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這片小區位於俄亥俄州的辛辛那提市，一共包括1200個單元房，800戶閑置。由於開發商破產，政府沒收了這些單元房的贖回權。這筆生意是個巨大的失敗，但在我和父親看來，那裡卻充滿著商機。

這個小區買下幾年後，一天，我又回去，正好碰上這位朋友，我問他：「最近還好嗎，在這住著還行吧？」他說：「嗯，挺好的。」但是他把我拉到角落，悄悄跟我說，：「唐納德先生，我把您當朋友才跟您說，這個小區不能再要了，賣了它吧。」我有點不解，問他：「為什麼這麼說？」他說：「這裏的情況一天不如一天，我倒不是說您的小區建得不好，我是指住在這裏的人。他們能讓你賠得一乾二淨，然後像什麼都沒發生似的拍屁股走人，他們個個都不是省油的燈。」他這番話，我到今天都記得清清楚楚。

當時有很多人不按時交租，歐文有時候就親自去收。他摁響門鈴，一旦有人開門出來，他就臉紅脖子粗地跟人討錢。他會用所有的髒詞罵房客，書上教過的威脅人的方法他都會用。這隻是他的一種伎倆，不過很管用，一般房客都會立馬掏錢。

歐文幾乎對女人沒什麼招數可使，特別是眼前這位漂亮的女人。歐文立刻改變話題，邀請她共進晚餐。這個女人的丈夫可能是個卡車司機或工地工人，她從沒見過歐文這種人，不知道該怎麼打發他。不過，她對歐文毫無興趣，歐文只得作罷，我們一起離開了這位女士的家。

我力保小區要衛生整潔，定期維護。前面說過，我是一個對清潔有很高要求的人，而且我相信花在保潔上的錢不是浪費。比如，你打算賣車，只要稍花點力氣，先用5美元把車打蠟清洗，賣的時候就能多要400塊。如果我看到誰在賣一輛髒兮兮的車，我一定會把他賣不出去的原因告訴他，把車打點乾淨是很簡單的事情。

在尋找房產銷售經理的過程中，我們遇到一些困難，不過最終還是找到了。有的經理忠厚老實卻不善言詞，其中有一個居然就窩在公寓的一個角落裡什麼也不幹。另外一些人雖然聰明，卻不懂銷售。一旦發現不合適，我就會把他們辭掉，我看人很快也很准。

面對這項龐大的工程，我和父親都付出了很多，而且認為付出的很值得。即使出租50家公寓，我們也像出租120九-九-藏-書0家那樣投入大量精力，不過，後者的回報一定大大超過前者。

我尊敬的人給的忠告，我都會認真考慮。這並不是什麼教條，而是個人直覺。於是我在辛辛那提又多逗留了兩日，在小區里好好轉悠了一下，感覺確實亂糟糟的，好像在醞釀什麼大麻煩。

最後，那個男的離開了辦公室。他還是怒氣沖沖，但他什麼也沒做。歐文臨危不懼的精神震撼了我，讓我明白，任何時候都不要害怕。做你認為對的事情，堅持自己的立場，不向任何人低頭，該來的就讓它來吧。

有一天，我剛走進辦公室，就看到一個女員工在哭。她和其他員工合夥湊了80美元喪葬費，想用這筆錢合夥買花，送給一位剛去世的朋友。我問她為什麼哭，她說： 「歐文偷了我們的喪葬費。」

我們順利簽約。簽約之前，我已經預見到了一些不好的苗頭：很多租客租期將至，但他們似乎不想再續約。於是，我們在合同里特彆強調，所有條款在合同簽訂之時都是真實有效的，但是我們不保證交易結束時的情況。也就是說，我們簽合同的時候，這些房子確實是百分之百的入住率，但是最多三四個月之後，交易結束了，確保入住率就不是我們的職責了。

跟我談生意的審慎信託投資公司，在決定是否跟我合作前，先派了一位年輕人實地考察。這個人實際年齡跟我差不多，但他看上去像未成年人，我很奇怪這家公司居然把這麼重要的決定權交給這個黃毛小子。

吃完飯已經快4點了，我開車送他去機場。這位先生酒足飯飽回到紐約，感覺相當不錯。於是在老闆面前大力推薦了思威飛通小區，說這是一筆好買賣，於是，生意做成了。他們出價1200萬，我們凈賺600萬美元。鑒於我們在思威飛通的投資時間還不算太長，這個價錢確實是筆巨大的回饋。

但是，他的缺點就是不能讓人百分之百信任。從聘用他第一天，我就考慮過這個問題。不過，等我有了證據，才開始採取行動。我對管財務的員工，一般都是這樣。那天，我的保險經紀人核對賬單之後給我打來電話，說：「唐納德，你被騙了，你的銷售經理是個騙子。」我們查實，歐文確實是幹了各類騙人的勾當，而且常常官司纏身。

大約1個小時之後，我跟歐文正坐在他的辦rｅａd•９9csｗ•coｍ公室，剛才那個女人的丈夫找來了。他可是個大塊頭，看起來體重得有240磅。他怒氣沖沖地問歐文為什麼在他女兒面前罵罵咧咧的，還敢邀請她妻子出去吃飯。看那架勢，他恨不得殺了歐文。

最後，我們終於找到了令人滿意的銷售經理歐文。65歲的歐文確實是個厲害角色，我從沒見過他這麼能胡吹海侃的人，但是，他口齒靈敏，頭腦精明，而且諳于銷售。即使他一天只工作1小時，也頂得上過去那些經理工作12個小時的成績。從他身上我學到了一點：重要的不是你工作了幾小時，而是在每個小時你都幹了些什麼。

我來說說歐文和他的工作吧。他個頭不高，體型較胖，還有點禿頂，鼻子上架一副大厚眼鏡，手白白胖胖的像吉露果凍（Jell-O）。他天天筆不離手，比起強壯的收租者，他沒什麼塊頭，但他真正厲害的是那張無所不能的巧嘴。

在房地產界也是如此，保養的好的房子總是受歡迎。不過，紐約前幾年的情況不是這樣，當時人們陷入炒房熱潮，幾乎是房子就買，不在乎乾淨不幹凈。但是，現在要是再這樣，就是犯傻了。市場的波動性很大，一旦陷入低迷，還是乾淨的房子更有競爭力。

我們把那些惡意租房的人擺平之後，打算整修小區，面向素質稍高的人群。整修需要資金，當時我們大概花了80萬美元，即使到今天，這也不是個小數目。在紐約，即使你對房屋做了整修，法律也禁止你在合理的範圍提價。辛辛那提市就沒有這種規定，修整后，我們提高了思威飛通小區的租價，所以，整修是值得的。

他乘坐的飛機有點晚點，到達辛辛那提已將近中午。我到機場接了他，開車帶他去思威飛通小區。小區里房子的居住率依然是百分之百，不過，他對此毫無興趣，也沒問什麼相關問題，反而一心想著去吃大餐。從小區去餐館只要半小時，結果我們吃了三個小時的午飯。這跟我一貫的工作方式完全不同。如果我只有一天的考察時間，我一定匆匆扒幾口午飯，把主要精力都投入在與生意相關的問題上。

我永遠記得那個男的看歐文時的表情，他說：「死胖子，你出來，我要跟你決一死戰。」「決一死戰」這個詞總讓我很想知道接下來會發生什麼。我在心裏想，歐文完了。可是歐文https://read.99csw.com依然鎮定，說：「想跟我打架，隨時可以，但是，打架對我來說是違法的，我不會幹犯法的事。」

我找到歐文，說：「你真該死，偷別人喪葬費算怎麼回事？」歐文當然矢口否認。解釋說他剛才剛罵了那些女員工，她才哭的。話雖如此，我相信女員工確實沒撒謊。

我有一條原則，如果抓到誰私吞錢財，我絕對嚴懲不貸，即使要花費比他偷的錢高10倍的價格也在所不惜。偷竊是一件十分惡劣的行徑，但是在對待歐文的問題上，我猶豫了。他比以前任何一位忠厚老實的經理幹得都好，而且他手下的員工沒有一個敢揩油的。所以，我只要盯住歐文就可以了。我跟他半開玩笑的說：「歐文，我一年給你開5萬美元工資，看你還敢偷。」他聽到這話總會顯得很不自在。

買家是審慎信託投資公司（Prudent Real Estate Investment Trust）。那段時間，房地產行業非常流行信託投資，也就是委託人將自己合法擁有的財產委託給信託投資公司的一種行為，銀行也願意向信託投資公司貸款。但是，很多經營信託投資公司的人並不知道什麼是信託投資，公司也經營得不怎麼樣。他們很可能根本不經過實地考察，就把錢投資在波多黎各的一項工程上，最後卻發現，自己買的樓盤根本不存在。

我們在合同里還特彆強調，買方必須確保交易按時結束，不然就要付給我方巨額的違約金。這一點其實也沒有按常規，一般在一筆生意中，買方會在合同里提出，先交付出價的10%作為定金，如果他們違約，只需將定金賠償給賣方。可是，審慎信託投資公司卻沒有這麼做。

當初在思威飛通小區，我跟一位租客關係很好。他是一位猶太人，年紀比我大，曾經在波蘭集中營待過。來美國后，靠賣肉起家，後來開了肉店。我認識他的時候，他已經有14家連鎖店了。他跟妻子兩人在我的小區租了兩個單元房，把它們連在一起，這樣他們的家就寬敞了。我很敬佩這個人，因為他很有生意頭腦。雖然吃了很多苦，但是他活了下來，而且活得很好。

上大學時，朋友們都在看漫畫書和報紙的體育版，我卻已經開始關注聯邦住房管理局沒收的房產列表。也許這聽起來有點不正常，但我卻看得起勁。正是通https://read.99csw.com過研究列表，我相中了思威飛通小區（Swifton Village），並和父親一起買下小區的開發權，做成了我人生中的第一筆大買賣。

這些房客不僅不愛惜房子，還不按時交租。如果你催他們交房租，他們可能會一走了之。我們發現，為了逃租，他們會租一輛卡車，凌晨一兩點開到房子前面，把所有家產拖上車，然後遠走高飛。他們走不要緊，但是得交了房租再走。為此，我們安排了「卡車巡視員」，晝夜不停地巡視，防止租客逃跑。

父親和我花了不到600萬美元就買下了這個小區。要知道，兩年前這裏籌建的時候，耗資接近1200萬。我們用從銀行借貸的10萬美元，修葺了這片小區。這項工程我們沒有任何損失，我們所要做的就是經營好它。即使我們做得不夠好，也可以通過繼續出租，賺錢還貸款。

我們成功購下這裏之後，就要開始認真經營以及開拓市場了。我們不僅要把房子租出去，還要長期租出去。我們買下小區時，很多原來的房客把這裏搞得破爛不堪，他們多數來自肯塔基州的山區，家境貧窮，還要養活七八個孩子。他們沒有財產，沒住過複合式公寓，一家人擠在一兩間小房子里，孩子也管教不好。

歐文把思威飛通小區經營得這麼好，讓我省了不少心，我去小區的次數也少了。我已經不再主要依靠辛辛那提的生意，所以從原來的一周去一次，改成後來的一個月一次。

有一天，歐文跟往常一樣討租。他敲開一扇門，一個10歲的小女孩開了門，歐文說：「讓你爸爸出來交房租，不然我讓他屁股開花。」他不停地說這類要挾的話，可是小女孩的媽媽出來之後，他就停下了，因為這位女士長得非常漂亮。

如果我抓到他偷錢，一定會炒他魷魚。不過，真碰上了，我卻沒那麼做。我知道，每年除了工資他都能撈到5萬美元油水，即使這樣，他還是幫我賺了不少錢。

我們改動的第一個地方，是給窗戶裝上了漂亮的白色百葉窗。看起來這並不算什麼大改變，但是百葉窗可以讓房子顯得溫暖舒適，這是很重要的。其實，要是1200處單元房都裝上百葉窗，也是一筆不小的花費，因為每個房子里至少有8到10扇窗戶。我們做的第二處改動，是拆除了原來土氣的鋁合金大門，換上了典雅的有殖民時期風格的白read.99csw.com色大門。

除了裝上漂亮的百葉窗和大門，我們還粉刷了門廳，鋪了地板並上了色，空置的房子也讓它一塵不染，還美化了院子。另外，我們為小區印了精美的廣告，那時候，辛辛那提市還沒有人給房地產做廣告。來諮詢看房的人絡繹不絕，加上我們的良好推銷，不到一年，房子全部租出去了。

一般情況下，政府都很想儘快擺脫這些沒收的地產，他們不善經營，因此這些地產幾乎無人問津。

比起到這裏考察地段，這位年輕人似乎更期待在這裏吃頓大餐。他聽說辛辛那提市有一家餐館很有名，叫做樓中樓（Maisonette），是當時全國最好的五家餐館之一。他來之前，就在電話里告訴我，讓我提前在樓中樓定好餐位，我答應了。

看來，審慎信託投資公司里的人應該更加「審慎」才是。我之前說過，信託投資這個行業盲目不得，做生意不能太過草率，不然將付出慘重的代價。在這筆生意中，到交易結束時，思威飛通小區已經閑置了幾十間公寓了。

今天，陽光地帶（Sun Belt）依然存在這種情況，那裡的很多公寓都是在油價上漲時期建的，現在30~40%的房子都空著。原來的開發商因為還不起貸款，只能將這些房產抵押。聰明的買家應該買下這片房產，因為它們價格相當實惠。

在我眼裡，歐文的雙手倒不一定是他的致命武器，但是他很像個馴獸師。你一定見過馴獸師，體重150磅，他們無所畏懼地走進關獅子的籠子。如果籠里的獅子嗅到一絲一毫的膽怯或軟弱，它們一定會一秒之內將馴獸師吃掉。但是，如果馴獸師揮著鞭子，態度威嚴地走入籠子，獅子反而會乖乖聽話。歐文和那個大個頭就是這種關係，只不過跟馴獸師不同，他用自己的嘴震懾對方。

歐文不完美，但他是個傳奇人物。

我覺得歐文肯定不是那人對手，還是逃走為妙。可歐文卻一點也不怯，他一邊揮舞著拳頭，一邊滔滔不絕地衝著那人喊：「你給我滾出去，我會殺了你，讓你的人生完蛋。看到我這雙手了嗎，它們可是一對致命武器，在警察局都是有檔案的。」

我決定賣出這片小區，就打了廣告，很快就有人提出購買。思威飛通小區管理得很好，我們這麼大一片地方，只有很少的負債，而且只靠房租每年就有70萬美元的收入。不過，想賣出好價錢也不是易事。