觀眾：您剛才關於房地產所談到的問題，您說政府應該出來救市，但是我覺得中國現在的房價還是很高，所以我認為未來房價還有很大的下調空間，所以我想問一下，您覺得這個價格下調到什麼時候，政府才有必要對房地產進行全面的救市？

郎咸平：我告訴各位什麼是股價跟房價的決定因索，今天通過很多專家已經告訴各位了。而且我認為已經非常清楚地告訴各位，到底房價是由什麼決定的，它的走勢應該由什麼決定。但是我不會告訴你該不該買房，你自己做決定，每個人有自己的立場，有不同的環境，什麼時候該退出樓市，什麼時候該買樓，那是你個人的決定，但我覺得我的目的就是告訴你整個環境是怎麼樣的，提供一個大家用來判斷的背景。

●預測房價這件事不可為，包括一些名人也罷，必錯，沒有一個人是正確的。

●真正有泡沫的房地產，反而是中低檔樓盤的多。

●到底我們這個時候要不要買房？

郎咸平：我在演講的時候跟他們講，你現在千萬別拿地，我說金融危機最大的危機是什麼？還不是金融危機本身，而是大家對於危機的認識是不到位的。大家把事情看得太簡單了。簡單來說，比方你去買一個價低的地，然後到最後你再蓋一些便宜的房子，這是一個很美好的願望。可是我告訴你，當你去買了以後，如果經濟持續惡化，你會發現對房產的需求也是持續減少的，在沒有需求的情況下，這個房地產商難以生存，這就是為什麼李嘉誠在這個時候保留大量的元氣，停止了所有的投資，而且手上保留221億美元的現金，什麼目的？就是準備度過這個寒冬。所以在這個時刻拿地本身，我覺得就有待商榷，這個風險太大。而且我認為，這個邏輯太漂亮了，沒有任何問題，但是一個沒有任何問題的邏輯，這麼嚴謹的推論，到最後一定會出現問題，也就是說中國經濟持續惡化之後，資金鏈可能會斷掉。

郎咸平：現在沒有購買力，而且現在大部分房地產商已經沒有能力再開發新的樓盤了。因為資金差不多都被套牢了，所以房地產商我很懷疑他們會不會有這種能力再開發新樓盤，同時你要曉得，2009年是非常困難的一年，整個社會的蠃利水平都會大幅度下跌，大幅下跌的情況之下，還有沒有人會去開發新樓盤，我都很懷疑。

郎咸平：今九*九*藏*書年你看製造業企業大量地倒閉，尤其是廣州地區已經有超過30%的製造業企業倒閉了，深圳地區也是非常悲慘。那麼請大家注意，這種資金流竄現象是非常重要的，因為這種資金流竄現象，完全主導著中國樓市的發展。這種資金我給它取了個名字叫虛擬資金，因為它本身就是不正常的，並不是因為這個社會更富裕了，你想住更好的房子，而是因為某個行業，尤其是製造業或者礦業因為投資經營環境更蕭條了，他的錢不知道幹什麼用。所以他們不繼續投資，你曉得他們干做什麼？就是大量炒房，所以這個錢，打到哪裡，哪裡就有泡沫。那麼這種現象值得我們關注，而且這個錢首先會進入這個地區的高端房地產市場，把高檔樓盤的價格一下拉起來，使得附近的中低檔樓盤隨之水漲船高，所以這跟我們一般的理解是不一樣的。我們發現在廣東地區，或者在其他地區，真的有泡沫的房地產，反而是中低檔樓盤比較多，高檔樓盤由於製造業資金被大量引入，拉高房價，它還有資金撐著似乎比較堅挺。而你看2008年，跌價的樓盤基本上是中低檔樓盤先跌。而且這個深圳的房地產很有意思的，它從關外先跌，因為最近這幾年，70%的房子建設在關外，深圳老百姓他也不喜歡住在關外，關外房產價格大跌，然後關內的中低檔樓盤價格大跌，那麼高檔樓盤呢？大概房價在兩三萬塊之間算是正常，超過的話，比如說熙園每平米一下從1萬塊漲到4萬塊那是瘋狂的，它會回到兩三萬塊的區間，差不多就暫時持穩了。因此我們可以說高價樓盤產生非常奇怪的現象，像你剛才講的，北京三環之內的高價樓盤的價格還是堅挺的，並沒有看到降價的現象，反而是周邊地區的中低檔樓盤先跌價，那麼這種現象很奇怪，要值得我們注意。

郎咸平：你好。

觀眾：我知道您這個意思，但是如果政府出來救市怎麼救呢？

陸新之：有一點我覺得可以判斷，就是未來一年左右，整個樓市肯定是一個萎縮期，是一個低迷期，至少價格能降下來，降多少不一定好說，但是它的成交量肯定是萎縮的，觀望情緒可能佔主導。在這個情況下，假設你買第一套房，你願意把這錢放著一年，你先去租個房子住等一年其實也沒有多大關係。但是我想如果是有理財經驗的人，或者是對生活質量有要求的人，他可以先買再放一年，價格也不會差太遠。九*九*藏*書

李永濤：預測房價這件事不可為。大家看一看包括一些名人的預測，基本必錯，沒有一個人是正確的。賭房價的人也是很滑稽的，他一時對了，沒有考慮到美國金融危機的影響，下一步必然也是錯的。但是剛才郎教授提到一個問題，定價權的問題，我現在想補充一點就是，它這個定價現在處於兩難境地，開發商的心裏現在非常痛苦，為什麼？一方面他現在降價絕對還有空間，因為現在在賣的樓盤都是前兩年的土地，那時候地價非常便宜。在這個情況下，他還有20%以上的利潤，降價沒問題的，如果開發商拿的都是這種低價的地，他現在普遍降價是可以的。但是現在開發商他痛苦的是，2007年中國主流開發商基本上都沒有經受住誘惑，他們全部拿了高價地。他這部分地建的房子的降價空間是非常有限的，所以他現在痛苦在這裏，就好比麵粉比麵包貴，他用高昂的麵粉做成麵包的時候他怎麼賣？

觀眾：如果政府去救市的話，豈不是使它和老百姓的承受力更脫離？

觀眾：郎教授您好。

觀眾：我有一個問題。關於房地產的事情，我有一個初步的觀點，我想讓您評論一下，我認為可能在2009年或者2010年年初，外地不好說，北京的房價會跌個40%左右，為什麼這麼說呢？第一個就是說，現在這個購買力基本上處在一個停滯狀態，大家在觀望。另外就是為什麼目前的房地產價格跌不下去，是因為目前的開發商它的成本非常高，買地的成本和建設的成本很高，如果跌的話可能要虧損。另外一個可能政府並不希望跌，但是如果等到2009年底或者2010年初，因為新開發的樓盤拿地的成本相當低，可能比最高點低50%，另外建設成本大概要低40%-50%，那麼開發商的利潤期望也會降低，這樣總的測算下來，我估計跌40%左右。如果按照純市場行情的情況來看，可能會跌得更低，大概跌個50%，但是為什麼不跌50%呢？因為政府可能會出手，根據以前購買的情況，購房者的首付一般只付30%，就是他的成本是30%。再加上一些其他的費用，至少40%，如果跌個40%的話就可能出現斷供，如果斷供就會影響到銀行的安全，我認為跌到40%以後，政府就不可能再讓它跌了，我不知道郎教授對我這個觀點認不認可。

觀眾：現在如果順從市場的需求，就沒有購買力？

現場觀九九藏書眾對於房價的問題也提出了很多的問題，我相信對各位讀者還是很有幫助的，我把這些問題和我的回答羅列出來給大家做個參考。

郎咸平：他們太樂觀了。

觀眾：這是他們的想法。

（本文摘編自辜朝明的《大衰退：如何在金融危機中倖存和發展》）

在資產負債表衰退期間，當今學術界主張的貨幣政策工具的有效性令人懷疑，真正具有效力的是由政府主導的財政政策工具。經濟周期可以形象地分為「陰陽」兩個階段。當經濟周期處於「陽」態階段時，經濟狀況屬於傳統主流經濟學可以涵蓋的範圍，企業資產負債表健全，將利潤最大化作為經營目標，利率正常，存在通貨膨脹傾向。這時政府可以有效地運用貨幣政策工具來調控經濟，而財政政策工具由於會產生擠出效應（crowd out）則應該盡量避免運用。

在經濟陷入衰退時，大多數企業自然會將企業目標從「利潤最大化」轉為「負債最小化」，在停止借貸的同時，將企業能夠利用的所有現金流都投入到債務償還上，不遺餘力地修復受損的資產負債表，希望早日走出技術性破產的泥沼。企業這種「負債最小化」模式的大規模轉變最終造成合成謬誤，於是就會出現即便銀行願意繼續發放貸款，也無法找到借貸方的異常現象。

李永濤（《中國房地產報》副總經理）：為什麼低端房受衝擊比較大，這是因為國家對住房保障非常重視。這一塊無論是深圳還是上海，幾乎全國所有城市都推出了這樣的計劃。香港以前也是，大量推這種廉租房，它對市場的影響非常大。現在開發商最擔心的其實並不光是資金緊張，更擔心的是國家把部分的房地產市場收回去了。1998年以前，大部分的房子都是集資建造的，國有企業單位蓋房，國家建房，取消福利分房以後，房地產市場才發展起來的，才有了這麼多大開發商賺了大錢，那麼這個市場如果某種程度被剝奪了一部分，那對開發商的打擊是非常最大的。

郎咸平：我所謂的救市，不是救房地產價格，而是去救最原始的那一塊，叫做什麼？叫做中國的民營經濟，把它救好之後，我講一個最理想的狀態，就是中國民營製造業更富裕了，老闆更富裕了，給工人更多的錢，然後工人賺更多錢，他才能有能力慢慢去買房子。因此我講的方法叫做圍魏救趙，不是直接去救樓市，而是救佔了整個中國經濟總量七成的製造業。因為製造九_九_藏_書業僱用了90%的工人，我希望他們更富裕，把基層老百姓賺的薪水拉上去了，然後我們很多資源再慢慢流入這個市場，替他們蓋一些他們買得起的房子，我們該做這個事。而不是光救樓市，直接救樓市只有短期效果，一定要把佔據中國經濟總量70%的民營經濟救活了之後，我們的房地產才有希望。是這個意思，所以這個問題很重要。把這個問題剝出來，非常重要。

郎咸平：我再講清楚，由於房地產商看到高端樓盤價格猛漲，同時帶動中低端樓盤價格之後，大量的資金就流入到這個方面的市場去了，去建這樣的房子以滿足市場的需求，可是這種需求是來自於什麼？來自於製造業的蕭條。也就是製造業的迴光返照，製造業的資金打入了高端樓盤，使得價格猛漲，同時帶動中低檔樓盤價格。同時使得我們的社會資源都慢慢流向這個市場，而且整個市場和13億人口的實際貧富程度是脫離的，並不是因為13億人口更富裕了之後，大家都有錢才去買房子，而是因為製造業干不下去了以後，大量製造業資金湧入特殊的高端樓盤。因此使得房價水漲船高，吸引我們大量的社會資源去蓋這樣的房子去滿足這種需要，而這種特殊樓盤呢，它跟社會大眾的需求是脫節的。因為它是製造業的迴光返照才引起某一個高端市場特別火爆，不是因為整個社會更富裕了，大家更有錢了，去買房子。有些人是永遠買不起的，因為我們的社會資源被誤導了，再跌也沒有用。

郎咸平：而這也就是為什麼產生萬科現象，在這個階段還沒來之前，趕快降價賣，你覺得有沒有這種可能？

●未來一年左右，整個樓市肯定是一個萎縮期。

郎咸平：今天中國的房地產，坦白講，已經不是一般老百姓買得起的了，不管它再怎麼跌，我可以告訴你，13億人中的大部分還是買不起。買不起房產的是大多數人，真正能夠買得起房產的大概只有幾千萬人，就這幾千萬人在那兒忽悠。我們的房價再跌，一般人還是買不起。也就是說，我們這個房地產的資源已經被誤導到了高端樓盤，雖然還有中低檔樓盤，但中檔樓盤的價格還是很高的。一般老百姓他是買不起的，也就是說還有十二三億的人是買不起房子的。

觀眾：剛才提到李嘉誠，可是李嘉誠每次都在危機的時候大量投資土地。

在花旗、AIG等西方大銀行擬申請破產保護或者再度資金援助的九_九_藏_書時候，金融危機第二波衝擊依稀而至。現在發生的這場金融危機何時見底？將如何演變？我們的世界將何去何從？我們自身又該做出怎樣的抉擇？

●2007年中國主流的開發商，基本上都沒有經受住地王的誘惑。

郎咸平：那是過去，這次就沒有了。這次他停止了所有投資，因為過去是中小蕭條，這次是大蕭條，不一樣。所以為什麼提醒你，你要跟你的朋友講。聽郎教授講的話，最好這個時刻大家多留點現金，不要在這個時候急著買地，也不要有太多的幻想，因為他們沒有經歷過。如果李嘉誠都停了，他們最好思考思考。

在由資產價格泡沫破滅誘發的經濟衰退中，經濟周期處於「陰」態階段時，企業資產負債表失衡，出現資不抵債現象，企業大規模轉向負債最小化模式，從而導致合成謬誤，將經濟拖入資產負債表衰退之中。此時利率降至極低點，通貨緊縮現象發生，貨幣政策完全失靈，政府必須大胆使用財政政策工具來刺|激經濟復甦。

李永濤：對，有這種可能。前段時間也有一些報道，有幾位開發商去養豬了。還有些建築公司因為開發商欠他的錢，被迫轉行。

觀眾：現在這個時候，因為購地的人少了，所以這個地價非常低，而且還是有一部分房地產商在做，他們也在開發新樓盤，並且有一些開發商認為，2009年或者2010年初房地產業有可能會復甦，但是不知道這個具體時間點。

郎咸平：你說到了2009年底，或者到2010年會發生這種現象。我想提醒你一句話，那就是假設這些地產商都在，都活著，都活得挺好的，因此他把房子賣出去之後，等到2009年拿地的價格很低了，然後各種原材料價格也很低了，他再蓋的房子的價格應該是很便宜的，如果按照這種推論，這個結論是沒有問題的。可是我請你注意一件事情，就是這一輪危機之下，你要曉得，我們的社會資源通過房地產商的運作已經大量投到房地產行業去了，而且這是一種有特殊需求的行業，我要跟你講，它依靠高端樓盤帶動中低端樓盤這種特殊扭曲的價格機制，吸引大量的資源套進去的。因此13億老百姓基本是買不起的。你的假設是在一種良好發展情況下，房價低了，地價低了，成本低了，房產價格就下來，有一批人慢慢有機會買了。我再問你，目前已經被套牢的房地產商，套了這麼多，到了2009年年終的時刻，如果他們資金鏈都斷裂了怎麼辦？