羅康瑞真正顯示出自己與眾不同之處是在1984年。那一年，因為很多香港商人對香港的前途判斷很不明朗，在香港掀起了一陣公司遷移註冊和商人移民的浪潮。1984年3月28日，香港怡和洋行董事局突然宣布，怡和集團因為對香港前途的判斷問題而遷冊百慕大；同時，公司將在倫敦、新加坡和澳大利亞同時掛牌上市。這一年的年底，當時的中國國務院總理趙紫陽和英國首相撒切爾夫人簽訂《中英聯合聲明》，公司遷冊之風才略有緩和。但是隨後，每當中英談判出現波折，必然會帶來新一輪的公司遷冊和港人移民浪潮。一項統計表明，到1990年11月，香港至少已經有77家上市公司遷冊到開曼群島、百慕大等地。

新天地這樣的舊城改造，既能討得政府和市民歡心，又能帶來切實得商業利益，一時之間，全國各地城市，紛紛邀請羅康瑞到自己的城市來舊城改造，建設一片新天地。羅康瑞也毫不客氣，在杭州的西湖邊建起了新天地，在重慶建起了新天地，在武漢的長江邊也建起了新天地。而且在每個地方，即使難以再現上海新天地的盛況，也都成了當地的顯赫地標。羅康瑞也成了中國大陸舉足輕重的地產大亨，總是一襲中式衣裝，文質彬彬出現在媒體上，大談「關係」之道、文化地產。

但是羅康瑞卻下定決心要讓這片步行10分鐘就可以環繞一圈的老街區重煥新生。甚至不僅僅是重煥新生，他要讓它的商業魅力不亞於毗鄰的淮海中路。他邀請住在波士頓的美國舊房改造專家read.99csw.com本傑明·伍德建築設計事務所和新加坡日建設計事務所來為自己的改造計劃提供諮詢建議，「其他人都希望把這一地區推倒重建，但是他們要我立即前往上海」。羅康瑞為本·伍德和他的同行們開出的價錢是3000萬人民幣，他的要求是儘可能保留該地區的歷史特色，同時又讓它對大公司和奢侈品品牌具備商業上的吸引力，他想要一朵與眾不同的花，但無論這朵花多麼與眾不同，一個必要條件是它必須能招來蜜蜂。不然這個項目就毫無意義。

上海新天地讓羅康瑞一戰成名。儘管瑞安集團在香港地產界只能算後期之輩，但是據說連李嘉誠和新鴻基的郭炳湘這樣的地產大亨見到羅康瑞，也拍拍他肩膀，讚揚說，這麼早就想到進入大陸市場，好樣的。

本·伍德的建築設計事務所贏得了這個項目，儘管「建築重建並維持原有規模……涉及到的工作量，使我們提出的方案在目前最為昂貴，同時明顯是回報最低的」。

開始改造這片後來被稱為上海新天地的弄堂時，羅康瑞51歲。1948年出生的羅康瑞，其父是香港富商羅鷹石。15歲那年，羅康瑞就被父親送到澳大利亞讀書，據說，在羅康瑞待在澳大利亞的6年時間內，羅鷹石沒有付過一分錢給兒子，所有的生活費用都要他通過在酒店做門童、在餐廳做服務員或者到工廠上班賺來。回到香港之後，羅康瑞先是在父親的公司工作——羅康瑞說自己第一份工作拿到的工資是800港元，「香港一個建築工人https://read.99csw.com賺的都比這多」，而後，1971年，拿著父親借給他的十萬塊錢和交給他的一個工程，24歲的羅康瑞開始自己創業。這就是後來的瑞安集團的雛形，一家小型的建築公司。後來羅康瑞回憶自己開始創業時的經歷說，他連續七年沒有休過一天假，每天工作十幾個小時。

羅康瑞的第一步就是改造一片位於商業中心淮海中路旁的的老街區。《金融時報》描述羅康瑞要動工的這片土地說：該地區由弄堂（即狹窄的小巷，巷子兩側是石庫門房子）組成，佔地約3萬平米，居住著大約2380戶中國家庭。該地區已明顯年久失修，埋沒在新建豪華酒店和未來主義風格摩天大廈的陰影之中。在目前保留下來的弄堂里，晾掛的衣物一字排開，如同家家戶戶懸挂的彩旗，洗漱設施都在戶外。一排排的水槽排列在弄堂兩側，為了防止鄰居盜用，水龍頭都上了鎖。房屋的院子內擺滿了數百戶住家的自行車。居民們通常會在弄堂里臨時支張桌子吃飯，在這裏壓根就談不上什麼私人空間。

這場豪賭最終以羅康瑞完勝結尾。精明的羅康瑞把新天地的竣工日期定在2001年6月30日。因為7月1日就是中國共產黨成立80周年慶典，而中國共產黨一大會議舊址，就在新天地裏面，羅康瑞絲毫未動，原樣保留。10月份則是上海APEC會議。後來羅康瑞得意地對媒體說：「慶祝建黨80周年，中央的高級領導都會到一大會址，不用宣傳全國知道；APEC會在上海開，各國總統元首rｅａｄ•９９ｃsｗ.com會到上海來，有6000多名外國記者，不用宣傳你也宣傳了。」果然，中國國家主席江澤民、俄羅斯總統普京、新加坡總理吳作棟都光臨了羅康瑞的「新天地」。這些照片被瑞安集團妥善保存著，一有需要，就可以拿出來展示。而各個時髦的餐廳、咖啡廳、服裝店、飾品店和酒吧，都開始陸續進入新天地。

上海新天地成了和外灘、徐家匯一樣的上海地標，也成了羅康瑞的成名之作。在他全球的社交場所，經常有人走過來，對羅康瑞說「我剛剛去過上海，看到了你的『新天地』。」羅康瑞自己也說「『新天地』可能是我一生的事業中最重要的一塊了。」

1999年1月，香港人羅康瑞焚香拜佛，開始自己改造上海老弄堂的冒險之舉。後來的媒體說，「所有人都認為他瘋了」。

後來媒體報道說，「在研究了1000個小時上海的舊建筑後，設計師們決定在整體規劃上保留北部地塊大部分石庫門建築，穿插部分現代建築；南部地塊則以反映時代特徵的新建築為主，配合少量石庫門建築，一條步行街串起南、北兩個地塊。」

羅康瑞則留了一手，他規定，自己的新天地房屋只出租不出售。「一賣給這些商戶就沒法控制了。我堅決不能賣。」羅康瑞說。這會讓他的投資回收非常緩慢，但是後來在另一個場合，他說出了自己心中的如意算盤：「但這裏我有52公頃的地呀，我邊上的房子賣得很好，每平方米2500美元，是上海的最高價。」

在規劃新天地的同時，羅康瑞就開始在新天地旁邊規九九藏書劃修建翠湖天地公寓，這也是他的太平橋地區重建項目的一部分。翠湖天地第一期5幢公寓樓在2003年竣工，共有277套公寓房。它的房價1999年前開盤時是3229美元/平方米，2005年價格漲到了8611美元/平方米。而這隻是羅康瑞手中52公頃土地中的一部分而已。

而香港地產界的後生小子羅康瑞反其道而行之，反而開始北上考察中國大陸的市場，並且在1985年正式宣布進入內地市場——此時羅康瑞已經有了政治身份，香港基本法諮詢委員會委員，憑藉這個身份，羅康瑞在上海編織起了自己的政府關係網。1996年拿下盧灣區政府批給他的52公頃太平橋地區地皮，則成為羅康瑞和瑞安集團的關鍵一役。

但「這並不是『忠實的』複原重建。我不是一個保護主義者。我的目的是尊重……這一地區的特色風貌，但要創建一種商業上可行的居住環境。」本·伍德說。他們加固樓體、翻修外觀、加裝窗戶，改造水電系統，加裝地底光纖電纜和空調系統，幾乎全面改造了內部結構，讓公司和品牌可以入駐。他們甚至專門從德國進口一種昂貴的防潮藥水，像打針似地注射進牆壁的每塊磚和磚縫裡。這樣折騰一番之後，「新天地」每平方米的造價達到了2萬元。而為了動遷這一地塊上2300多戶、8000多名居民，瑞安集團還要付出6億元人民幣的動遷費。有報道說，為了改造新天地，羅康瑞投入了他全部資產的一半，14億人民幣。

2001年竣工的上海新天地表明了舊城改造的另https://read.99csw.com一種可能：文化、歷史和商業如何結合。它不是純粹去舊建新的商業主義，也不是單純的犧牲商業的保護主義。上海新天地位於上海市中心的黃金地段，在淮海中路南側、黃陂南路和馬當路之間，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點。新天地佔地三萬平方米，建築面積為六萬平方米，由一片石庫門建築群構成。建築群的外表保留了當年的磚牆、屋瓦、石庫門、彷彿時光倒流，置身於20世紀20年代。但是，每座建築內部，則按照21世紀現代都市人的生活方式、生活節奏、情感世界定做，使這些建築成為國際畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧入住的場所。

後來，作家凌志軍在他的書《變化》中將新天地作為中國「新人類，新生活」的一個例證寫了出來：「大多數上海人都會把這塊地方介紹給從外地來的朋友：『去吧，你一定喜歡，在那裡喝咖啡就像在巴黎街頭一樣。』年輕人毫不掩飾他們心中快樂的消費主義傾向，相信新的生活就在這裏……歷史學家說它『看上去舊意濃濃』，新聞記者說它『別樣的風華』，作家們說它是『上海的一個童話』，經濟學家說它『提供了二千零九十三個就業崗位』。石庫門博物館是用下面這句話來描述它的：『中老年人感到它很懷舊，青年人感到它很時尚，外國人感到它很中國，中國人感到它很洋氣』。」

而一些地區的石庫門已經被時間和人為的破壞摧毀得面目全非，為了達到舊建築的效果，瑞安公司從檔案館找到了當年由法國建築師簽名的原有圖紙，按照圖紙來還原建築。