馮侖在1989年之後就跑到了海南，在海南市體改所（經濟體制改革研究所）任職，潘石屹、王功權、易小建等6人投靠在馮侖的名下，號稱海南「六君子」，下海、燒磚、倒地皮，小潘也號稱是干過了房地產，卻從沒蓋過一平方米的房子，更沒進行過大宗的土地交易。當我們就萬通大廈的土地轉讓進行談判時，小潘甚至不知這個行業內的通用術語，不知道什麼叫「七通一平」（建築行業術語，指的是生地在通過一級開發后，使其達到具備給水、排水、通電、通路、通信、通暖氣、通天然氣或煤氣以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場后迅速開發建設）。

華遠房地產公司是在1993年的3月完成了股份制的改造，萬通則是在4月被批准進行股份制改造。華遠早在此前已經獲得了大量的土地，而萬通除了在懷柔區有入股的土地之外沒有其他的土地，這就給了我與萬通合作的機會。

恰恰在這次調控政策出台之前，借小平南方談話的東風，華遠地產公司完成了向社會直接融資的股份制改造，同時獲取了大量的土地資源，並簽署了一系列的合資、合作合同，減輕了獨立操作和完全靠自有投資的壓力。但攤子鋪得大了，仍然有很大的資金壓力，仍然要靠出讓一些已開發的土地和項目換取更多的資金。

但地主靠什麼在災年還能購買土地呢？那就是靠存糧，有充足的糧食渡過災年，並有充足的糧食可以用於交換土地，還要充足到有能力進行下一年的生產投入和等到獲得下一年的收成。如果不能形九_九_藏_書成這樣一種有足夠能力的循環，那麼地主也會餓死。

因此災年是地主購買土地的好時機。

許多人在每次調控時都會問到同一個問題：「什麼時候買房？」開發商則會問：

隨後在國貿的一次活動中，我遇上了唐欣和馮侖，當時馮侖正在通過各種關係希望在北京尋找更好的土地和項目。這群從海南殺進北京的年輕人，在海南的樓市泡沫破滅之後，將陣地轉移到了北京，馮侖的股份制改造拿到了資金卻苦於沒有項目，我將現成的土地送上了門。

還可以舉另外一個例子，說的是同樣的道理。大家都知道庫存80年的茅台酒要比50年的貴，而30年的酒要比10年的貴，為什麼茅台酒廠不將所有的酒都庫存30年、50年、80年再賣呢？因為需要有現金流，要維持生產和生存。

其實，在與萬通合作之前，我曾與多家房地產公司接觸過。參加北京市在香港的招商活動時，我遇到了曾在我手下做過各種諮詢研究工作的黃鐵鷹，1985年我被檢察院抓捕后，檢察院也曾對他們這些從我這裏領取工資做諮詢活動的中國人民大學的研究生們進行了審查，那時黃鐵鷹等幾個領頭人就已經是「萬元戶」了，但我們之間的合作合同中沒有任何的貓膩，當然也不存在貪污腐敗的問題。此後黃鐵鷹調入華潤集團工作，開始是管理服裝加工和貿易，後來在寧高寧領導的華創公司任職，將華創成功上市之後又準備進入地產行業。招商引資會上我們相互了解了分手之後的情況，我也向ｒｅａｄ•９９csｗ•cｏm華創推薦了現今已是萬通大廈的那塊地皮，希望雙方合作開發。

「什麼時候買地？」這也是每一個投資者面臨的問題，二十多年過去了，仍然有許多人沒弄懂其中的道理。

萬通公司的總經理潘石屹為此登門拜訪，這是我和潘石屹的第一次接觸。

與小潘的談判接近尾聲時，我得到了內部消息：新的一輪調控將開始了。於是我將報價減了2000萬元，給了小潘一個驚喜，小潘仍然不放心，又讓我在新公司中加入5%的股權，終於我們簽訂合約。

每一次的政策放開都會有一輪投資高漲，而每一次的投資高漲都必然帶來通脹。

地主之所以能成為地主，從經濟學的角度看，絕不會是在農業豐收的年景去收購土地而成為地主。因為豐收的年景中農民並不缺糧，當然也用不著賣地，如果一定有人要買豐年的土地，那麼農民也會按豐年的產出估了高價，那也就沒人會去買了。

如今的土地公開市場招標條件中大多會標明土地出讓時的基礎設施條件（如三通、五通、七通等），是指出讓土地外部的大市政配套情況，如路通、上下水通、電通、暖通、雨水通、電信通等，這些「通」意味著項目不需要增加外部市政條件的投入，在建築紅線九-九-藏-書外已經有了接駁點，可以保證項目的使用。

酒廠要兼顧的是正常生產盈利和獲取更高利益之間的平衡。

「低潮時買地」的前提條件是「是否有足夠的現金流」，我轉讓土地就是為了獲取必要的現金，讓剩餘的土地能產生更多的效益。

朱鎔基雖然只是副總理，卻擔當起了調控的「主刀手」，1993年6月23日，國務院決定「釜底抽薪」，向房地產關緊金融信貸的閘門。

1988年的「停緩建」曾讓房地產市場急轉直下，隨後又讓海南與北海等地形成的巨大的房地產泡沫破裂了，這次的調控同樣讓剛剛熱起來的市場面臨巨大的壓力。但與1988年的不同在於，那時完全是由計劃經濟主導的，因此政府可以用簡單的行政命令的方式將正在開始、準備開始或已經動工的項目都停下來。這次完全不同了，一是房地產市場已經實行了土地的有償出讓，二是許多項目是招商引資的合資項目，三是有許多項目是民營企業的私人投資，因此已經無法用指令性命令的方式來進行「壓縮基本建設規模」的調控了，只能用嚴格控制信貸規模的方式來調控，讓靠自有資金投資的項目繼續進行，讓境外融資的項目繼續進行，讓賣出去能收回資金的項目繼續進行，同時讓大多數更多依賴於銀行信貸的項目不得不停下來、慢下來，以達到壓縮基建規模的目的。

華遠的每一次土地交易都成為招商引資的一種交換，並因此加速了企業的資金周轉效率，加快了城市建設的步伐。對地方政府而言，更看重的則是這些城市建設和經營過程中源源不斷地創造和產生的稅收。

最簡單的原則是「低潮時買地，高潮時賣房」，但必須有幾個前提條件。

在房地產交易中，不管是土地或是房子，大約都是同等的道理，不管是土地的交易還是房屋的交易，都要從現金流與盈利兩者之間找到平衡，尤其是當中國政府在經濟高潮時會調控降溫，天冷時又會添柴燒火，企業在市場中最難應對的正是這種不時出台的調控政策。經歷了1988年的「停緩建」之後，我更加看重這種政策的變化可能給市場帶來的不利影響，對於一個企業管理者來說，重要的考驗恰恰在於能否事先預見這種政策風險，並能搶先一步，奪得先機。

1993年這一次比過去更為嚴重，CPI（居民消費價格指數）超過了20%，連儲蓄保值（銀行在儲蓄利率低於物價指數時給予儲戶一定保值補貼的儲蓄方式，是在通貨膨脹條件下穩定和增加儲蓄、防止擠兌的有效措施）都到了13.5%了。

地主一定會在災年收購農民的土地，一是災年農民沒了存糧，不得不用土地去換取糧食渡過難關，活下去至少還有生存的希望，如果寧可餓死也不賣地，那麼地又有什麼用呢？二是災年土地的價格低，只能以災年的產量來估值。

因此，1年的酒要賣，5九*九*藏*書年的酒要賣，也會存一些到10年、20年、30年之後再賣。

地主購買的土地每年都能生產出成果，不但自己能年年分享，也可以讓子孫後代分享。酒則不同，庫存30年的酒可以讓當代人受益，而30年以上的酒只能留給兒子和孫子受益了。

市場最初並沒有因銀行信貸的緊縮而產生迅速的變化，但一連串的調整后（如出台《房地產管理法》、土地增值稅政策等），大批的房地產企業在這一輪的調控中被淘汰了，當CPI下降時，中國的GDP也在銀行緊縮中快速下滑了，隨之而來的則是1996年和1997年房地產全行業的虧損。

就這樣，當調控的信號正式對社會公布時，雖然我在交易中降低了價格，但收回了大量現金，在銀行高度緊縮銀根時保證了企業有充足的現金，這對企業的發展來說，也許要比多盈利一些更為重要。

1993年初，寧高寧和黃鐵鷹專門到北京來看了土地的情況，但高瞻遠矚的寧高寧並不想只合作一個項目公司，僅開發一個實體項目，而是想收購一個完整的團隊進入國內的房地產市場，因此我們沒有達成交易。

華遠則在宏觀調控的緊縮政策之下選擇了另外一條生存之路。華遠完成股份制改造后，我們希望股票在市場上流通，通過增資擴股獲得更多的市場直接融資，但天不逢時，華遠地產公司的股票僅在NET系統流通了一天，朱鎔基就下令關閉了法人股流通市場，並在緊縮政策中明確表示禁止房地產企業上市。這種「關門打狗」的政策逼著企業向境外資本靠攏，闖出一條新的改革之路，以突出重圍。