1988年，政府號召當時140多個體戶每戶出資3000塊，修建了帶有防火措施的商亭，一直沿用到老秀水街被拆遷。就是在這條街上產生了無數倒兒爺和百萬富翁。據說很多溫州的製造公司都在秀水街上有個商鋪，基本是作為自己製造能力和工藝水平的展示。2004年的時候，一組有關秀水街的數據是：市場營業面積：1252平方米；市場攤位數：280戶個體攤主，100多戶持集體大照隸屬街道勞服部門；每攤位月管理費：850元；每攤位月稅：2173元；每年光顧秀水人數：200萬以上；年銷售額：1.5億元。秀水街的客人也不乏名人，比如法國總統希拉克、美國前國務卿貝克、原中國國家主席楊尚昆、影視巨星鞏俐、田徑名將邁克爾·約翰遜。

8月19號，抵達秀水的購物人群創造了秀水街客流量的最高紀錄，單日客流量達到53028人。福克斯電視台的評論說：「北京奧運會多了一個比賽項目，就是到秀水街去砍價」。在北京舉辦奧運會的眾多贏家中，秀水街無疑算是一個。只是此秀水已非彼秀水。

秀水街是北京最著名的旅遊商業地標，爬長城、吃烤鴨、逛秀水一度成為到北京旅遊必須要做的三件事情。秀水位於北京市區東側二環和三環之間，為周圍的使館區和CBD商圈包圍。從1982年開始，小販們在秀水東街一帶擺攤，販賣衣物和小百貨。此後，秀水發展成了北京最著名的商品市場，來自全國的商人們在這裏販賣從絲綢到假冒名牌各種商品。2004年8月，露天的老秀水市場被拆，在當時引起軒然大|波。2005年新秀水街開業，它搖身一變，變成了一棟建築面積28000平方米，1500個攤位的百貨大樓。

久而久之，價錢之外的其它因素也成為魅力的來源。有些秀水的商販們認為秀水的魅力在於它是敞開的露天市場，前來購物的客人們心情放鬆，可以自由自在有一搭沒一搭ｈttｐｓ://ｒｅaｄ•99ｃｓw•cｏm的討價還價，即使什麼都不買，但是用蹩腳的漢語和蹩腳的英語交流仍有樂趣。「一樣的東西，一樣的價格，老外就願意買秀水的。當時不明白，還以為外國人傻呢。現在才智到，這種交流叫文化。」一個秀水的商戶後來對前來採訪的《中國青年報》記者說。

新秀水的第一役就是針對知識產權問題的調整。美國大使館說，自己所做的一項調查顯示，秀水街每天銷售的假冒商品價值在181159-301932美元之間，佔市場總收入的90％以上。美國大使館還在新聞公告中說，表示關於秀水市場未來的任何決定都將是中國政府遵守國際知識產權承諾的標誌性決定。而一些知名的國際品牌索性將秀水告上法庭，比如萬寶龍和鱷魚。而北京市朝陽區的副區長和新聞發言人佟克克則回應說：「如果秀水繁榮離不開假冒名牌的話，那我們寧可不要這樣的繁榮。」

政府的態度也越來越開明，市場化的趨勢越來越明顯，整個中國都在更為開放，尤其是對商業。1985年，這些總被驅來趕去的小商人們總算得到正明，北京市朝陽區政府批准成立了秀水街市場，但是每戶每月要交稅15元。政府給每個個體戶發一塊印有「文明經商，保持衛生，保持質量，收費合理」字樣的白布，作為合法經營的憑證，攤位有三輪車，有竹竿挑起的大布搭攤。

2005年3月19日，新秀水正式開業。

1999年7月，秀水市場舉行經濟界專家座談會，專家們對秀水的定位是「登長城、吃烤鴨、逛秀水」。這句話至今還在很多用英語寫就的關於中國的書中出現。一個記者到秀水逛了一圈，發現「一位抱著孩子的大嫂剛用英語送走一個高鼻樑先生，轉眼就用流利的俄語跟一位『紅頭髮女士』殺起價來；另有一個年輕姑娘不甘到手的洋顧客跑掉，一聳肩、一攤手、https://read.99csw.com一皺眉，一句字正腔圓的『whynot』」。這樣的景象幾乎層出不窮。經濟學家說，秀水街是「用改革開放的剪刀裁剪出來的20世紀的清明上河圖」。

老秀水只是一條長約500米的街道，位置在建國門以東的使館區，北起美國駐華大使館，西鄰祁家園外交公寓，東接東大橋居民區，分佈著大概250多個攤位，大部分以經營服裝為主。秀水街的顧客大多是外國人，他們會使用不太流利的中文同店主討價還價；而很多ABC都不認識的攤主卻都能講流利的簡易英文；或者，乾脆雙方就在計算機上把數字按來按去，然後輔助以「NO，NO」和「cheaper，cheaper」之類的英文單詞。

1985-1987集貿市場→絲綢一條街：一些商戶開始轉營有中國特色的絲綢服飾及工藝品，併為市場贏得了「北京絲綢一條街」的稱號。

後來的報道說，在奧運會的16天期間，除了比賽場館之外，北京城遊客最密集的地方，可能就是這棟在2005年3月19日才開始正式營業的秀水街大樓了。16天內，有22個國家的政要和許多國家的運動員到北京秀水街購物。8月11日，美國前總統老布希到秀水街買了七件真絲龍袍；奧組委主席羅格的夫人前後到了秀水街5次，都是來買玉制工藝品的；連奪8枚金牌，觀眾驚為天人的美國游泳名將菲爾普斯的母親也到了秀水購物，在討價還價時，還拿出了菲爾普斯的名片說，你知道菲爾普斯嗎，我是他媽媽，能不能便宜點，這種方法竟然也真的奏效了；美國籃球國家隊夢八隊的隊員每人在秀水街定製了一套西服，科比·布萊恩特還對秀水街小店擺放的繡花布鞋產生了濃厚興趣；網球名將小威廉姆斯在秀水用45美元了買了一條絲綢被，然後大呼便宜，說這裏「超級酷」……

1987-1995倒兒爺→大款：自1987年以後，隨著外國人越來越多，九九藏書工藝品開始進駐秀水。在以經營絲綢製品為主的同時，許多做工精細的工藝品開始進駐秀水，許多老商戶的錢袋也越來越鼓。

吸引人來秀水購物的一個因素是便宜，在秀水街買服裝，價格一般是大商場的1/2左右。而一些經常買東西的買手則建議，在秀水討價還價可以將標價的1/3定為目標價位。而有些在別處看都看不到的好東西，建議是馬上掏錢就買。

秀水街上的很多衣服商品都打著加工和返銷的招牌，在這裏幾乎可以找到所有能在時尚雜誌上出現過的名牌服裝，中國人稱之為「水貨」。據說曾經有義大利人從秀水街買走義大利奢侈品品牌服裝和手錶，拿回國內鑒定，但都被鑒定為真貨。怎麼解釋這一現象呢？有人說，因為中國是很多國際品牌的製造和代工基地，基本上，「一些廠家如果接到1000件國際訂單，會生產1200件，這富餘出來的200件就會流轉到秀水街來」；還有人說，很多衣服是給國際品牌做代工的同樣的工廠和工人，用同樣的材料做的，惟一不同的可能是紐扣或拉鏈，因為這是隨著訂單一起發來的。這種種因素造成了秀水的名牌即使在理論上都是假的，但卻讓行家裡手都真假難辯。

2005年1月7日，拆秀水街。

1月6日，北京新雪，結果仍有上千人聚集在老秀水市場的門口，其中包括媒體記者和對秀水依依不捨的外國人，他們目睹一輛黃色額鏟車開國來，揮動著鏟斗，只用了20分鐘，就把那塊懸挂在老秀水市場門口的金字紅底招牌「秀水市場」鏟落在地。

這一邊新建的秀水大廈給記者散發新聞稿和畫冊：「傳說中的東方神鳥鳳凰，每五百年集香木自焚，浴火重生，毛羽更加絢爛奪目，美麗不可方物。涅磐重生的鳳凰初試啼聲——秀水街盛裝出場。她煥發出新的光彩，將會更加迷人，更有魅力。」

但是每次重大的國際活動都能給秀水帶來新生。「中非論壇」期間，秀水街市場接待了非洲各國政要九_九_藏_書貴賓2000餘人次，其中有一天，秀水街市場甚至出現了四個國家的第一夫人：納米比亞總統夫人、幾內亞比索總統夫人、賴索托首相夫人、葛摩總統夫人。奧運會也不例外。在秀水街的網站上，管理者貼出了曾經來過秀水街的部分政要和體育明星；奧運期間秀水街客流量達100萬人次，五次刷新客流量記錄，接待24國政要40人次；23天銷售額達到3.83億……至於這種興旺景象能否成為常態，人們仍在觀望。

2006年開始，秀水街開始要求每個商戶都去拿品牌授權，而且，在每個商戶外都掛上了一個品牌商標圖案清單，這些品牌都仿造率極高，管理方要求，不能出售同商標一致的服裝。秀水也開始轉型，從水貨名牌轉向中國特色商品的專賣。但是這種轉型帶來的是2006年至2007年間的陣痛。很多商戶迫於經營壓力，都有撤出秀水的想法。

2008年的奧運會期間，秀水街大樓懸挂了一幅黑底紅字的大幅標語，上面用中英文寫著：商業鳥巢秀水街歡迎您！

最早在這裏買東西的商戶出現在1982年，因為秀水靠近大使館和外交公寓，近水樓台，客源豐富。而且，估計在那個時候，外國客人是整個中國惟一有錢而且願意拿錢出來買東西的人。於是人們就在這裏開始賣各種商品，從中國特色的工藝字畫琉璃木器到民間裝飾品再到各種生活用品。當時政府部門對這種流動商販的方法是驅逐，正像今天在某些城市的城市管理者對待小商小販的做法一樣。但是沒想到這些商販們驅之不盡，今日走明日返，這塊特殊的地方彷彿有巨大的吸引力，引得無數飛蛾盡撲火。

1995-2001絲綢專營→假貨泛濫：隨著秀水街許多老攤主的退出，來自全國各地的商人到秀水這塊風水寶地安營紮寨，他們中更多的是精明的南方人。

1982-1985路邊散攤→合法經營：1982年開始，一些原始攤主在秀水東街一帶擺攤，販賣衣物和小九*九*藏*書百貨。到1985年，一條小小的秀水街已被販賣各種商品的小販佔滿。

但是在2004年的時候，開始出現了老秀水是不是該拆的爭論，儘管後來人們發現，所謂的爭論，其實是拆遷已經定局，爭論只是不甘就此被拆遷的老秀水商戶和媒體們對拆遷的抗辯。《中國青年報》用譏諷的語言說，恐怕這幅「用改革開放的剪刀裁剪出來的20世紀的清明上河圖」要變成「清明散夥圖」。商戶、媒體、專家一片反對之聲，但是這些都沒有阻止政府對秀水街採取「拆舊建新」策略的決心。

半年之後，2005年1月5日，老秀水市場正式宣告閉市，有心的記者在兩天前去看，發現秀水市場仍然熙熙攘攘，似乎人們打定主意要進行一場最後的狂歡「1月3日，隆冬的北京寒風陣陣，但早已籠罩在一片『拆』聲之中的秀水街里仍然是遊人如織。狹窄的市場通道中，商戶熟練地用英語同外籍消費者討價還價，確認商品的顏色和尺碼。喧鬧的市聲、時尚的服裝、各種膚色的外國遊人……」

於是，這一邊找媒體呼籲秀水即將消逝，請來專家論證秀水的無形資產多麼寶貴，秀水又是如何代表了改革開放的成果縮影；另一邊，起高樓建大廈，開放商興高采烈拍賣新秀水的攤位，新雅盛宏房地產開發公司的董事長張永平說：「一般人以為全世界租金最高的地方是美國，美國租金最高的地方是紐約，紐約最貴的地方是曼哈頓。其實，秀水比這些地方都貴！」2004年6月21日，新建的秀水街市場大廈拍賣那天，儘管拍賣師不斷對台下的商販說：「你們好好算算，平均每月租金5萬元，你們能賺到那麼多錢嗎？」但是攤位的拍賣價格還是不斷抬升。

2004年「新」「老」接替：一些「老秀水」攤主認為「秀水」的牌子是自己創下的，拒絕入駐正在建設中的「新秀水」，一時間各家媒體上對於「秀水拆是不拆？」炒得熱火朝天。2004年8月19日之後，秀水市場拆遷基本已成定局。