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首先，新建大廈將比原建築多出至少20%的住宅，這是顯而易見的，那麼我的盈利空間就更大了。其次，除去開支，目前建築的盈利還不到它評估價值的8.5%。由於房租管制政策，現在的評估價值只有150萬美元，政府從這裏幾乎得不到稅收收入。而且，即使政府不讓我把債息支付也算作開支的一項，建築的盈利還是達不到評估價值的8.5%。如果算上債息支付，那簡直就是倒貼錢。無論怎樣，如果政府能從實際出發，他們一定會同意我的拆遷申請，並且責令留守租客搬出。

看來，我本不該把這個想法公之於眾。可是，我也沒解釋什麼，因為可能越解釋越不清。這個經歷實在不是我跟媒體之間的美好回憶，不過我倒是從中吸取了教訓：做事一定不能衝動，即使你的想法是出於善意，也要先把最壞的結果考慮清楚。

還是在這條街，塔克發現了紐約芭蕾舞團（New York City Ballet）演員蘇珊·法璐在林肯中心附近一處有14間的複式公寓，每間公寓的月租還不到1000美元；威廉姆·范登·赫維爾是一位顯赫的律師，也是吉米·卡特總統派駐國外的美國大使，他的六間房公寓在東區72大街臨近第五大道的地方，地理位置非常優越，每間公寓月租只有650美元；阿利斯太爾·庫克是位電視風雲人物，他在第五大道上的八間房公寓每間月租只有1100元；威廉姆·肖恩是《紐約客》的前任編輯，跟阿利斯太爾·庫克住在一幢樓上，同樣是八間房公寓，他的房租是每間每月1000美元。

他答道：「拆它是為了新裝窗戶，原來酒店的窗戶太小了，不適用在豪華居民樓里。」

這種行為是名副其實的侵擾。無論從道德角度還是實際需要，我都不會做這種事情。我不僅會以自己的名義購買建築物，而且還會給自己留個好名聲。我給租客提供充足的供暖和熱水，雖然上東區很多高檔住宅里都存在違法亂紀行為，我卻以謙虛溫和的態度處理這些事件。我可不想因為這些事情處理不當，讓租客在法官面前參我一本。

中央公園南區100號大樓已有十幾個空閑公寓。因為一直計劃拆毀這座建築，我沒有接收新住戶。我想把這些空房臨時提供給無家可歸者。一方面，讓富人和窮人同住一所建築讓我感到困擾，可是，想到街上那麼多流浪漢，我卻有很多閑置的房子，又讓我感到不安。

不能否認，房租管制條例提出的初衷是好的，可惜效果跟期望背道而馳。1943年，房租管制條例試行。為了讓退伍軍人能住得起房子，州政府限制了租金。達到預期目的后，這項政策在1948年被廢除了。誰知，1962年紐約市也推行了房租管制條例，內容是1947年建的住房全部享受住房管制條例的優惠。也就是說，市政府給500萬紐約人賦予了一項不可剝奪的權利，即享受低價住房的權利。

糟糕的是，最該得到保護的人卻沒有受益。由於很多享受房租管制政策的房子都是好房子，它們自然是有權有錢人眼裡的燙手山芋。為此，獨立研究員和撰稿人威廉·塔克還列了一個「黑名單」。據威廉觀察，中央公園西區73號大街的一些建築，外觀優美，室內寬敞，裝修精緻，有兩層高的大理石大廳和窗外美麗的風景。有錢、有品位的人肯定願意住在這裏：米婭·法羅在面朝公園的位置有10間公寓，每間公寓每月房租2000美元。要是按照市值租金，月租應是1萬美元；歌手和作曲家卡莉·西蒙在相同大廈里也有10間公寓，每間公寓月租2200元。

不幸的是，我們還真有把柄落到了對方手裡。我們原本打算起訴些長期拖欠房租或租房長期不住的人，畢竟在紐約，這樣的訴訟天天都有，它們是合法的。再說，這類案件我們也打贏不少。

這些租客居然把我們提供的重新安置服務也作為「罪狀」，寫進了訴訟里。他們說，為了逼他們搬走，我們在「持續不斷地施壓」。因為他們商量好了處處和我們作對，所以，他們拒絕我們的幫助不足為奇。可是，有的租客說，租客聯合組織不允許他們接受我們提供的任何幫助。其實。他們也不想想，對於某些人來說，我們新選的住處比他們原來的好多了。

說實話，我本人不是很喜歡這種後現代主義設計風格。這種風格第一次將傳統和現代元素相結合，我覺得這種結合既比不上現代風格，也比不上傳統風格。很多建築商不按要求準備材料，導致這種風格的建築材料和手工都不上檔次。而且，傳統九*九*藏*書的元素在設計里毫無新意，還影響了現代風格的時髦外觀。

好在，我的眼光也發生了變化，開始喜歡那些外觀高雅裝修精美的老建築。我在中央公園南區買下的兩處地產不就是這樣嗎？它們的線條一定為中央公園南區的天空勾勒了美麗的輪廓。

他們聘請的律師經驗豐富，成功案例很多。這種「反房東」的律師比房東的代理律師好混多了，他們的慣用手法是想盡一切辦法在法庭上拖延時間，從房東那得到的好處越多越好。

為了節省開支，我們沒收了門衛的制服，省下了一筆不小的乾洗費。而且，我們宣布，為了大樓的安全，以後門衛不得出門迎接租客並幫他們拎行李。另外，我們還把走廊里的燈換成了低瓦數的，所有有成本意識的房東都會說，這是省電費的好辦法。

不過，「還不錯」可不是我的目標。我知道，要想最大限度發揮這裏的優勢，就要建豪華大廈取代原有建築。這個想法付諸實施前，要先考慮兩個問題。第一，拆毀像巴比松廣場酒店這樣的建築既麻煩又昂貴。好在我有信心，將來這裏的租金收入一定可以彌補拆遷的花費。

1984年，市場開始回暖，經濟狀況的變化超出了人們的想象。1981年秋天，合作組織一間房的平均價格是9.3萬美元。1983年初，價格跌到6.7萬美元。到了1985年1月份，我跟租客的對峙有眉目的時候，房價也漲到了12.4萬美元。也就是說，所有租客都專心致志跟我耗時間的時候，紐約房產價格已經大熱了。

買下租客住的大樓非常容易：1981年初，路易斯·桑夏已是我公司的副總裁。有一天，她找到我說，有兩處相鄰地產位置頗優，問我是否願意購買。這兩處地產分別是中央公園南區100號和巴比松廣場酒店 （Barbizon-Plaza）。中央公園南區100號大樓高14層，地處中央公園南路和美洲大道交會處；巴比松廣場酒店高39層，面朝中央公園，環繞中央公園南路，東臨美洲大道。

拆除巴比松廣場酒店並在此新建大廈的預算是2.5億美元，現在只是重新裝修並新裝窗戶，預算是1億美元。這1億美元里，光是拱頂石造價就1000萬美元，是仿照巴比松廣場酒店原有那塊建造的。造價再貴也肯定比不上原件，總之，翻新可以節省成本，也是一種很好的設計方案。

看來，解決方案只能是：保留原有建築，給它裝上寬大的新窗戶。

還有一條優勢助我買下兩處地產。地產所有人都是富商，他們賣出這裏倒不是因為缺錢，而是因為有的所有人想到自己年紀越來越大，是時候整頓一下自己手裡持有的財產了。我不方便透露最後到底花了多少錢買下地產，只能說，那筆錢放在在今天，連曼哈頓劣勢地段三分之一大小的地塊都買不來。

我對自己的想法沒有任何隱瞞，我要讓中央公園南區100號的租客知道，他們現在住的樓和旁邊的巴比松廣場酒店都將被剷平。然後，我們會幫他們尋找合適的新家，還給他們一定的財政補助。

巴比松廣場酒店有1400間房間，跟聖莫里茨酒店在同一條街上。我打算一買下聖莫里茨酒店就關掉巴比松廣場酒店，然後把巴比松廣場酒店的經理查爾斯·弗朗菲爾德和他手下的優秀員工都調到聖莫里茨酒店。巴比松廣場酒店的老主顧一定會聞風投奔聖莫里茨酒店的，因為聖莫里茨跟巴比松廣場酒店一樣，是中央公園南區中檔消費水平的酒店。雖然巴比松廣場酒店原來的老主顧不會都青睞聖莫里茨，但是新酒店可以吸引新顧客。我覺得，聖莫里茨酒店一晚的收入和入住率比原來至少能增長25%。

本章我會講到一群租客和我的鬥爭。本來，我買下了他們所住的居民樓，想拆除它並新建一座大廈，可租客就是不搬。由於他們的阻礙，我的原計劃沒有實施。不過，看到這幾年猛漲的房產，我放棄了原計劃。他們的阻礙雖讓我原來的設想泡湯，卻讓我等到了更好的機會。

這類人群的例子很多。比如說，時尚設計師阿諾德·斯嘉錫住在六居室的複式公寓，每間公寓每月只要985美元。按照市場價格，這些錢僅夠租一間工作室。另一位富人租客安吉洛·德薩皮奧是一位有名氣的建築師，大廈七層的九間公寓都是他的，每間公寓月租只有1600元。還有一位有錢人在63號大街有一處豪華房產，價值至少500萬美元。他在這幢樓的13層有一處四室公寓，位置優越，月租才2500美元。上述房產要是放在現在出租，價格絕ｈｔtｐｓ://reaｄ•９９cｓw.ｃｏm對翻好幾番。

雖然州最高法院不再受理此案，紐約市政府卻不罷休，這種情況讓租客聯合組織主席約翰·摩爾也匪夷所思。他對記者說，政府對此沒完沒了，像在「教訓一匹已經乖乖迴圈的馬」。其實，這件事情不能了解，真正的受害人是紐約市納稅人。政府寧願花大量財力人力在一件已經解決的事情上大做文章，卻不把這些資源用在該用的地方上，真是可惜。我認為，事情之所以如此，是因為市長愛德·科赫對我不滿，我曾在特朗普大廈申請免稅一事和籌建沃爾曼溜冰場時讓他難堪。

這個建議聽起來很好。跟購買價格相比，1000萬美元確實讓我大賺了一把。不過，我沒有同意。我不願意戴著租客給我的「侵擾」罪名，讓他們買到比市場價低得多的樓盤，不能讓他們發這筆橫財。何況，這座樓如今在紐約很受歡迎。

1985年9月，我接管了聖莫里茨酒店，並在不久后關閉了巴比松廣場酒店。第一年，酒店居住率和總收入增長了31%，比我預計的25%多。加上我們管理有方，酒店現在的利潤是過去的4倍。

眼看他們跟別人也沒談成生意，我給哈里·赫爾姆斯利打了個電話。我說：「我很想購買聖莫里茨大酒店，這筆生意咱們應該是可以談成的，只是你們的要價讓我無法接受。」哈里說：「你提的價格太低了。」經過幾個回合，我們終於談妥。

我從不考慮兩座建築賺了多少錢，我看中的是地段價值。要知道，我以最低廉的價格買到了最好的位置，這筆生意非常值得。而且我還得到了一筆貸款，可用做購買資金。我想過的最差結果，就是我把兩座樓轉手賣出。即使這樣，我還能小賺一把。因為即使時局不好，也總有人想買入優質地段的嘛。

巴比松廣場酒店是一家正在走下坡路的中端消費水平的酒店，每年只有小額盈餘。中央公園南區100號大樓是享受房租管制政策的居民樓，收入的租金根本不夠維持整幢大樓的開支。

結果，我的想法遭到了專欄作家和報社編輯的批評。政府官員見狀，意識到此事可能會引起非議，便拒絕了我的好意。一位專欄作家說，我曾拒絕一群難民使用住房的請求，卻給流浪漢提供住房，真是虛情假意。這種情況讓我重新考慮了自己的想法，我的律師也幫我仔細分析了形勢，他說，如果現在接受新的住戶，即便是暫時的，日後也很難讓他們再搬出去了，這個觀點說到了我的心坎上。

兩處地產的所有人是一個聯合組織，成員有：洛布家庭銀行組織的馬歇爾·洛布，蘭伯特布魯塞爾公司（Lambert Brussels Corporation）的亨利·格林伯格。由於地理位置得天獨厚，這兩處地產算得上世界最優，它們不僅位於城市最寬廣高雅的街區，而且還與中央公園為伴。

我曾想，大不了只在巴比松廣場酒店的原址進行建設，現在這一座樓已經比兩年前建兩座樓更賺錢了。而且，現在中央公園南區100號大樓空房越來越多，法律已允許我們按市場價格租出一部分空房，等於說我已經坐擁金山了。

其實，我對原租客的情況考慮不周。你想，住在地理位置好、面積大、租金低的房子里，誰願意搬？如果他們住的是郊區的小公寓，搬起來肯定不費事；或者，假設他們從沒享受過房租管制條例政策的優惠，而一直按市場價格交租金，那麼只要能找到條件相當價格便宜的房子，他們才願意搬。

1984年，一股新風吹到建築界，帶來了復古風潮。在紐約買頂尖公寓的人都是時尚嗅覺非常敏銳的人，這種時尚嗅覺充斥了他們生活的方方面面，包括建築物設計上。我是個務實的人，人們喜歡什麼，我就建什麼，我不會一意孤行，只建自己喜歡的類型，到頭來卻賣不出去。1985年初，我請來設計師為巴比松廣場酒店的原址畫設計圖，設計風格要集合新老元素，跟中央公園南區100號不要相差太遠。

第二個問題的答案我最近才想明白，那就是：即使在法律允許的範圍內，讓那些享受房租管制優惠的租客搬走也是不可能的，總有租客在拒絕搬遷。時間是最有力的武器，我會一直等，不達目的誓不罷休。

1984年初，租客到了州法庭，正式對我提起訴訟。雖然他們的訴訟都是一些小事，可我還是讓手下認真對待每個訴訟。1985年1月，州法院宣布接收租客的起訴。雖然早期我們有工作做得不到位，可我們並沒有給他們造成生活上的不便呀，這些人只不過是在打侵擾的旗號。其ｈttｐｓ://read•９9ｃsw•coｍ實，哪有什麼侵擾呢？他們只是為了留住房子在使把戲罷了，或者，他們想從我這敲一大筆安家費，作為搬家的條件。

另外，我把巴比松廣場酒店重命名為特朗普高尚住宅（Trump Parc），開始了對它的翻新工作。我請了侯斯有限公司（Holes Inc.）幫我安裝新的窗戶。這家公司的人果然是吃這碗飯的，手藝都不錯。沒幾周，巴比松廣場酒店原來的小窗戶就變成了漂亮寬敞的觀景窗。雖然造價昂貴，可是換來了窗外迷人的景色，所以這項工作是值得的。

不可否認，宣稱「被侵擾」確實是一計妙招。在紐約，「侵擾」是個時髦詞，讓人立刻聯想到邪惡的房東和無辜的租客形象。如果租客的律師恰巧碰到一位本身也是租客並富有同情心的法官，那我肯定要敗訴，原來的租客也就不必搬遷。同時，他們還能給我扣上一個「侵擾」的帽子。如果我再為此提出上訴，恐怕只會更加遭人唾棄。

其實，如果我們採取強硬手段，搬空這座建築一定不費吹灰之力。有的房東買樓時不用自己的名字登記，後來為了趕走租客，或是僱用一些惡棍，帶著斧頭大鎚到住宅樓里破壞鍋爐，拆毀樓梯，把下水管道戳出窟窿，製造「水災」；或是拉來一卡車的癮君子、妓|女或盜賊，讓他們住在搬空了的公寓里，嚇唬那些不肯搬的人。

按計劃住宅樓將於1987年秋天完工。不過，1986年11月，我們就開始面向市場出售公寓了。八個月的時間里，我們賣出了將近270套公寓，佔總數的80%。有的人一下子花2000萬美元買了7套公寓。還沒有一個住戶住進來時，公寓就全售光了。當時，我尚未整理出售大廈一層的沿街商店，中央公園南區100號大樓也一直閑置，可是僅靠特朗普高尚住宅的出售，我們就賺了2.4億美元。

「你的意思是說，我只能翻新這座建築了？如果拆掉原來的建築建新的，就只能建得又小又難看？」

正是因為上述劣勢，我能以較划算的價格跟賣方洽談。另外，兩處地產沒在市場公開出售對我也有好處，一旦公開，就會有人競爭，我就沒法為了講價錢跟賣方羅列建築的種種不好了。

我們沒想到，租客們把這種高效節能的管理方式，說成一種侵擾，說我們影響了他們的正常生活。對那種在樂太陽（Le Cirque）餐廳30分鐘等不到桌位就叫苦連天的人，或許這真是一種侵擾吧。通過這件事我明白，富人無法忍受一丁點的不舒服。

相比中央公園南區100號，騰空巴比松廣場酒店要簡單得多，只要不再迎接客人就行了。不過，我還是想先搞定中央公園南區100號。遺憾的是，我沒有親力親為，這是我在初始階段犯的致命錯誤。以前我從不這樣，可我實在不願干勸租客搬出的事情，於是僱用了一家公司替我處理，他們對勸解租客很在行。很多知名公司的高層都向我推薦城堡管理有限公司（Citadel Management），他們跟這家公司打過交道，覺得它很有信譽。這個問題還是應該謹慎為之，一來地段受人關注，二來討厭我的人已經夠多，我不能因為租客搬遷的事再引起爭端。

最後，房東們實在入不敷出，只能放棄他們的房產。1960-1976年間，房東放棄的住宅大約有30萬戶。他們最早放棄或縱火燒毀的都是最差街區的房子，這些地區的房租最低，房東的收益根本負擔不起日益上漲的成本費。同時，原本住在這裏的窮人成了受害者，南布朗克斯和布魯克林地區變為廢棄之城。由於廢棄的住宅不用上交房產稅，政府也為此損失了數億美元。

我不是那種只知道保全名聲或一心省錢的房東，何況這起訴訟對我本來就是不公平的。這起官司或許花費很高，也或許會逼我做出讓步，不過，我不會讓這麼愚蠢的起訴得逞。

結果，我們的證據存在問題。比如說，我們起訴一位租客沒交房租，可他卻拿出了已付支票作為證據，結果是城堡管理有限公司當初沒把賬目記錄在案。城堡公司意識到錯誤之後，居然讓租客交出支票，條件是我們會撤銷訴訟。結果，這件事讓對方的代理律師抓到了小辮子。這位租客拒絕交出支票，我們敗訴。在另一起官司中，法官說我們給租客的公告時間不夠長。雖然各項操作都合法，可法庭卻說最近法律做了改動，應該延長給對方的公告時間。

後來帶領租客反對我的人，約翰·摩爾都不屬於以上三類。他40出頭，家裡的經濟實力和社會地位都不錯。蒂芙尼公司被沃爾特·霍文收read.99csw.com購前，約翰的爺爺曾是蒂芙尼公司的大股東。約翰不如他爺爺成功，不過能領導這些租客反對我，約翰一定覺得自己挺重要、挺有成就感的吧。況且，反對我也符合他自己的利益——約翰在面朝公園的位置上，有一間兩卧的大公寓，租金很低。

說起房租管制條例，真是政府又一個失敗的政策。它除了讓少數人享有特權之外，對多數人都是個災難。而且，正是這項政策導致紐約城過去20年來房產市場不景氣。

中央公園南區100號的租客在奮力捍衛這些得天獨厚的條件。他們住的房子里有高高的天花板和大大的壁爐，窗外還有迷人的景色。因為受房租管制條例的保護，所有租客幾乎是在免費的世界里坐享其成。如果按市場價格交租金，他們要付現在十倍的價格。換了我，也會跟讓我搬家的人鬥爭的。

更沒想到，我給中央公園南區無家可歸的人提供住所的行為引起了巨大爭議。1982年夏天，我買下這座樓已經一年了，當時，紐約市流浪漢的現象引起了廣泛關注。一天早上，我經過中央公園的時候看到長凳上躺著幾個流浪漢，這讓我有了個想法。

有時候，在一場戰役里，輸是為了更好的贏——只要有足夠的時間外加一點運氣。購買中央公園南區100號大樓（100 Central Park South）時，這兩點優勢我都佔了。

這個政策聽起來很妙，可是政府卻不願負責到底，卻責令房東給租客提供優惠。後來，油價、勞動力價格和房屋保養費都漲了，政府卻不讓房東提高租價，即使在通貨膨脹時期也不例外。

「黑名單」里為首的要算紐約市長愛德·科赫了。愛德在格林威治村（Greenwich Village）擁有一處華麗的三間房公寓，也享受房租管制條例的優惠。每間公寓月租只有350美元，是它實際價值的1/5。而且，愛德·科赫根本不住在這兒，他的家在政府提供的市長官邸——格雷西大廈（Gracie Mansion）。

這段時間，建築物設計風格和流行趨勢也發生了變化。兩年前我買下中央公園南區兩處地產的時候，最受追捧的風格是線條流暢的玻璃大廈，如特朗普大廈，我當初也還是打算把中央公園南區的樓盤也建成類似風格。

我認為，騰空中央公園南區100號大樓，並在此新建大廈既合情又合法。那些沒有享受房租管理優惠的租客比較好對付，我只要向他們介紹新建大廈的計劃就可以了。不過，想讓政府同意我的申請，可能要滿足更苛刻的條件，雖然困難較大，但也不至於無法克服。我會向政府陳述以下幾點：

第三類人住的地方小、位置差。這些人收入微薄，大部分人年齡較大，靠社會保障生活。雖然享受低租金，不過比起那些富人，他們享受的根本算不上什麼，那些相鄰街區條件類似工作室的租金是他們現在租金的兩倍。

我聽了，說：「如果是這樣，那我還拆它幹什麼？新建築物不僅難看，還得多花錢。」

要麼我就對大樓進行簡單翻新。由於租期將至，再出租時，我打算把一層商鋪的價格提到市場水平，樓上公寓的租金也要提高。這些工作雖然看起來不起眼，卻都能使我取得還不錯的收益。

我很容易地從銀行借到了600萬美金貸款。也就是說，我用不太高的價格買下酒店，還得到了600萬美元貸款。結束交易的時候，哈里·赫爾姆斯利隨手翻了翻合同，看到了我的貸款數額，似乎不太高興。不過他們也沒有什麼損失，因為當初他們買這家酒店的時候沒花多少錢。

1981年初，城堡管理有限公司開始替我接管大樓的事情。我給他們交代了兩點：第一，儘可能多的為租客找到新住所；第二，繼續為租客提供原有基本服務。

當時，雖然市場上新建築迭出，我的住宅樓還是做到了獨樹一幟，是新舊元素結合的典範。大廈原有的外觀沒有做任何改動，拱形頂維持了原狀，原來公寓高12英尺的特色天花板也沒有改動——當初這項設計造價很高，現在的開發商想都不敢想。同時，新元素的加入又讓這座大廈比一般老式建築多了幾分優勢。我們安裝了新的自來水管道，重新粉刷了牆壁，裝上了新式電路和更快捷的電梯，最重要的還是要提一提我們新裝的大型瑟莫潘雙層隔熱窗玻璃（Thermopane）。

不過，我的律師還是想通過和解解決問題。終於，1986年底，所有的租客都同意不再提起任何起訴。由於我也已不打算拆遷這座大樓，所以我同意放棄上訴的機會，並給他們開出新的租約。我答應，如果https://read.99csw.com他們遵守協議，可以免交三個月租金，但是那些拖欠房租的人必須把錢全部付清。有的租客已經一年沒交房租了，他們欠我至少15萬美元。

我們還犯了一個錯誤，就是不該給已騰空公寓的窗戶鍍錫。原來政府為了保護公共財產不受侵害，曾把他們手下無人居住的公寓窗戶都鍍上了錫，看到政府這麼做我們才敢做。可是政府在中央公園南區沒有房產，他們自然嫌我們自作主張。如果當初能以一種得體的方法處理這件事情，我們可能既省了錢，又換回了好結果。

中央公園南區100號大樓的侵擾事件還是懸而未決。由於我已不打算騰空或剷平這座大樓，所以案件裁決結果對我已沒什麼影響。可是，我的幾個律師建議我跟租客和解，最起碼算是緩和一下這個不愉快的局面。有律師特別建議我把大樓以1000萬美元的價格賣給租客，以此讓對方放棄起訴。

在中央公園南區100號大樓，我就踐行了自己的想法。買下這裏之後，我對租客的經濟狀況做了調查，調查結果令我驚喜，不過也是意料之內的事。樓內住戶可分為三類人群。第一類是住在好位置大房子的人，他們比較成功、富裕，或地位顯赫。

他說：「就是這個意思，特朗普先生。」

即使這樣，在這座大樓里，我們是做不到服務一流的。收入不夠基本開支，奢華條件就是奢望。我們剛買下這裏的時候，大廳里有一台免費電話，主要是應急時用。結果，很多租客都用它打給遠在瑞士的格施塔德和聖莫利茲的朋友。

結果，租客成立了聯合組織，要聘請律師跟我打官司。他們不怕打官司，因為那些富人租客最不缺錢了。幾個富人商定一年合夥出8000美金用來打官司。這個價錢真不貴，如果他們去其他地方找跟現在條件類似的房子，月租就得上萬。

不過，也有一些事情對我有利，以紐約房產價值的變化為最。從1974年開始，紐約房產價格開始持續穩步增長。1981年初，我買下中央公園南區兩處地產的時候，房價停滯。接下來兩年的時間里，我本打算在這裏新建大廈，那時的房價已經下跌了。很多人據此以為，經濟大繁榮時期已經結束了。

最後結果可謂皆大歡喜。中央公園100號大樓的原租客不用搬出大廈了，中央公園南區原來的兩座地標聞絲未動，政府卻能從這兩處建築里得到更多的稅收。我呢，在這筆很多人不看好的生意里，賺得了1億多美元的利潤。這一切，還真得感謝當初那些拖累我的租客們。

1985年8月，最高法院裁定，沒有確鑿證據證明我對租客的正常生活造成了侵擾。1986年12月，上訴法庭宣布對最高法院的判決沒有異議，我跟他們的官司總算是暫時平息了。

他說：「這是按分區規劃規定建的。建巴比松廣場酒店的時候沒有分區規劃條例，時代不同了。」

第二類租客，我稱他們 「雅皮士」，即城市少壯職業人士。他們主要是股票經紀人、記者或律師，雖稱不上百萬富翁，可是經濟上也比較富足。他們的公寓基本都在面朝公園的位置上，公寓內有一到兩間卧室。

當設計師把復古風格的模型呈現在我眼前的時候，我並沒有眼前一亮的感覺，而且新建築看起來更小了。我問建築師，這是什麼東西？

還有一個因素關鍵時刻幫了我。過去幾年，我一直想買中央公園南區100號大樓對過的聖莫里茨酒店（St.Moritz Hotel）。酒店所有人是哈里·赫爾姆斯利和勞倫斯·維也納，這二位是房地產界最優秀的商人。在生意中，買賣雙方最關心的問題永遠是價錢。他們要價很高，我卻認為這與他們實際經營情況不符。有幾次他們以相同的高價跟別的買家進行洽談，卻從未達成一致。對一塊地產提出天價的事情我見多了，有的賣家就是本事不大，胃口不小，最後只好碰一鼻子灰。

我不像其他開發商那樣提倡廢除房租管制條例。我認為，應該給正在享有這項政策的人進行經濟情況評審。收入低於一定數額的人繼續享受這種政策，高於這個數額，就得提高房租或搬去別處。

為了這場官司，租客聯合組織可謂煞費苦心。 50%的人都稱遭到過侵擾，所有人的訴訟都是一個模子刻出來的，最後一句話都是：「唐納德·特朗普就是今天的小氣財神。」我的律師經過細緻調查之後，發現了一個有趣的現象：有幾位富人租客在過去10年、20年甚至30年裡，呈交過相同的起訴書，所有的起訴都要求政府給他們減少租金。看來，中央公園南區100號的居民都熟諳怎麼用最少的開支得到最高檔的住房。