沒等我說完，富蘭克林的表情就在告訴我，這是他聽過的最荒唐的事。等我完成自我推銷，富蘭克林用禮貌卻不可商量的語氣對我說：「你居然認為我們會把這塊風水寶地賣出去，真是天方夜譚。」我們握手之後，我就離開了，我心想，看來誰也別想打這個地塊的主意了。

1966年馬喬切接任聯合百貨董事長一職的時候，公司正瀕臨破產，他用了十年時間，把公司變成了世界上最強的零售企業之一。馬喬切告訴我，雖然他購買的幾家邦維分店經營很成功，但在曼哈頓繼續經營邦維旗艦店更重要。他說，如果有可能，他願意保留57號大街和第五大道交會處的邦維店址，一方面這是家老字號店，另一方面這裏的地理位置很優越。

我心想，合同規定的截止日期是聖誕節，我可以利用這段時間跟倫納德交涉。於是我先找到沃爾特，對他說：「你擁有坎德爾那塊地的購買權，但是你們一定不會買吧，所以你介不介意我把你的購買權一併買下來？」沃爾特同意了，於是我把這一條也寫進了合同，並且立刻行使了這項權利。起初倫納德竭力反對，他認為這項權利是屬於蒂芙尼的，不能轉交給別人。倫納德說的不是沒道理，但是如果我們為此對簿公堂的話，我也一定可以勝訴。

我認為，他們的反對不能影響我依法行使申請421-I條款的權利。1980年12月，我第一次申請了減稅條款。一個月之後，我跟住房保障發展部（Department of Housing, Preservation and Development）的部長托尼·格利埃德曼會面，他親自處理了我的申請。1981年3月，格利埃德曼和住房保障發展部將我的申請駁回。

這封信讓我很感動，這也是為一段完美合作關係畫上的圓滿句號。

1979年1月20日早上，一個電話給我帶來了福音。電話是《紐約時報》的記者迪·魏德邁打來的，他想確認一下我是否正在從格涅斯科公司購買邦維所在的大樓。格涅斯科公司還是不想繼續跟我合作，所以拒絕向《紐約時報》透露任何消息。但是既然電話打給了我，我就打算冒險一次。合同沒簽的時候我要小心翼翼地為生意保密，可現在已經流言四起，賣家現在也止步不前。於是我跟魏德邁說，我已經跟格涅斯科公司達成了協議，我會在邦維泰勒所在的地方新建一座大廈，所以邦維百貨幾個月之內就要關閉了。

早期，我把主要精力投放在大廈外觀上，希望它能成為一個經典。我們必須有獨特的設計，否則就得不到大型建築的建設申請。標準的四面玻璃建築設計肯定不符合城市總體規劃，德爾一直在想辦法解決。他大概一共畫了三四十張設計圖，我把每張里的精華都挑了出來。

1980年10月，曼哈頓銀行同意為特朗普大廈貸款。我選擇了殿下建築公司（HRH Construction）作為自己的主要承包商，整個工程的預算，包括購買土地、施工、材料保管費、廣告促銷等，大約需要2億多美元。代我監管工程的是芭芭拉·瑞絲女士，那年她33歲，是紐約負責摩天大樓施工的第一位女性，原來是殿下建築公司的一名員工。我是在收購康莫得酒店的時候認識她的，那時她是工程總監。在工程會議里我發現，她從不說廢話，雖然比起那些難對付的男人，她顯得身材嬌小，但她從不害怕說出自己的想法，而且很清楚工作應該怎麼做。

我依然記得銷售特朗普大廈的公寓之前，有一天早上，負責銷售的一名員工急匆匆來到我辦公室，說：「不好了，特朗普先生。博物館大廈剛剛公布了他們的房價，比咱們的低多了。」我想了想，認為博物館大廈其實是搬起石頭砸自己的腳。我們的競爭對手是那些不會為房價斤斤計較的富人，他們買其他東西可能會討價還價，可是輪到買自己的房子，他們一定會選最好的，而不是最便宜的。博物館大廈的房價訂的比我們低，意味著他們承認自己的房子不如我們的好。

不過，特朗普大廈還是戰勝了博物館大廈。雖然開工建設的晚，可是我們銷售公寓的時間跟對方差不多。一開始我就預見到我們存在很多優勢：首先，我們位於第五大道，位置好；其次，博物館大廈的外形不夠引人注目，它的外牆是五彩玻璃制的，不新穎，大堂跟其他大堂沒什麼兩樣；再次，它們的銷售工作做得不好，做的廣告很沉悶，讓人提不起興趣。綜合以上各點，博物館大廈業績平平。

特朗普大廈的公寓能賣出高價，並不只是因為它奢華的風格，而是多種因素促成的：設計樣式、裝修材料、地理位置、後期促銷、天時地利等等，這些因素為特朗普大廈鍍上了神秘的光環。很多大廈都能經營成功，不過我確信，有時候都只有一座大廈能夠正好集所有優勢於一身，吸引來最好的買家，賣出最高的價格。

我跟富蘭克林第一次見面后的三年時間里，格涅斯科公司經歷了一場嚴重的財務危機。我之所以又想購買邦維·泰勒，起因於一份雜誌。1978年6月的一天晚上，我在《商業周刊》里看到一篇文章，說格涅斯科公司的管理層人員進行了調整，銀行為了把公司從破產的邊緣拉回來，堅持讓公司換一位行政總裁。新總裁名叫約翰·哈尼根，是個周轉企業的能人，剛剛挽救了江河日下的賓士域保齡球集團（AMF-Brunswick）。他的專長，說的好聽點叫「修枝剪叉」，其實就是瓦解公司。他不停地賣出公司資產，以便甩掉累累負債，償還銀行貸款。像哈尼根這樣的人，每新到一家公司是不會對公司員工和產品有什麼感情的，冷酷無情是他的一貫作風。他嚴厲、聰明，比起過程更注重結果。

接下來，我將以前兩份臨時協議為王牌，到蒂芙尼商店爭取第三份協議。蒂芙尼商店與邦維泰勒公司毗鄰，也在57大街和第五大道交會處。我此行主要是想購買蒂芙尼商店的上空使用權。有了上空使用權，我就能獲得分區合併許可，就可以建大型建築了。可是，蒂芙尼商店的人，我一個也不認識。不僅如此，我還聽說商店所有者沃爾特·霍文不僅是位傳奇商人，而且是位不易相處、要求苛刻、反覆無常的商人。儘管如此，我還是很崇拜他，因為他有點石成金的魔力。在他的經營下，洛德·泰勒、邦維泰勒，還有現在的蒂芙尼商店，都成了行業里的排頭兵。以前我在派對上見過沃爾特·霍文，他西裝筆挺，舉止優雅，一頭銀髮梳理得很整齊，整個人看起來很有威嚴。如果你想拍一部關於蒂芙尼傳奇的電影，沃爾特·霍文當之無愧是扮演他自己的最佳人選。

其實，特朗普大廈也是從一位競爭者手裡搶佔了市場。在我購買邦維百貨大樓之前，有一位開發商打算在紐約現代藝術博物館之上建一座大廈，地點在第五大道和53號大街交會處。按理說這座大廈應該取得巨大成功，它有著得天獨厚的地理位置，設計師是鼎鼎有名的西薩·佩里，開發商也表示願意花重金將大廈打造成一個傳奇。

沃爾特·霍文是一個體面優雅的紳士，正因為如此，他才能夠成為傳奇人物，前無古人後無來者。舉例來說，霍文在蒂芙尼訂了條規矩，商店的貴賓客戶一進門，員工就得分辨出他們想買什麼，還要開出發票，讓他們當場付款。這一系列過程處理的自然又得體。雅芳公司買下蒂芙尼商店之後，他們的會計出台了新的收費政策，有一條是給會員發放一種藍色的信用卡。這個政策本沒什麼問題，可是他們要求貴賓客戶也要使用這種信用卡。這種做法非常欠考慮，簡直近乎于自我摧毀，這樣貴賓客戶怎麼感受到自己的「貴賓」身份？

我可不想以這種方式出名。現在回頭想想，真後悔當時拆毀了那幾件雕塑。我知道它們並不是真的價值連城，而且好多批評都是子虛烏有，可是，不能否認有些事件巨大的影響力。坦白地說，我那時太年輕了，太想做出成績，反而忽略了很多東西。不過，雖然有人戴了有色眼鏡看我，但我還是願意在公眾面前樹立一個好人形象——除非被逼無奈。

在特朗普大廈之前，奧林匹克大廈（Olympic Tower）也取得了如此成就，它建於20世紀70年代，位於第五大道和51號大街交會處。之所以如此成功，主要原因是它的主人是亞里士多德·奧納西斯。亞里士多德·奧納西斯的人生富有傳奇色彩：他娶了原美國第一夫人傑奎琳·肯尼迪，乘著自己的噴氣式飛機週遊世界，在世界各地都有豪宅，還擁有巨型私人遊艇和一座名為斯科爾皮奧斯（Skorpios）的島嶼。亞里士多德非常富有，名聲在外。奧林匹克大廈還默默無聞時，正是亞里士多德看準時機伸出妙手，成功搶佔了主流市場，擊敗了同期出現的位於東57號大街的加雷利亞（Galleria）大廈。

我並不滿足於小容積率。得到蒂芙尼商店的上空使用權之後，容積率就能大增。另外，如果開發商能提供城市發展委員會覺得有價值的福利設施，還能得到容積率獎勵。拿我的工程來說，我可以通過四種方式得到容積率獎勵。首先，如果大廈只有寫字樓的話，就會帶來很大的人流量，引起交通阻塞。所以，大廈里不僅要建寫字樓，還要有居住區。其次，可以在大廈一層建一條行人專用的步行通道。再次，可以將大廈商鋪面積建的比法律規定的小。最後，可以在步行通道和商業區里為居民建公園。

這個結果真可謂錦上添花。現在的特朗普大廈已經締造了傳奇，不僅給我帶來了名譽聲望和地位，還創造了巨大的經濟效益。我計算了一下，從土地到建築施工，再到廣告和促銷，整個工程一共花費約1.9億美元，通過出售大廈的公寓，我已將2.4億美元收入囊中。也就是說，即使不算辦公區和商業區，特朗普大廈已經為我賺取了5000萬美元。而read.99csw.com且，作為特朗普大廈公寓的銷售代理，我也已經賺了1000多萬美元。再加上每年出租辦公區和中庭商業區收入的幾百億，整個大廈真是一個「賺錢機器」。

我決定直接跟霍文挑明意圖。我給他打了電話，非常禮貌地介紹了自己。之前德爾·斯卡特已經按我的構想,根據能否得到蒂芙尼商店的上空使用權，建了兩種比例尺模型。見霍文的時候，我把兩個模型都帶上了。我指著模型對他說：「我非常想從您那得到上空使用權，這樣我能建一座更高更好的大廈，您看了也一定喜歡，看這模型就知道了。而且，把上空使用權賣給我，您就能永久擁有蒂芙尼了，再沒有人能在蒂芙尼頂上蓋樓，因此也不會有人把它拆掉。」我還說，如果我沒有得到上空使用權，從技術方面考慮，政府一定讓我裝上地段邊界視窗——也就是小型金屬絲網窗戶，它們從大廈50層樓高的地方突顯出來，立在蒂芙尼商店屋頂上方，看起來一定不協調。但是，如果有了上空使用權，我就能在自己大廈的一側裝上漂亮的觀景窗，從裏面可以俯瞰蒂芙尼商店。

哪知道，哈尼根突然不接我的電話了。見面後接下來的幾天，我給他打了十幾個電話，都沒打通。我猜另外有人跟他洽談了，情況不太妙。我找到路易斯·桑夏，讓她幫我聯繫她的朋友瑪麗蓮·埃文思。瑪麗蓮的丈夫幾年前把自己的鞋業公司賣給了格涅斯科公司，現在他是公司的大股東，說話很有分量。瑪麗蓮答應幫我傳話給哈尼根。剛傳完話，哈尼根就來電話了，約我再見一面，也沒解釋之前不理我的原因。這次見面，我帶上了自己的律師傑瑞·史瑞格，方便當場談生意，過程很簡單：格涅斯科公司擁有的只是邦維百貨所在的建築，不包含建築物所在的地塊。他們對這個地塊只有租用權，租期還剩29年到期。我同意以2500萬美元買下百貨公司和公司所在土地的租用權。

特朗普大廈的公寓房銷售如此成功，大廈中庭的商業區也毫不遜色。商業區的成功始於愛絲普蕾（Asprey） 的入駐。愛絲普蕾是來自紐約的一個品牌，主要銷售最名貴的水晶、珠寶和古玩。這是他們經營200年來第一次開設連鎖店。剛開始店面比較小，後來因為生意興隆，他們擴大了店面。優質品牌總能相互吸引，接下來，世界很多頂尖品牌都來特朗普大廈的中庭租店面，包括查爾斯·卓丹（Charles Jourdan）、蒲昔拉蒂（Buccellati）、卡地亞（Cartier）、瑪莎（Martha）、哈利·溫斯頓（Harry Winston）等一些名牌。

馬喬切一點也沒吃虧。我們簽訂了長期租約，每平方英尺收他的租金比我們收取其他零售商的便宜許多。現在，他們的店面是5.5萬平方英尺，比原來的邦維泰勒只小了1/4，租金每年300萬外加一部分利潤分紅。我貸款2500萬美元購買邦維泰勒大樓和地契，每年償還總額10%的貸款，花銷是250萬美元。這麼說來，大廈尚未開工，每年我已凈賺50萬。另外，我還能把多餘店面租給其他零售商，這點讓我非常滿意。

沒想到這件事引起了軒然大|波。第二天，《紐約時報》在頭版刊登了工人拆除浮雕的照片，我也由此成為眾矢之的。《時報》一篇社論說拆遷是「金銀財富重於公眾情感的完美寫照」，還說「高樓大廈的背後沒有高尚的人格，大宗生意必然犧牲藝術作品。」

我毫不猶豫的告訴馬喬切，邦維原來的店面不會再有了，但是我可以給他一處57號大街的沿街店面，直通我大廈的一層中庭。我給他看了自己的計劃，很快我們就達成了協議。

這件事讓我非常生氣，我不在乎花錢，我要再次上訴。結果，歷史重演了：我們在州最高法院獲勝，上訴庭反對，案子又到了上訴法院那裡。這次，我的律師羅伊·科恩表現非常出色，沒打草稿便一人獨戰七位法官，七位法官全票通過我的申請，他們判決政府立刻提供，不得拖延。

沃爾特·霍文直直地盯著我，好像受到了冒犯。他說：「年輕人，看來你還沒明白。我剛剛跟你談了生意，而且握手成交，事情已經談妥了。」我一時語塞。要知道，我來自紐約市郊，大世面見得少。而且，雖然房產界是有一些德高望重的前輩，但是我見的更多的是那些沒教養的房產開發商，跟他們握手簡直就是浪費時間，不簽合同，什麼都不算數。

如果真有名人替特朗普大廈做了宣傳，我猜那一定是某篇不屬實的新聞引發的。我們開始出售公寓之後不久，一位記者打來電話，問我查爾斯王子是不是在特朗普大廈買公寓了。那時候正趕上查爾斯王子和黛安娜王妃大婚，他們自然是世界上最受關注的一對新人。我對記者說：「我們不方便透露任何交易信息。」也就是說，我們不會對外界謠言做出肯定或否定答覆。於是，記者又打到白金漢宮求證。其實，當時這對夫婦正在大不列顛號皇家游輪度蜜月，所以白金漢宮發言人對記者的答覆也是「無可奉告」。

面對巨大的市場需求，我們的政策就是：欲擒故縱。這是一種反常規的營銷手段。如果你握著合同在辦公室坐等第一筆生意，買家一定覺得這房子賣的不好。我們從不急於跟客戶簽合同，每當有人進來，我們總是先給他們看房子模型，然後坐下來跟他們好好聊聊。如果對方對房子感興趣，我們就告訴他們，已經有很多人排隊等著您看中的好房子了。房子越是不可及，人們越是想得到它。

看完報道的第二天上午9點，我給哈尼根打了電話。雖然剛剛走馬上任，但他在電話里說：「我知道你為什麼打來。」聽到這話我有點意外，「真的假的？」

起初我的態度很有禮貌。我想跟他解釋，說特朗普大廈的中庭之所以這麼成功，就是因為我們的保養工作做得無可挑剔。我還說，這項政策不會有變動，建議他花一天時間考慮一下，是否真的想改變原有政策。24小時之後，這位老闆打來電話，說他已經考慮好了，還是決定縮減開支，這話預示著我們的合作可能到此為止。我一直很喜歡跟公平人壽保險公司合作，可是我也不願意為了省那幾個錢就把原本成功的運營搞砸，這是一種自我毀滅的冒險。

我跟富蘭克林·賈曼的會面，並不算個好開始。

我這麼做的目的是給格涅斯科公司製造輿論壓力，沒想到，還真收到了意想不到的效果。新聞第二天早上一見報，邦維百貨的主力骨幹紛紛去波道夫·古德曼（Bergdorf Goodman） 、薩克斯第五大道（Saks Fifth Avenue）、 布盧明代爾另謀職位了，邦維百貨失去了主心骨，生意都要做不下去了。這種壓力讓格涅斯科公司喘不過氣來，他們不再跟我僵持。消息見報5天後，格涅斯科公司順利地跟我簽訂了合同，他們公司的困境挽救了我的生意。

我把方案向他做了詳細介紹。第一，把這座建築建成寫字樓，把第一層出租出去。這個地塊的租金不高，每年只有12.5萬美元，而且，我有信心在以後30年間，還清銀行貸款，並取得良好收益。這條算是自救方案，不過康拉德顯然沒有被我說動。

於是，我把另外兩間公寓里的其中一間跟我原來的住處合在了一起。翻新工程大概花了兩年時間，我敢說新的公寓絕對令世界上其他公寓無可企及。而且，如我所願，我擁有了一間80英尺的大客廳。

霍文夫婦回來后，我們面談了生意的細節。不出所料，我們剛坐穩，他的幾名主管就開始說紐約城最近發生的事情和變化。我變得不安起來，能看出霍文也有點坐不住了，不過他對主管說：「先生們，一個月前我跟唐納德已經把生意定下來了，定下來的事情不論好壞都不能改，這一點不需要我重複了吧。」我的顧慮就這麼消除了。

隨著需求量增加，我不停地提高房價，一共提了12次。從一開始我們的房子就賣的比奧林匹克大廈好，到後來我們的公寓成了紐約最貴的地產。沒過多長時間，特朗普大廈高層住宅的價格已經翻了一番，包含兩間卧室的公寓賣到了150萬美元。大廈沒建好，房子已經賣出大半。

起初霍文還答應繼續做蒂芙尼商店的顧問，後來對雅芳的政策忍無可忍，便離開了。他這一走，蒂芙尼商店的情況更糟了。霍文掌權的時候，你永遠也不會在蒂芙尼門口看到賣偽造手錶和珠寶的小商小販，他們與第五大道的整體氛圍十分不協調。以前沃爾特·霍文每次看到小販，都會找到自己的下屬，雖生氣卻禮貌地問：「怎麼能讓小販出現在這裏？」後來霍文離開了，小商小販又「重出江湖」。我借鑒了沃爾特·霍文的方式，所以現在雇了幾個專門人員在特朗普大廈所在的大街執勤，保證大廈附近區域衛生整潔，沒有小商小販。

想歸想，我還是不願放棄，於是開始給富蘭克林寫信。第一封信是感謝他願意見我。一個月之後，我寫信請他重新考慮我的申請，不過沒有任何音信。幾個月後，我寫信諮詢能否再次拜訪。後來，我又寫信建議一種新的交易方式。雖然心裏沒底，但我一直堅持不懈地寫著，因為我相信，很多時候成敗之別關鍵就在那一份堅持。不過，富蘭克林從沒改變過自己的立場，好在後來這些信打動了別人。

接下來，該跟公平人壽保險公司的董事長喬治·皮科克見面了。1978年9月的一天，距我跟約翰·哈尼根見面剛過了一個月,我找到喬治·皮科克，跟他說自己正從格涅斯科公司手裡購買土地租賃權，既然那塊地是公平人壽保險公司的，我們可否找個兩全其美的方法讓雙方得益。我建議，買下租賃權之後，我將它交還公平人壽，公平人壽把土地使用權給我。這樣的話，作為公平合作的夥伴，我們可以一起在這片潛力無限的地塊上建一座全新的九_九_藏_書居住兼辦公大樓。

事情果然是宜早不宜遲。1985年年中，來自沙烏地阿拉伯的億萬富翁阿德南·哈肖吉邀我到他在奧林匹克大廈的公寓做客。我如約前往，還沒進門，我就被他家的大房子給鎮住了。尤其是客廳，是我見過最大的客廳了。我的三層式公寓已經非常大，比起他的，還是小巫見大巫。於是我想，整座特朗普大廈都是我蓋的，為什麼我的家不能完全按照自己的喜好去設計呢？

我當初離開父親，從布魯克林到曼哈頓創業，有一個原因也是為了逃避房租管制條例的制約，所以我和倫納德很有共同語言。可讓我頭疼的是，倫納德就是不把土地賣給我。不是因為我們在價格上沒法達成一致，也不是因為他對這塊土地情有獨鍾，只是因為，他不會賣出手中的任何東西，因為他知道，曼哈頓的地價只有一個走勢，那就是升。 這倒是真的，所以儘管我們關係很好，他就是不肯鬆口。不過，有一天我在跟蒂芙尼簽訂的出讓空中權的合同里發現了一個意外的驚喜，合同里有這樣一條款項：蒂芙尼商店可以在特定期限內購買毗鄰的倫納德的地產。

還有一點助我大獲全勝的因素，是名為421-I的減稅條款。不過，直到我把地塊整合完畢，並且整座特朗普大廈都建好了，我才得到減稅條款帶來的好處。

更重要的是，邦維商店在紐約有口皆碑，人們不想失去它，這點可以成為我對城市發展委員會的最好陳詞：如果你們想讓邦維商店重回五大道，就要批准我的申請。

不過政府不同意我們建一座高70層、最大容積率21.6的大廈。早在1978年12月，我跟邦維泰勒百貨的交易還沒完成，城市發展委員會就告訴我們，大廈規模太大，他們會反對我們為爭取容積率獎勵提出的幾個方案，還說我們的大廈在第五大道顯得太突兀。

霍文經營蒂芙尼將近25年了，蒂芙尼的巨大成功讓他引以為傲。我迎合了他的這種心理，所以效果還不錯，他一下子就喜歡上了我的建築理念。他說：「年輕人，我接受你開的價，我希望你能把自己許諾的事情變為現實，讓我也能為你的工程感到驕傲。不過，有個小問題要跟你說一下，我和妻子將要出行1個月，所以要等我們回來才能跟你認真洽談這筆生意。」

特朗普大廈就不同了，我們努力把所有優勢發揮到極致。從第一天起，我們就不僅僅把特朗普大廈當做一處優勢地產，更把它當做一個大事件來運作，把它定位為紐約城裡最炙手可熱的富人聚居地，讓買家對這座建築充滿幻想和迷戀。

我告訴德爾：「我想在這裏建紐約最好的大廈。你現在就開始根據地形畫設計圖，我想看看在法律允許範圍內，這座大廈最大規模能建到什麼程度。」

起初我們打算給這座玻璃大廈建一個長方形石灰岩底座，可是視覺效果不好。後來我們打算在大廈外面建三個玻璃電梯，我很喜歡這個方案，可它們要佔據很多室內銷售空間，於是又被否決了。最後，德爾認為我們可把大廈外面的低層部分建成階梯狀，高度和旁邊的蒂芙尼商店一致，我和妻子伊萬娜都喜歡這個方案。比起多數摩天大樓筆直的外觀，階梯狀讓大廈看起來不那麼臃腫。另外，我們把階梯上面的玻璃牆設計成了鋸齒狀，這種曲折外觀就像把樓梯橫著放一樣，讓大廈有了28個反光面。

其實媒體就喜歡這種回答。因為沒有得到否定的答案，他們就把「皇家夫婦打算在特朗普大廈購買公寓」的新聞刊登到了報紙的頭版頭條。新聞不但對我沒什麼損失，還讓我暗自高興。新聞發布一個月前，查爾斯王子到紐約訪問，紐約警方派出大量警力隨從保護。一天晚上，查爾斯王子到林肯中心（Lincoln Center）聽音樂會，外面聚集了幾百名遊行示威者，大吼大叫還亂扔空瓶。發生這種事，查爾斯王子應該不願意在紐約買房子住吧？再說，雖然特朗普大廈是個頂尖的公寓樓，不過對從小在白金漢宮長大的查爾斯來說，恐怕任何公寓都住不慣。

那些擁有祖傳遺產的富人，並不是我們的銷售對象，他們更喜歡住在年代久遠的老房子里，我們要吸引的是除此以外的富人們。

公平人壽保險公司完全可以不考慮我的建議，反正土地租賃期一到，那塊地自然還得歸還他們。但是這樣做的弊端在於，如果哪天紐約房地產市場開始回暖，公平人壽卻還是得按當初簽下的協議，從格涅斯科公司那裡收取微薄的租金。我把這些跟喬治做了分析，還跟他說如果不在此新建大廈，我就把大樓進行翻新，在接下來的30年裡也能不溫不火地賺一筆。這次，我對公平人壽是否願意再次支持我並沒有十足的把握，但是我要讓他們知道，我的合作夥伴並不是非他們不可，這樣反而更能吊起他們的胃口。幸運的是，喬治當即答應了我的建議。雖然對我建摩天大樓的計劃有些質疑，但是想必他對我在康莫得酒店的建樹已經心中有數。臨走的時候，他給我訂了一份臨時協議，以我實際履行自己的承諾為準。我再一次得到了臨時協議。

當然，最好的並不一定是最合適的。就拿羅威（Loewe）商店來說，他是我們最早的一批零售商之一，主營皮革製品，商品都很精美。可是，有些貴婦人寧願花幾千萬美元在隔壁店鋪買一件珠寶或晚禮服，也不願意花3000美元在羅威買一條皮褲——無論這條皮褲質地多麼柔軟舒適。所以，羅威商店經營的不太理想。好在事情不至於太糟，羅威旁邊的愛絲普蕾商店經營不錯，於是就把羅威的店面租了下來。羅威跟我解除了長期租約，愛絲普蕾如願得到了羅威原來4600平方英尺的店面，我則享有了一份全新的租賃合同。

後來，我聽說霍文又一次維護了我的利益。他在跟我談生意的同時，也在跟雅芳有限公司（Avon Corporation）談論出售蒂芙尼商店的生意。依我之見，雅芳公司購買蒂芙尼有點攀高枝。不過，他們開的高價讓霍文沒理由拒絕。但是，雅芳公司不讓霍文把蒂芙尼的上空使用權出售。霍文在這個問題上沒有讓步，他跟自己的主管說，如果雅芳公司對出售上空使用權的生意有任何異議，勸他們就不要買蒂芙尼商店了。雅芳公司放棄了那條要求，我的生意也得以順利進展。

邦維百貨的拆除工作始於1980年3月15日，幾乎同時，邦維商店外牆的兩件浮雕藝術裝飾把我引入了一場爭議。整個1979年，在我宣布購買邦維商店大樓計劃很長一段時間，根本沒有人表示對這兩件藝術品感興趣。無論是分區委員會的代表、地標保護協會的人，還是任何藝術團體，都沒說過這兩件藝術品應該保護起來。可是，1979年12月中旬，在我即將施工之前，紐約大都會藝術博物館（Metropolitan Museum of Art）里有人給我打了個電話，問我是否願意捐獻這兩件藝術品和某些鐵鑄花格。我告訴他，如果這些東西能在施工中完好無損，我很樂意捐獻。

我打電話給科赫，告訴他這個結果對我不公平，還說我不會善罷甘休。如果我們為此打官司的話，政府不僅會輸，而且會損失很多錢。

邦維屬於格涅斯科公司（Genesco）。瓦特·馬克西·賈曼先生1950年末創建了格涅斯科公司，現在把它做成了大型聯合企業。馬克西先生靠製鞋企業起家，後來開始收購同類企業，再後來進軍鞋子零售市場，並收購了蒂芙尼（Tiffany）、亨利·班德爾、邦維·泰勒（Bonwit Teller）等公司。20世紀70年代中期，馬克西和他的兒子富蘭克林·賈曼起了內訌。他們都很有主見，又都想掌權，於是矛盾愈演愈烈，最後父子倆居然在股東大會上打了起來。我跟父親的關係一向親密，因此不相信世界上還有這等事情。最後，富蘭克林成功地把他的父親踢出局，自己掌了權。因為，1975年跟我洽談邦維生意的是富蘭克林。

很多人以為我們耍花招吸引了很多社會名流，或者我們聘用了能說會道的公關公司推銷大廈。事實上，我們根本沒雇什麼公關公司，而且像佐尼·卡森、史蒂文·斯皮爾伯格、保羅·安卡和利伯雷斯這樣的明星從我這購買房子，沒有得到任何好處。很多開發商為了吸引明星或社會名流，都在房價上提供優惠，我卻認為這是一種示弱的表現，能夠讓名人全額買下公寓才是銷售商有本事。

一般來說，一家市區的商場在最初幾年裡至少要更換1/3的租客。經營的前三年，只有少數店鋪離開了特朗普大廈，而且，每當一位租客離開，就會有一位零售商從我們50位候選零售商里遞補上來。凡是在特朗普大廈經營的高端消費品，都獲得了豐厚的利潤。

當時，我在房地產界還沒有什麼業績紀錄，一方面正努力爭取君悅大酒店的經營權，另一方面還不想放棄會展中心的工程，可沒有一件明朗的。儘管如此，富蘭克林還是同意見我。見面后，我開門見山地告訴他，自己有意購買邦維·泰勒所在的大樓。我知道這筆生意不好做，於是盡量把條件說得誘人一些。我向他建議，可以在他的店鋪上面施工，不影響店鋪營業。這樣做可能行不通，但是我想證明自己在竭盡全力得到這裏。

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得到蒂芙尼的上空使用權之後，我還需要一小塊地，它位於57號大街與蒂芙尼毗鄰處，大概有4000平方英尺，現在被邦維泰勒百貨租用。這塊地對我即將興建的大廈也很重要，按照分區規劃條例，每個大廈後面都要有一塊至少30英尺的後院。如果得不到這塊地方，大廈就沒有後院了，這是我不願看到的。

我打算冒一次險，在城市委員會投票表決是否同意我建大廈前，邀請赫克斯特布爾先看看我的建築模型和透視圖。要知道，作為世界上最有影響力的機構之一，《紐約時報》的聲音是很有分量的，九-九-藏-書而且，赫克斯特布爾的文字總是特別有影響力。其實，她對摩天大樓很有成見，比起新式的現代建築，更喜歡傳統的老式建築。可是，1979年6月份，我開始擔心自己的申請能否通過，於是才找到赫克斯特布爾，說不定能得到她的溢美之詞，不試試怎麼知道呢。

我跟傑瑞立刻起草了合同草約，哈尼根看完之後，把最後一條改成了「只有格涅斯科公司的董事同意，雙方交易才能進行」。我看了之後，立刻說：「約翰，我不同意你的改動。三四個星期之後，你完全可以讓董事會對我們的交易投反對票，那這份合同草約還有什麼效力？」我問他賣出百貨商店是否要得到董事會的批准，他說不用。「那就把你的改動刪了。」他想了一下，同意了。這次會面，我不僅口頭上談成了生意，還得到了書面的保障。

當前最緊迫的問題是將這筆生意嚴格保密。沒簽合同之前，不能讓其他人聽到風吹草動，任何閃失都會讓我做不成生意。如果將生意公開化，一定會遭到所有人的哄搶，價格自然也會一路飆升。考慮到這一點，一見面我就告訴哈尼根：「咱們先擬一份合同草約，寫上你同意我出2500萬美元買你的地方，前提是我們要制定出雙方滿意的合同。這樣的話，我們都得對這筆生意負責到底。」哈尼根沒有任何異議。哈尼根雖然精明，可畢竟不是紐約本地人。他不知道這個地方是個燙手的山芋，即使經濟不景氣，也有很多人垂青於此。

「儘快吧。」我說。

中庭里還有一大亮點，就是沿著東牆順流而下的室內瀑布。瀑布高約80英尺，造價200萬美元。起初好多人建議我在牆上掛油畫，可我覺得這種做法太老套。室內瀑布就像一面浮雕牆，很有藝術感，即使掛很多幅名貴油畫也抵不上這種效果。如果多數商場某部分的成功是因為他們設計的保守和千篇一律，特朗普大廈的中庭就勝在與眾不同，它高於生活，漫步其中就像置身仙境。

得到了政府批准，就該破土動工了。這項工程註定花費昂貴。當建築物超過一定高度，建築費用就會猛增，從加強基礎設施到增加室內管道，所有材料的費用都要增加。不過，我有信心擔負這些費用，因為我的地理位置是最優越的，如果我工作到位，日後就能將這些額外開支賺回來。

幸運的是，1979年初跟邦維泰勒百貨的交易完成之後，我跟城市發展委員會的人進行了認真討論，用充分的理由說服了他們。作為開發商，我們都有一項基本建築權，可以建設不需要任何分區規劃的建築物。早在跟沃爾特·霍文接觸之前，我就讓德爾按基本權規定的標準做了一個建築模型，拿給城市規劃委員會看。這個模型非常難看，就是一個小型的四方形八層建築，突兀地矗立在蒂芙尼商店旁邊。我告訴委員會官員，如果他們不讓我們建70層大廈，我們就照這模型的樣子建。我敢肯定，他們看了模型一定會嚇一跳，他們不相信也不願意把樓建成那樣。

雖然不安，我卻保持著理智。我找到公平人壽保險公司的董事長，我的好友喬治·皮科克，告訴他我們的合作出現了不易解決的問題，所以我打算買下公平公司在特朗普大廈的所有股份。我們迅速達成協議。簽完合同后，喬治·皮科克給我寫了一封信，信的結尾是這樣說的：「生活就是這樣，世事難料，我們也只能面對現實。不管怎樣，能在建設特朗普大廈的過程中出一份力是我終生引以為榮的事情，而且，我永遠會記得我們一起合作的時光。」

好歸好，大理石也只是中庭的優點之一。在扶手的選擇上，我們也做到了別具一格。鋁合金制的扶手便宜又實惠，但不符合我們的口味；我們選用了光滑的黃銅為材料，雖然價格昂貴，但是很上檔次，跟大理石的顏色也很匹配。另外，我們在很多地方，特別是電梯兩側用了很多反光玻璃，這樣就可以讓原來狹小的空間看起來更大。為了進一步提高人們的空間感，大廈中庭只用了兩根承重柱，這樣的話，無論人們站在什麼位置，視線都不會受到阻礙，感覺非常敞亮。

特朗普大廈不僅僅只是是我打響的一個品牌，我在這裏工作、生活，對這裡有著特殊感情。也正是這個原因，1986年，我從股東公平人壽保險公司手中，買走了他們的所有股份。事情的起因是，對方公司負責紐約房產生意的掌門人做了調動。一天，這位新老闆打來電話說：「特朗普先生，我剛才在翻閱賬冊的時候，突然想到我們公司為什麼要花這麼多錢保養特朗普大廈？」確實，我們每年在維護大廈上面要花100萬美元，這個數字估計很多人都聞所未聞。當你對一件事情高標準嚴要求的時候，花費自然也上去了。舉個簡單的例子，我要求所有中庭的黃銅扶手每個月磨光兩次，可是這位老闆卻建議為了省錢，這項工作可以好幾個月做一次。

愛德·科赫提出了反對的聲音，理由跟我的大廈毫無關聯，全是一些政治因素，他和自己的議員都認為反對我的機會不可失。他們把自己定位為普通消費者，聯合起來讓我這個「貪婪的」開發商現形。從公共關係的角度講，我有點寡不敵眾。不過，第五大道位置如此優越，即使得不到421-I政策的好處，特朗普大廈也能賺很多錢。

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在我看來，這次洽談只是萬里長征的第一步。每次我為了在一個地塊上打造理想中的建築，都得再整合附近的一些地塊，然後申請幾個地區規劃許可證，這是紐約房地產界常有的事。這次沒那麼簡單，我要買的地方是大家眼巴巴瞅著的一塊肥肉，因此，每一步都不容易，步步都要留心。

1971年搬入曼哈頓之後，我常走街串巷考察地段，看中了57號大街和第五大道交會處的一座11層的建築，邦維·泰勒公司（Bonwit Teller）就位於那裡。這個地塊位置極佳，面積又大，集兩大優勢於一身，我猜，這該是紐約城最好的地塊了。在這裏建一座大廈，前景一定不錯。

有趣的是，公寓的室內設計並沒有我們想象的那麼重要。有些買主花100萬美元買下一個有兩間卧室的臨時住房，或者花500萬美元買下一個有四間卧室的複式公寓之後，就會請來設計師，按照自己的口味對公寓進行重新裝潢。

有了跟約翰·哈尼根的合同草約，我利用簽合同之前的這段時間找到了在曼哈頓銀行工作的康拉德·史蒂芬森。我父親一直都跟曼哈頓銀行有來往，所以這次購買邦維百貨的2500萬美元，我打算從曼哈頓銀行借。我跟康拉德介紹了一下生意的情況，說我正打算買邦維百貨大樓和它所在地塊的租約，租約還有29年到期，買下后我會在那裡建一座摩天大樓。我剛說完，他就答道：「你說的租期太短，不利於銀行放貸，如果你擁有那個地塊就好辦了。」他擔心現在把錢貸給我，如果29年之後地塊物歸原主該怎麼辦。我已經考慮到這個問題，於是在電話里告訴他：「我有兩套解決方案，都具有可操作性。」

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特朗普大廈買主的更替簡直可以看做國際經濟的晴雨表。早先，阿拉伯人是大買家，因為當時的油價居高不下。後來油價下跌，阿拉伯人就回老家了。1981年，大買主變成了法國人。起初我並不知道為何如此，後來才明白，因為弗朗西斯·密特朗（Francois Mitterrand）當選了法國總統。所有聰明的富人都認為密特朗的當選對法國經濟不利，不僅因為它是一個社會主義者，並把企業國有化，還因為他是一個危險的人物。如果一個人到處遊說，把核技術出售給最高競標者，你會怎麼看？這種行為是無法讓人容忍的。

其實，我已在這筆交易里投入了大量的時間和金錢。從去年8月份第一次跟約翰·哈尼根見面起，我已開始為場地做規劃並去政府申請分區許可。當時，剛從哈尼根的辦公室出來，我就打電話給德爾·斯卡特，讓他到邦維百貨大樓跟我碰面。見面之後，我指著大樓問德爾有何感想。他說，這裏確實位置極佳，但是腦海中並沒有什麼構想。

我們選用了最好的大理石。我原本打算用灰色的天堂岩石，君悅大酒店的大堂就是用了這種石材。後來，我想到酒店大廳的石材不一定適合零售商店的中庭。德爾、伊萬娜和我查看了上百種大理石樣品，最後，大家都看中了一種角礫岩普尼契（Breccia Perniche）的大理石。我們以前從沒見過這種大理石，它將玫紅、桃紅、粉紅三種顏色精緻地混合在一起，十分迷人。這種稀有品種價格昂貴，因為它是一種不規則的大理石。我們去採石場考察，發現好多大理石上都有大塊的白點和白色礦脈，它們削弱了石頭原來的美，讓我很不滿意。於是，我們帶著黑色膠帶去了採石場，把最好的石板全都標記出來，其他的統統丟棄，丟棄部分大概佔總量的60%。選好石材，就要找最好的工匠切割和鋪砌它們。如果工人手藝不夠精湛，就會使大理石邊緣不整齊，顏色不協調，石塊不對稱，達不到應有的良好效果。

有時候，時機是很重要的，有的人可能在我之前的幾天或幾周給他打過電話，卻不一定能收到這種效果。我們見了面，交談很愉快。很顯然他們公司現在急需資金，他也願意賣出邦維或公司其他資產。從他那兒離開之後，我想這筆生意應該很快就能談成。

繼歐洲人之後，我們又迎來南美洲和墨西哥人。當時美元貶值，他們的經濟發展勢頭強勁。後來通貨膨脹，他們的貨幣貶值，政府控制資金外流，這股潮流才散去。

我卻不這麼認為，倒不是因為我想把1250萬美元給他們。不過，我給他們的錢越多，他們就有更多的錢應付其他債權人，讓債權人暫時不來打擾他們。況且，買賣雙方都希望交易儘早完成，所以我的風險期也不會太長。一般情況下，從簽訂合同到交易完成需要至少6個月，九-九-藏-書不過在這筆交易里，我們把時間定為60天。

不過，這也是把雙刃劍。由於格涅斯科公司現在急需現金，所以他們在合同上提出了特殊要求。在一般房產交易中，買方先交付10%的押金，省下的90%等交易結束時再交。可是格涅斯科公司要求我們簽合同時就交50%的押金，也就是1250萬美元。律師建議我不要這麼做，理由是交易可能沒結束，邦維泰勒就倒閉了。真是這樣的話，破產法官很有可能把我的錢判給邦維百貨的其他債權人。所以，律師覺得如果我答應的話，太冒險了。

有意思的是，整場爭論卻起到了幫我促銷特朗普大廈的作用。凡是關於特朗普大廈的新聞，基本上都以這樣的話開始：「為了建造世界上最豪華的大廈……」雖然多數宣傳都是負面的，但起到的作用卻並不全是消極的，而且新聞報道為特朗普大廈吸引了很多注意力，公寓的銷售量也猛增。我並不認為這是好事，它是現代文化中的一種反常現象。但是，作為一名商人，我從中悟出一個道理：好名聲比壞名聲強，不過，壞名聲比沒名聲強。說白了，爭議也能促進銷售。

為了使大廈里的公寓也達到這種效應，我們要在房間景觀上大做文章。特朗普大廈的居住區是從13層開始的，多數房間的位置都比周圍建築物高，這就意味著人們在房間里向北能看到中央公園，向南是自由女神像，向東能望見東河，西則能看到哈得孫河。之前說過，大廈鋸齒狀的設計能讓人們在主要房間里欣賞到兩處風景。我們還設計了大窗戶，比地面稍高一點，直抵天花板。我原本想把窗戶建成落地窗，可有人說這樣會引起住戶眩暈，於是我們在窗戶底部加了矮窗檯。

任何一座新建築的高度都由容積率決定，即樓層建築面積和與項目總佔地面積的比值。有時候政府可能會給開發商獎勵容積率。我的目標是讓這塊地的最大容積率達到 21.6，這可不容易。德爾第一次計算容積率的時候，沒有加進蒂芙尼商店的上空使用權和倫納德的那塊小地，最後算出最大容積率為8.5，即我們要建的是一座高20層、面積1萬平方英尺的大廈。我告訴他，我要建高40層，面積5000平方英尺的大廈，這樣大廈的視野更開闊。而且，面積小了公寓數也變少，肯定有物以稀為貴的效果。

說到這裏，我拿出兩個模型給霍文看，第一個宏偉壯觀的是今天特朗普大廈的縮尺模型，另一個是難看的備用模型。「我出500萬美元，替您保護蒂芙尼，您把永遠不會用到的上空使用權交給我。」

他說：「你為了買邦維泰勒百貨公司那座樓，寫了不少信吧？咱們什麼時候見面？」

為了達到良好效果，我們把大廈前六層的地板和牆面全部鋪砌了這種大理石，營造了奢華、讓人興奮的氛圍。人們普遍反應大廈的中庭，特別是大理石的顏色，讓人感到友好、炫目，充滿活力又振奮人心。這些都是我們期望人們在購物時能感受到的：既要舒心，又要有花錢的慾望。

霍文夫婦出行之後沒多久，菲利普·莫瑞斯買下了中央車站的上空使用權，那裡的地理位置比不上蒂芙尼商店，可價錢卻比我付給蒂芙尼商店的高很多。同月又有幾筆購買上空使用權的生意談成了，價格也比我的高。與此同時，紐約經濟回暖，房產價格開始上漲。我知道霍文說話算話，可還是擔心一旦他知道這些情況后，會不會改變主意。

我們開始了拆遷工作，拆到浮雕藝術品的時候，我的手下告訴我：「特朗普先生，這兩件東西比我們預料的沉很多，如果您想保留它們，我們就得花幾個星期安裝腳手架。」在這項工程里，光是基建貸款就占開支的很大一部分，更何況還有拖延工程的額外開支。我不準備為了幾件藝術裝飾雕塑花掉成千上萬美元，因為我不覺得它們值那麼多錢，或者根本不值錢，於是，我讓手下把它們一併拆除了。

這篇報道對我來說有兩個好處。第一，已在特朗普大廈購買公寓或盤租店面的人可以更加確信自己做出了正確選擇。第二，也是更重要的一點，更多人會慕名前來特朗普大廈，極大地推動大廈的發展。

這個時候，之前跟約翰·哈尼根簽訂的那份合同草約成了保證我生意順利進行的幸運星。我不敢保證那份草約具有法律約束力，但至少我可以憑此向法院上訴，使邦維泰勒幾年之內無法賣出。我要讓格涅斯科公司知道，他們敢毀約，我就敢上訴。而且格涅斯科公司的債權人現在催得很緊，他們沒有太多時間為這筆生意周旋。

這話讓我突然感到不安。我說：「哎呀，霍文先生，這可是個大問題。有了您的上空許可證，我就能以此為基礎申請分區合併許可，並且建設出一座與眾不同的大廈。但是如果您出行的過程中突然改變了主意，我在建築和分區合併申請方面所做的準備就全都付諸東流了。」

有時候事情的進展很有戲劇性。倫納德比我年長，最近幾年，他開始為自己的產業和繼承人做打算。1986年初，他給我打來電話，說願意將中央公園南區麗思卡爾頓酒店（Ritz Carlton）所在地皮15%的股份送給我，這可是他最寶貝的幾處資產之一。另外，他還說，麗思卡爾頓酒店25年的租期到了之後，酒店所在地皮就屬於我了。倫納德之所以把財產交給我管理，是因為他相信我能出色的經營它們，這樣最終得益的是他的繼承人，畢竟他們將得到倫納德的大部分財產。倫納德很慷慨，也很有遠見，我自然是拼盡全力替他管好家產。

讓我沒想到的是，利用邦維泰勒百貨還能為自己謀利。我原以為邦維百貨的破產代表一切都結束了，但是我跟格涅斯科公司簽訂合同之後沒多久，聯合百貨（Allied Stores Corporation）就跟格涅斯科公司達成協議，購買邦維泰勒公司分佈在棕櫚海灘、佛羅里達州、比弗利山莊（Beverly Hills）和加利福尼亞州的12家分店。他們談妥之後，聯合百貨的總裁兼首席執行官托馬斯·馬喬切跟我取得了聯繫，他在零售業是一位了不起的人物。

毫無疑問，我獲得了享受減免的權利。我申請購買一座10層高的年久失修的建築，並且花兩億美元在相同位置建一座68層高的多用途摩天大樓，政府當然願意。建君悅大酒店時，我得到了減免全部稅款的優惠。421-I稅費減免則不同，它不會免去我目前應繳納的稅款，但是等地段增值之後，應繳的稅款就能減免了。特朗普大廈的建成顯然可以提升這個地塊的價值和利用率，這點誰能質疑？

剛開始，幾乎人人都批評我的計劃。他們覺得第五大道都是矮小、古老的石灰磚瓦建築，政府一定不會批准我在那裡建一座巨型的玻璃外觀大廈。當初建君悅大酒店的時候，也有人這麼反對我，所以我不會把這種話放在心上。即使不從商業回報的角度考慮，我個人也喜歡光彩奪目的高樓大廈。德爾很快跟我站在了一起。一次，有人在社區管理委員會的聽證會上抱怨說，高樓大廈會影響附近建築的採光。德爾半開玩笑地反駁：「如果需要陽光，你就去堪薩斯州吧。」

1978年12月份，我雖然得到了倫納德在57號大街地產的租賃權，局勢卻有點微妙。需要的資料已經備齊，交易也一直嚴格保密，可是我跟格涅斯科公司之間卻沒有簽訂任何合同。1979年到來了，我的律師和格涅斯科公司的律師還在為一些問題交涉。我們打算2月份把合同簽好，可是1月中旬，消息泄露了。不出所料，很多買家聞風沖向格涅斯科公司，包括那些靠石油生意發家的阿拉伯商人。格涅斯科公司想反悔了，雖然合同馬上就要出爐了，他們卻隨時可能背信棄義。

接下來的挑戰是讓政府接受我們的設計，我們得用邏輯分析去說服他們。分區法規定大廈一層的步行通道必須是南北方向的，也就是從57號大街穿過56號大街。這樣就意味著大廈的入口處應該設在57號大街，不能設在第五大道。可是，我們想把入口設在第五大道，因為它的影響力要大。我們跟政府說，國際商業機器中心（IBM）位於我們大廈和麥迪遜大道（Madison Avenue）之間，他們公司已經有一個南北方向的步行通道，我們再建一個就是浪費。如果我們建一個東西方向的通道，就能把第五大道和國際商業機器中心的中庭連接起來，直通麥迪遜大道，這個方案會讓所有人收益。最後的結果是，政府同意了我們把入口處設在第五大道的申請。

事實證明，特拉普大廈的魅力值很高。在開工建設之前，我就猜到大廈的中庭會成為特朗普大廈最耀眼的部分之一。起初我們是想把它設計得對零售商更具吸引力，不過看了設計圖和模型的定稿之後，我確信中庭一定會吸引所有人。而且，我會盡己所能把中庭做到極致。

沃爾特跟那些人不一樣，他是一位真正的紳士，如果你對他的承諾表示任何懷疑，他一定相當震驚。而且，他是個一言九鼎的人，因此，我最後說的話反而讓自己覺得有負罪感。

過去幾年，我們迎來兩股新勢力。一股是美國人，主要是華爾街上的股票經紀人和投資銀行家，他們趁股票牛市時大賺了一把。說來滑稽，一個股票經紀人，年齡大概25歲光景，一年卻能賺60萬美元。賺錢過程是：從未謀面的客戶會打來電話說：「我想買通用汽車公司的5萬隻股票。」 股票經紀人只需點擊電腦上的一個按鈕，大筆的傭金就到手了。股票市場是個循環市場，有漲必有跌。只要市場一轉為熊市，這些股票經紀人就得滿大街去找工作。

雖然設計的造價昂貴，但是它的優勢是顯而易見的。大廈28個曲折面造型獨特，一定會引起很大反響；多面設計保證了每個房間外至少能看到兩處風景，這就可以成為我們提高房價的條件之一。我們要在能力所及範圍內創造最優，大廈不僅要好九_九_藏_書看，還要實用，這兩點是做好房產生意的關鍵。

鑒於特朗普大廈獨特又有魅力，得到了很多娛樂圈裡人的青睞。來自歐洲、南美、阿拉伯和亞洲的外國人也是我們的營銷對象，可以說大廈為他們提升了身價。我們銷售特朗普大廈公寓時，它是紐約唯一一座高層公寓大廈，想在這裏買房子，必須要有錢。當時人們在紐約其他大廈購房前，要先買下與大廈的合作關係。具體說來，就是從董事會裡獲得批准。董事會擁有的權力可謂荒唐透頂，他們要求住戶提供財政信息、社會關係並且參加面試。他們可以沒有任何理由就拒絕你的購房申請，簡直就是一種歧視政策。最糟的是，董事會喜歡的都是那些愛吹噓的人，這是很荒唐，甚至是不合法的。不過，對特朗普大廈來說，這是個好事。很多富有的外國人並沒有符合要求的社會關係，他們又不願意把隱私透露給陌生人，所以他們乾脆來特朗普大廈了。

赫克斯特布爾是6月初來訪的。7月1日周日那天，《紐約時報》藝術休閑版塊的《建築視角》專欄刊登了關於特朗普大廈的文章，題目是《卓爾不群的紐約建築新秀》，這個題目的影響力遠大於以前我為樓盤所做的任何努力。有意思的是，赫克斯特布爾文章的前半篇幅都在批評我的「大廈規模太大」，還說我為了擴大規模「不擇手段」。好在，她對政府的批評更多也更嚴厲，她認為政府頒布的分區法就是鼓勵我這種開發商的商業行為的，政府沒理由不批准我的申請。最後幾句相當精彩：「這個建築的設計方案凝結了大量的精華，註定是無與倫比。」

據我估計，即使我建的中庭效果不是特別好，憑此得到的容積率獎勵也可以在大廈多建幾層居民樓，依靠它們把建中庭的錢賺回來。不過，很快我就看到了中庭的魅力。後來，世界上最好的店鋪都來我的大廈租店面，更讓我覺得中庭本身就是一處巨大成功。

為了不錯過可能得到的每個好處，我讓德爾為大廈設計一個幾層樓高的中庭。從商業角度考慮，建中庭是一項放長線釣大魚的投資。全封閉式的購物商場曾經風靡全國，不過它們並沒有在紐約取得巨大成功。傳統的城郊商場一般都一塵不染、管理有序、陳設簡單，這種氛圍讓多數人感到舒服自在。紐約市民則不同，他們更享受去街上淘貨的樂趣。

「那就半小時之後見面？」

任何時候，大廈規模都是應予以最先考慮的問題。在這麼好的地理位置，我建的公寓越多，投資的回報率就越高。此外，大廈建得高，風景也好，公寓的價錢隨之提高。現代藝術博物館（Museun of Modern Art）的亞瑟·德雷克斯勒曾說過一句非常形象的話：「摩天大樓就是賺錢的機器。」雖然他的話多半帶有指責的意味，我卻把它當做奮鬥的方向。

10月份，城市發展委員會全票通過了我的申請。委員會希望特朗普大廈用磚砌外牆，但不做強求，因為我已許諾「建造完善的公共福利設施」。同時，我為大廈爭取到了21的容積率，比原計劃小0.6，實際只少建兩層樓。這樣特朗普大廈將有68層樓，內含雙天花板的6層中庭，是紐約最高的住宅建築。同時，政府將赫克斯特爾批評《分區法》的話牢記於心，為了防止其他開發商效仿我也去興建福利設施和購買上空使用權，他們修改了法案的部分內容。

1981年4月，我根據第78條條款（Article 78），向州最高法院提交了訴訟，希望他們重判政府給我的不公結果。最高法院傾向於為我謀利，但是最高法院上訴庭不同意判決結果，於是我只能將案子交給最高一級的上訴法院。1982年12月份，距我提出申請過了將近兩年，上訴法院的法官以7比0投票判決政府的拒絕是不合適的，但是法院並沒有讓政府儘快給我減免稅費，而是讓政府重新審理我的申請。結果，申請還是沒批下來。

現在回頭看，我並不覺得政客的影響力能決定某件事，好的建築才說了算。如果真要找出最有影響力的人，那就是艾達·路易斯·赫克斯特布爾，她是《紐約時報》大名鼎鼎的建築評論家。

奇怪的是，沒有人相信特朗普大廈的中庭真有說的那麼好。從開業第一天起，外界就有很多流言蜚語：有人說中庭只不過是一個旅遊景點，根本沒人去買東西；有人說只有歐洲的零售商願意待在這裏，反正他們也都在做虧本買賣；還有人說只有一層的商店經營良好，高層的統統不行。1986年，一位《紐約時報》的記者來訪，本打算看我的笑話，結果，回去后，他在財經版塊的頭版撰文描寫了特朗普大廈中庭經營的巨大成功。

說來有趣，我母親是一位家庭主婦，但是我手下很多優秀的下屬都是女性，她們是我團隊里的精英，比很多男同事還要出色。路易斯·桑夏在我的公司做了10年副總裁，她絕對是個厲害角色。布蘭奇·斯普拉格是公司里負責銷售和室內設計的副總裁，她是我見過的最優秀的銷售人員和經理。我的行政助理諾瑪·福德勒是一位恬靜、迷人、優雅的女士，但是她性格堅毅，如果你認為她能任人擺布，你就錯了。我的妻子伊萬娜也是位出色的經理，她對下屬親切又不失威嚴，凡事要求他們做到最好。她的員工都很敬重她，因為她對自己和對別人一樣嚴格。

另一股勢力是日本人。雖然佩服日本人在經濟發展方面取得的成就，可是我並不喜歡跟他們談生意。他們一次會來6~8個人，有時候甚至是12個，要想跟他們談生意，你得把來訪的所有日本人都說服。通常情況下，說服兩三個還行，可是要把12個全搞定，就很困難。而且，他們不苟言笑，讓你覺得跟他們談生意沒有樂趣。好在，他們很富裕，對房產生意也很熱衷。不過最近幾十年他們在跟美國做生意時，通過一些自私的政策使自己越來越富有，可是美國領導人卻不能完全理解這些政策。

中庭的另一點別出心裁的設計，是在第五大道為它設計一個寬大的入口，這個計劃起初遭到了我的強烈反對。分區法規規定入口處只能寬15英尺，我也不願意為了入口處犧牲大廈在第五大道沿街的銷售區。可是，城市發展委員會要求大廈入口處寬30英尺，雖然不情願，我還是答應了。不過，現在看來，這個引人注目的入口處建得很值，為此我很感激城市發展委員會。

為了鼓勵住宅區的開發，政府1971年頒布了421-I減稅條款，條款規定，房產開發商可以享受10年的稅費減免，每隔兩年，減免額度就比上一次減少20%。當時，任何申請人都能獲批，於是，為了特朗普大廈，我也提出了申請。

這塊地的主人是倫納德·坎德爾先生。因為買下了邦維泰勒的租賃權，所以我暫時能夠控制這片區域，可是租期太短，只有不到20年，而且這段時間里不能對土地分區做任何改動。幸運的是，倫納德跟霍文一樣，是個讓人欽佩的人。20世紀三四十年代，倫納德靠購買布朗克斯區的公寓房起家。跟其他開發商不同，房租管制條例出台後，倫納德下決心走出布朗克斯區，他賣掉手裡的所有房產，來到了曼哈頓，開始購買優質地產的租賃權，即每幢建築所在地段的租用權。隨著經濟發展，倫納德雖然沒有經營大廈，也賺了很多錢。那些留在布朗區的同行就沒那麼走運了，新出台的房租管制條例成了他們賺錢的瓶頸。

我把這一點告訴他之後，倫納德動搖了。於是我們坐下來，沒出20分鐘，就商量出了對雙方都有益的方案。我同意放棄自己的購買權，作為交換，倫納德把我的租期從20年延長到100年，這個期限絕對是物有所值。此外，他還把租約里禁止重新分區的條款刪除了。雖然最後我同意付的租金比原來高，但是相對於這麼長時間的租期，還算是低的，更何況地段位置這麼優越。倫納德和我握手成交，我們的關係依舊親密。

1983年4月份，特朗普大廈中庭銷售區剛開業不久，《紐約時報》繼艾達·露易絲·哈克塔布爾之後新的建築評論家保羅·戈德伯格發表了一篇美言大廈中庭的文章，題目為《特朗普中庭：美麗的驚喜》。文章開始時說，之前其他的評論員持有的觀點都是錯誤的，「特朗普大廈的中庭不僅是建築成功的範例，更是一道亮麗的城市風景線」，還說「這是紐約這幾年裡建設最完美的一處室內公共空間。它舒適、豪華甚至讓人充滿激|情，比之前奧林匹克大廈、加雷利亞商店和花旗集團中心（Citicorp Center） 的中庭都更讓人心生喜歡」。

儘管如此，得到申請也不容易。當地社區委員會的人耍花招反對我建大廈，他們要用六個月時間考察這個地區是否還有容納力，讓我之後再施工。「反大廈委員會」就這麼冒了出來，某些政客隨即條件反射般加入——這種事怎麼能少得了他們。

我看重的是第二條方案。其實，我真正希望得到的不僅是大樓和地塊租約，而是整個地塊，這樣就不用擔心租約到期的問題了。我跟康拉德說，這個地塊歸公平人壽保險公司（Equitable Life Assurance Society）所有，聽到這裏，他第一次表現出了興趣。考慮到我跟公平人壽保險公司關係很好，康拉德終於答應助我一臂之力。公平人壽保險公司為我的君悅大酒店提供了數額不菲的貸款，現在酒店正在順利地建設之中，我們對彼此的合作也很滿意。

看到特朗普大廈的263間公寓賣得這麼好，我決定留出十幾間不賣，以備不時之需，很多開發商都是這樣做的，這是一種對自己留有餘地的辦法。特朗普大廈頂層有三處三層式的豪華公寓，起初，我打算將其中之一留作家用，面積大概12000平方英尺，我們全家1983年底搬入這處公寓。相鄰的兩處公寓，賣價是1000萬美元，但我拒絕出售，因為想到以後可能還會擴大家庭住房面積。