，「上漲」指的是什麼？2008年之後，由於宏觀調控的政策，房價會稍微下滑。我最擔心由於虛擬資金再次進入，把這個房價抬高了，然後下跌，再抬高，再下跌……我最擔心2008年樓市形成波浪型的上漲，因此我們要避免。怎麼避免呢？就是改善投資經商環境，防止虛擬資金衝擊樓市。

至於綠色GDP考核，那是十七大之後地方政府才開始關注的。對於地方幹部的考核標準從「以GDP為綱」轉變為「促進社會公平正義」，就是看官員能否給老百姓一個好的環境，包括：好的生存環境、好的自然環境、好的社會環境。這都該列入考核的標準中，這一點我們是支持中央政府政策的。

宏觀調控的問題在哪裡呢？我們所有的宏觀調控都是針對國際熱錢和老百姓的錢，沒有一個宏觀調控手段是針對第一項資金和第二項資金。我們談談北京，北京不準外國人買房，給你諸多限制，就是限制第三項資金。最近政府有關單位推出各項錯誤政策，包括你要賣房子的話，你必須先還貸，然後再買第二套房，或者買第二套房的貸款利率要提高。這些措施是針對第四項資金，即老百姓的資金。但是郎教授很清楚，不是說第三項、第四項資金完全不重要，而是其重要性不如第一項、第二項資金。

觀眾：謝謝你的關心。

觀眾乙：收益挺高的。

觀眾：我覺得讀完研究生，對自己以後的收入還是有信心的。

觀眾：郎教授你好，我很贊同你的理論。對於炒樓的虛擬資金，你只說了問題的所在，並沒有談中央政府應該釆取什麼措施。另外你也說了深圳的房價開始下跌了，你認為現在是不是已經是一個拐點了？

觀眾：我打算租房子。

●我希望我們政府看到我的節目之後，能夠擬定出更積極有效的政策，能夠讓老百姓過更好的日子。

觀眾：我的房在朝陽區。

今天是一個電視節目，我們只把問題提出來，解決方案呢，大致地說一下就可以，不是跟政府對話。他也不急，我急什麼呢。我們能夠把這個關鍵性講清楚，讓政府了解投資經商環境惡化是樓市泡沫的主因就可以了。但是，目前談太細的話，電視機前的觀眾會睡覺的。對於一些比較有針對性的題目，比較刺|激性的題目，大家聽起來才感興趣。投資經商環境的改善是控制泡沫的重要方法，我就講這麼一句話。至於怎麼做，政府這麼多官員，應該由他們來謀划。

這個轉變非常重要，我想跟各位談談，這種以GDP為綱的理念，造成了什麼現象？整個社會的資源大量轉移到了與建設有關的部門，比如說鋼鐵、水泥、地產、大型國企……大量資金轉移過去，因此形成了一個全世界獨一無二、絕無僅有的二元經濟體系。大家最近看一下媒體的報導，都說我們經濟過熱，我想請問電視機前的觀眾，民營企業過熱嗎？各位同學、你們一定用科學的態度看數據。我們的資料是錯的，中國經濟不是過熱，也不是過冷，是什麼？是過熱與過冷同時存在，這叫做二元經濟體系。什麼部門過熱呢？被地方政府推動的與建設有關的部門是過熱的。什麼部門過冷呢？大部分的民營經濟是過冷的。這種二元經濟是郎教授我自己研究出來的，教科書上沒有。所以你們聽我講課特別好，因為全部跟教科書無關，教科書在中國是沒用的。在這種二元經濟之下，很多問題產生了。

4年來，宏觀調控打擊的對象都是對房價上漲不起決定作用的資金。因此，樓市泡沫依然存在。我們從來就沒有針對第一項資金、第二項資金進行過任何的宏觀調控。當然了，像這種所謂的第一項、第二項資金，在教科書上都沒有談過的。我們教科書上談的都是第三項、第四項資金，原因是什麼？流動性過剩。因為第三項、第四項資金基本上是流動性過剩造成的。老百姓花錢特別多，流動性過剩。

郎咸平：想不想找一個有錢的男朋友？

郎咸平：你們現場來賓有沒有想過，你們下一步怎麼辦。如果繼續這樣調下去的話，按照央行周小川的說法，繼續調是一個必然。在這種調整之下，對於你個人的資產選擇，或者你家人的資產選擇，或者資產組合，你們有什麼新的想法沒有？

郎咸平：你現在有按揭嗎？有貸款嗎？

郎咸平：好的，非常感謝你的問題，你問得非常好。如果房價泡沫是第一項或者第二項虛擬資金造成的，我對政府應該怎麼建議？投資經商環境是所有事件的主因，大家有機會問問企業家，企業家真正的投資慾望非常低。那麼80%的資金去了哪裡？就是股市和樓市。你如何對付這筆資金？這種資金前所未有，他有一個什麼特色呢？他不可監管，不可控制，不可預測，來無蹤去無影。

如果虛擬資金在2008年再度活躍起來，由於投資經商環境繼續惡化，房價又會到一個新的高點。我認為，政府除了推行目前的宏觀調控政策，打壓承接能力之外，對於整個虛擬資金的走向以及虛擬資金治理，包括治理投資經商環境等需要加大力度，這樣才能防止樓價成波浪式增長。

郎咸平：你多大年紀？

這個高估的股票上市之後，一定會跌回來。這種現象如果成為常態的話，有可能一開盤就跌，連賺錢的機會都沒有。這一點我提醒電視機前的觀眾。

第四是「上市」。我們的媒體對於地產公司上市的報導過分渲染。由於股市情況不錯，除了地產公九九藏書司之外，其他的企業也是紛紛上市。這種上市是一個大面積的上市，不光是地產股的集中上市。到了2007年底以後，對於這種上市，我們老百姓有什麼需要注意的呢？以中石油為例，為什麼那麼多人被套牢？套牢的原因就是「獸|性的衝動」，一開盤價格過高，後來回調。大家痛定思痛，可能大陸股市會和香港股市一樣，新股上市一開盤就跌。所以，我們到了2008年必須特別注意。

我最討厭文過飾非的學者，你以為把事情壓著，問題就解決了嗎？不可能！你拖到最後，真正買單的就是我們社會大眾，這是我這幾年在國內發言的最重要的目的。我的發言，目的是希望老百姓過上好日子，我因此才把一些錯誤的現象提出來。你把問題解決了不就好了嘛，為什麼我們對問題這麼怕？為什麼不能談敏感話題呢？這對我們每個人太重要了，這就是我做這期節目的目的。

觀眾：我沒有貸那麼多，一開始房子比較便宜，我是2006年買的，所以它已經升值了，而且升得很多，等於我是在賺錢。我銀行的貸款也不是特別多，對方一般都可以承受。我聽中介說，現在有錢人特別多，他們會全款買你的房子。未來，人民幣肯定對內是貶值，對外是升值的，我找不到更好的投資的管道，所以我用房子保值。我覺得人民幣肯定是越來越不值錢，東西會越來越來貴，這是無法改變的。中國也被迫這麼一步步走向這個趨勢，現在各種矛盾匯合在一起，所以大家討論得這麼激烈。

市場化一定要建立在政府的某種管制之上，這樣的市場化才有價值。我想舉個例子，香港的樓盤特別貴，像在尖沙嘴，靠海的樓盤是一平方尺就是1萬～2萬港元；如果換算成平方米，一平方米就是10萬～20萬港元，跟深圳華僑城差不多水平。香港的房非常貴，可是為什麼香港的老百姓就沒有抗議的？香港老百姓為什麼就沒有罵街的？因為香港有非常健全的廉租房和經濟適用房制度。也就是說，對於整個社會的低收入者以及弱勢群體，香港政府通過廉租房和經濟適用房政策進行了補貼，滿足了社會低收入階層的需求。在這個基礎之上，才能搞市場化。

你們父母希望這樣嗎？有房子的父母希望這樣嗎？所以跟各位這麼講，2007年的房價上漲如此之快，創造了很多新的小財主，這是無可諱言的。但是，我們年輕人未來買房會很困難。

如果同樣事情發生在中國內地，房價下跌40%、50%、60%，會是什麼結果？現場的觀眾以及來賓，你們會去扛嗎？我不知道，沒有發生過，我們不扛就是金融危機。現在問題出來了？就是2007年整個房價的走勢到現在我們看起來，還是只漲不跌。到了2007年11月，深圳地區房價開始下跌。據今天早上的報導，上海這個月的平均成交房價下跌7%，深圳可能更多。這種現象有利於房價的穩定，而且房價不能大跌，房價大跌就很危險，就會產生1997年香港的金融危機。所以，我們不僅要認清房地產泡沫產生的主因，還要從治標和治本兩個方面解決房價的問題。原則是房價一定要緩慢下跌，各位知道為什麼嗎？原因是我們針對第三項、第四項資金的政策產生了一些效果，也就是說，我們中低價樓盤的接盤者是後續無力，我們老百姓缺乏接盤的能力。因此時間一久，某些樓盤一定會下跌，尤其是中低價樓盤一定會下跌。高價樓盤可能持續不動，但是整體房價會下跌。

觀眾：我聽到很多其他學者這樣議論：房價的走勢可能不會繼續大漲，但是也不會大降。我覺得我可能像剛才那位同學說的那樣，我先租房。

如果深圳房價上漲不是因為流動性過剩呢？你有沒有想到這是什麼結果？這個結果就是中央政府宏觀調控的思想沒有被徹底地貫徹，到最後由於調控的手段出了問題，而使得4年來的宏觀調控基本失效。這就是我的判斷。因此我有一個新的想法，造成2007年樓市泡沫的原因是什麼？我的觀點和國內幾乎所有人都是不一樣的。但是你們知道，我一定是對的。

郎咸平：跟女同志講道理……

舉個例子，我在2007年3月去成都演講，當地領導跟我講當地房價每平方米6000元。到5月份，我去重慶演講，重慶江北區當時的房價是每平方米2900元。當時重慶的房價也沒有泡沫，但是，我演講的最後一句話是這麼說的：「只要虛擬資金一來，房價立刻失控。所以，政府一定要嚴格控制外來的虛擬資金。」這個話音未落，我離開1個月，政府就搞什麼城鄉統籌資金，現在江北區的房價跟成都差不多，每平方米五六千元。什麼原因造成的？虛擬資金造成的。這個不是一個溫州炒房團這麼簡單的。虛擬資金是全國各地企業家大量積累的，這個錢到哪裡，哪裡就有泡沫。有泡沫以後，房價就再也降不下來了。這種問題如何解決？

第二，我們小結一下「上調」。按照目前中國人民銀行的思路，我認為這種調高利率，調高銀行準備金率，收縮信用的政策應該是不會變的。這種政策會使得房價穩定下滑，但是解決不了房價反覆波動的問題，無法避免房價產生波浪型的上漲。

所以，賣地本身就是一個問題。對於各地地方政府的賣地行為，我呼籲中央政府重新檢討。第一，這部分的收入該不該算到GDP裏面？第二，這個資金準備怎麼用？我不希望這個資金再拿去修橋鋪路，我反而希望這筆資金大量用來建設經濟適用房和廉租房。對於地方政府的執政方針，不應該以提高GDP為綱，而應該以十七大指出的「促進社會公平正義」為目標。在「促進社會公平正義」的基礎上，每個老百姓都有上學的權利、看病的權利、退休的權利。在十七大之前，老百姓所應該擁有的權利被忽略了太久。所以，順應十七大報告，我們認為地方政府的執政標準，應該從過去以GDP為綱的理念，變成十七大倡導的「促進社會公平正義」。

以上就是我們今天對於房地產關鍵詞的解讀。謝謝各位現場來賓，謝謝電視機前的觀眾觀看我們的節目。再見！

第四個現象也是電視機前的觀眾以及現場來賓所關切的，那就是上市的問題。在2007年，很多人因為地產而突然暴富，成為中國的富豪。那麼，大家可能會有這樣的疑問：2007年企業上市還有意義嗎？企業上市有一個原則，通常在股市環境好的時候呢，大量上市；股市環境不好，延緩上市。香港的股市是這樣，上海的股市也是這樣。可以在前年上市，為什麼要拖到今年才上市？因為今年股價高，企業上市之後，能夠募集更多的錢。對於今年所謂的地產股上市風潮，我希望大家不要把它誤解為地產行業的獨特現九-九-藏-書象。不是的，所有企業（包括國有企業、民營企業）的上市在2007年都是非常瘋狂的。瘋狂到什麼地步呢？很多國內的資金就專門搞上市基金——把老百姓的錢彙集在一起，專門去買新股，買了新股就一定能漲，就一定能賺錢。例如這次鬧得沸沸揚揚的中石油，你打新股賺十幾倍，不打新股賠錢。為什麼有這種現象？並不是中石油有錢，而是市場看好它的時候，我們投資人的衝動是無法解釋的。世界上有名的經濟學家凱恩斯說股票市場的行為是「獸|性的衝動」。這個「獸|性的衝動」是凱恩斯第一個提出來的，我覺得他這句話解釋2007年上市風潮是適合的。只要推出新股，它就會被市場賦予極高的市值，而這個市值往往都是高估的。

觀眾：研究生。

至於你說《反壟斷法》，還有我們通過的《物權法》，這個方向是對的。我們國家需要反壟斷法，需要《物權法》。

觀眾甲：每平方米漲了2500元。

那麼房地產價格有沒有大跌過呢？當然有，這個現象在國內還沒有發生，但在香港發生過一次。1997年之前，香港房價漲幅很大，房價只漲不跌非常危險，因為跌一下可以把負面因素釋放出去。如果只漲不跌呢？負面因素高度積累，會在一個最高點崩盤。比如香港1997年房地產泡沫崩盤，跌了多少呢？跌了40%。問題在哪裡呢？問題是你借錢的時候是七成按揭，100塊房子借了70塊，結果一跌跌了40塊，所以你還貸還虧了10塊。你應該怎麼辦？應該不還了，走人算了，所以當時我們就擔心香港產生金融危機。大家如果都不還了，銀行就麻煩了。可是當時為什麼香港銀行沒有崩潰呢？為什麼沒有金融危機呢？因為香港的老百姓非常具有信託責任。這是我在國內各地演講一直提倡的，就是盡好你作為一個借款者的責任，你該還就要還。基本上，香港老百姓死扛著貸款，一直扛到7年之後的2004年。由於中國政府的自由行政策，使得香港的房價恢復正常，他們才鬆了一口氣。

如果我說的是對的，你就可以理解這4年來，為什麼金融單位實行的宏觀調控政策不能夠貫徹中央政府的宏觀調控精神。就這麼簡單，因為它的手段是錯的。

●中國樓市產生泡沫，是中國的投資經商環境持續惡化造成的。

這個問題要解決難度非常高，因為你要把投資經商環境籌建好。也就是說，我認為各地政府要回歸自己的職能。政府是幹嗎的呢？是給老百姓和企業家提供一個乾淨、公平、公正的環境，這個比什麼都重要。所以，與其通過目前的宏觀調控來調整房價，不如回頭慢慢治本。怎麼治本呢？我們政府應該利用各種政策，改善投資經商環境。

觀眾：郎教授你好，剛才你一直在說投經商環境的惡化問題。我只能說我部分同意你的觀點，我想跟你交流一個資料。你說一直加息導致了企業利潤的下降，但是你如何解釋我們國家從2000年開始，真實利率處於負利率的水平，這是一個問題。還有一個就是國家所得稅，企業所得稅到2008年由33%降到25%。這應該是經營環境的改善。還有，前不久，人大常委會通過了《反壟斷法》，這應該說也是對民營企業利好的消息。我們國內企業的儲蓄率占整個國家儲蓄的40%，我昨天剛看了資料，這個比例還在上升。這部分企業的儲蓄無疑是來自利潤，所以從這個方面來講的話，應該說企業的經商環境是在改善的。你說的惡化，我覺得主要來自於國際方面，比如像這次美國次債危機可能導致需求的下降，最近中國和德國的關係發生了微妙的變化。中國和歐盟的貿易關係，可能會有一定的惡化。但是我覺得從總體上來講，中國的企業投資經商環境應該是在改善的。

郎咸平：這位女同志可以這麼做，他不行。

觀眾乙：我是成都的，今年買的房子，現在漲了1000多。

郎咸平：挺好。和你們對話，我心裏挺感動的。你們有原則，有理念，有這麼純潔的想法。我把你們講的話做個總結，你們的理論基礎，基本上都是基於一個假設前提，什麼前提呢？房價未來一定會平穩，或者是小幅下降。你們租房子也好，換房子也好，在這個考慮之下，才有意義。比如你剛剛講換房，如果房價一直上漲，你把房子賣了，到時候買的還是一樣的房子。

所以到了2007年年底，通過地產股上市的問題，我想為各位提出建議：第一，「獸|性的衝動」會把大量的股民套牢。以中石油為例，很有可能邁入香港股市的後塵，也就是說，定價過高的股票有可能一開盤就跌。

觀眾：這個跟有沒有錢沒什麼關係。

我希望我們的政府看到我們的節目之後，能夠擬定出更積極有效的政策，能夠讓老百姓過更好的日子。對於在座的大學生來講，你們這麼年輕，每個人都有一張純真的臉，但你們畢業之後還買得起房嗎？我相信各位同學都是搖頭的。因此，宏觀調控的迫切性與重要性不言自明，非常清楚。

你是有錢人，你可以買最貴的樓盤。同時，香港的每一個老百姓，基本上都有住房的保障。你一旦住上了廉租房或經濟適用房，對於出售或轉租都有非常嚴格的法律規定。廉租房以及經濟適用房是一個非常公平的制度，這是香港法制化建設的可貴之處。我可以這麼講，香港是有腐敗的，香港也有一些不公平的地方，這是肯定的。但是整體而言，香港的司法制度是乾淨、公平、公正的。我舉個例子，在香港你要想請法官出來吃頓飯，可能性是零，根本不可能。

上海房價跌了7%，深圳也下跌，是不是一個拐點？房價到了目前這個水平，再大幅上漲的可能性不大。以北京為例，很多地產商，三環、四環的地產商，現在看到這個情況不穩定，他怎麼賣房呢？他推出幾戶，看看市場行情怎麼樣，你知道什麼原因嗎？地產商對於未來也不確定，所以，對於政府而言，對於地產商而言，2008年是一個什麼走勢，說不清楚的。但是，像去年一樣瘋狂的大漲應該是不會的，而且這種所謂的虛擬資金經過我幾次演講，已經引起了政府的注意。只要抑制虛擬資金的投機就不會有問題，現在要針對這方面嚴加控制。政策如何推出，是政府的事。

郎咸平：你對另一半有什麼要求？

那麼金融風險上升，能不能夠對房價有抑制作用呢？這就要討論房價的基本經濟規律。房價和股價不一樣，房地產要跌不容易，而且房地產價格大跌也是不利於穩定的。

郎咸平：你說這個觀點特別好，「調」對於真正的投機人來講是不起作用的，他付全款沒有一點問題。你講得很對，目前「調」這個字它所針對的對象，就是資金實力不夠的一般炒房戶。對於真正有實力的人是不起作用的。