合資完成之後，我們就開始了境外上市的準備。

畢竟在法國我幾乎沒有時間去觀察和了解更多的民情和習俗，但在英國我有了更寬鬆的非工作時間，於是有了英國比法國更貴族化的錯誤認識。

蘇伊士是個自然風光秀麗的小城，小酒店建在河邊上，四周開滿鮮花，各種各樣的顏色把小酒店裝扮得像是婚禮的現場，我們在露天的陽傘下開始了與投資者的交流。電腦上枯燥地打出各種圖表，我按照事先準備的稿件機械地介紹著公司的情況及市場的情況，由我的翻譯官、華潤公司派出的公司財務總監鄧智輝翻譯成英文，然後是回答各位投資者的提問。

英國是個充分開放的市場，每個人都有自己的生活方式，也有許多人兼職從事不同的工作，投行安排的這種標準的商務服務在英國算是收費較高的一種服務，因此有許多私人專門為國外的這種高級商務活動提供優質的服務。

離開紐約之後，我們專門到了波士頓的美林總部。這次的一對一不是面對一個基金，而是面對美林公司下屬的多個基金，如養老、理財、個人賬戶管理等，不同基金代表著不同的客戶，各自有獨立的操作系統和不同的投資偏好，財大氣粗的基金總是要特殊對待的。

按照交易迴避的原則，由摩根士丹利負責向歐洲的投資者推銷我們的股票，由法國里昂證券負責向美國的投資者推銷股票，在亞洲和其他地區，兩家公司聯合推薦我們的股票。

第二天的日程排得更滿，除了早、中、晚的三餐會議之外，還安排了六個一對一的交流和一個電話會議。從一起床就開始馬不停蹄地奔跑，其他工作人員都被安排去參觀巴黎聖母院、埃菲爾鐵塔、博物館和大教堂，我們幾個頭頭卻要忙著出席各種會議。

出歐洲的下一站是紐約——世界金融的中心，雖然時差會影響我們，但為了爭取最好的結果，我們仍然不斷激勵自己。在英國時我們已經知道了認購倍數大可以讓我們的發行取得成功，但沒有足夠的信心將定價放在預計的最高區間，而美國之行將最終確定股票的定價。每股發行多1分錢，3億多股就可以多許多錢，當認購倍數足夠多時，公司才有把握用最高價增發15%的股份。

美國有許許多多世界著名的投行和投資基金，也是認購的重點爭取對象，我們又開始了與各種基金經理的聚會和一對一的會談。紐約的最大特點是基金的集中化辦公，大大提高了效率，幾乎不用乘車，直接從一棟辦公樓走進另外一棟辦公樓，甚至在一棟樓中的不同樓層都有著不同的基金公司。一般來說，認購數額可能較少的基金經理會用午餐會的方式邀請，有可能下大單的客戶大多會用一對一的方式面談，以獲得更充分的了解時間，如鐵獅門、美林等大牌基金經理都會要求安排單獨的一對一的訪談、面對面的交流。

房地產是個資金密集型的產業，資金量不但制約著企業的發展速度和規模，也決定著利潤的高低。

我們在蘇伊士待了幾個小時就乘飛機到了法蘭克福，匆匆忙忙地進行了一個午餐會後又飛往巴黎。到了巴黎已經是晚上七點多鍾，在飛機上看到的卻是一個燈火通明的世界。

倫敦的天氣不如法國的晴朗，但英國的酒店卻比我們在法國所住的酒店更古老（法國也有非常古老的酒店），所有的標準間似乎都不是按照統一的標準，而是各有不同。休息一晚上之後，又開始重複類似法國的日程安排，早餐會，一對一，午餐會，一對一，在英國還多了個下午茶的聚會，沒時間吃飯時就只好在汽車上吃麥當勞了。

當時的特殊背景之下，華遠地產公司的借橋上市已經變成扭轉北京市在世界投資者心中形象的大事，也是市政府準備為後期的「北控」——北京市在港九九藏書的窗口公司上市打前站。

華遠房地產公司並沒有全部在香港上市，只是持有華遠房地產公司52%的股權的外資部分在香港上市了，因此我將其稱為「借橋上市」，但上市的股權部分所擁有的全部資產都是華遠房地產公司的資產，包括現金、在建工程和土地，今後的獲利能力也都來自於這些資產，並依賴於公司的管理團隊和實際管理人。

在法國時，也許是時差和語言的關係，我並不知道為我們提供服務的專車是什麼公司的，在英國我才知道，為我們提供專車服務的不是專門的禮賓公司，也不是標準的計程車隊。都是私人提供的車輛和服務。司機戴著白手套，穿著筆挺的西服，為我們開車並拉車門。但替我們買麥當勞和可樂的司機們也都不是普通人，各有自己的職業和身份。

1996年3月，堅實公司向香港聯交所（香港聯合交易所有限公司）提出了在香港資本市場上市的申請，由於當時為了免稅，堅實公司註冊在英屬維爾京群島，該地的法律不符合香港聯交所的法律要求，外方將註冊地修改，重新在開曼群島註冊了華潤（北京）置地公司，以「華潤（北京）置地公司」的名義向香港聯交所提出了上市申請。同時為了保證已在香港上市的華潤創業在華潤（北京）置地公司內的控股權不被稀釋，在這次調整中將華潤創業在境外公司中的控股比例提高到了73.5%，美國國泰財富的執股比例下降為14%，太陽世界的執股比例下降為12.5%。

當我們走進早餐廳時，服務生並沒有問我們是哪個房間的客人，飯後也沒有要我們簽單，我以為每間客房都包含早餐，但實際上他們準確無誤地將賬單記到了我們的房間號上，不知道他們是用什麼方法來分辨我們這些東方人的面孔的。

第一場投資推介會（路演）是在北京召開的，許多基金負責人和投資人來到北京，參觀了公司的部分項目。公司舉行了晚餐會，北京市、西城區的領導和華遠的第一任董事長陳元（時任中國人民銀行副行長）都參加了會議，給了第一批投資者充分的信心，也獲得了投資者的好評，同時也給了我們充分的信心。

按照香港的規定，聯交所的聆訊只審查公司信息披露的合法性，公司通過聆訊之後必須在兩個月內完成融資擴股的活動。聯交所既不管公司股票的定價，也不管誰來定價認購，只要市場有人購買該股票，就是發行成功，可以上市交易，如果該股票無法得到市場的認可，無法完成認購，則宣布發行失敗。聆訊通過的發行日期一至就作廢，公司如果想再次發行必須重新申請，重新經過聆訊批准。

尤其是此前北京發生了王寶森副市長自殺事件和陳希同被捕事件，北京市不得不將用BTO式吸引外資共同建設京昌高速路的合同撕毀，引起國際資本對北京市政府的執行力和信心的懷疑。此時我的一舉一動都牽涉這些敏感的政治問題，我們的上市推銷中被問到最多的也是這些問題，也就是說，我公司上市成功與否關係到北京市的吸引外資政策和重大的發展問題。

第四天的早餐不用開會，這是這次行程中第一次的獨立早餐，隨後就要登機飛往美國。

而這一環不僅需要中國官方出具相關的法律文件，需要長城律師事務所做出法律說明，還需要香港的英高財務顧問公司與香港聯交所進行溝通，需要廖倚雲律師事務所按照香港的法律來認證和解釋。

從香港出發之後，時間的順序就徹底打亂了，歐洲的早晨正是北京的下午，一路的奔波，上了飛機又下飛機，再上飛機，再下飛機，幾個來回，行李都沒打開，人也沒上床睡過覺，但已經不是原來意義上的二十四小時了。按理說巴黎與北京有7個小https://read.99csw.com時的時差，巴黎的晚上大約相當於北京的清晨，並不是睡覺時間，但我實在堅持不住了，如果再不睡也許就會病倒了。

當時香港還沒有回歸，所有的文件都必須符合香港式英國的法律，每個董事必須簽署英國法律規定的確認書，其中包括證明個人歷史清白、證明公司信息公開無誤以及個人如違反了上述承諾將接受香港法律處罰的內容。由於華遠的周堅書記不能去香港宣誓，不得不到英國駐華使館宣誓，並證明上述文件的合法性、可靠性，儘管這些都是必要的法律程序，但還真有些簽賣身契的感覺。

滿滿一天的安排沒有給我們留下參觀遊覽的時間，第三天一早寧高寧、我和財務總監又飛往愛丁堡，這裡是英國除了倫敦的金融中心外第二個基金最集中的地區。

當投資者們酒足飯飽時，我也結束了介紹，開始餵飽自己的肚子。

看來英國是個自由度很高的國家，法國則是個浪漫度很高的國家。在法國，許多浴室的窗口中晃動著裸體的半身，卻沒有人去過度關注，男男女女悠閑地在街頭接吻，我無法判斷他們是否都是法國人，但法國人大約佔了多數。

這是中國第一家在香港上市的地產公司，其案例將成為今後中國房地產企業在香港甚至在境外上市的範例，不但香港聯交所十分重視，連美國的法律、歐洲的法律也要兼顧，否則就無法說服和吸引投資者進入香港的市場和購買公司的股票。

在中國我們常常看到城管隊伍限制沿街叫賣食品與貨物的小販，在英國卻不是這種情況。我不知道英國對這一現象是如何管理的，守衛唐寧街10號的警察們值班時可以和遊人合影，換班之後也會到十米之外的小販的推車上去買「熱狗」吃。

複雜的上市過程中，龐大的各種服務團隊匯聚，一支來自各路專業隊伍近百人的團隊進入了華遠地產公司。

還好，每次的會議中都有漂亮的姑娘在場，提醒我們注意自己的儀錶。我很奇怪的是，為什麼只有在法國有大量的基金經理人是年輕的小姑娘，我連著遇到兩三個都是二十歲出頭的小姑娘，卻掌管著數億美元的基金，並獨立擁有投資的決策權，就連電話會議的另外一端都是個年輕的姑娘的聲音在做著最後的決定。

時差並沒有因睡了一晚上的覺調整過來，下午的一對一交流中，我們不得不在車上打個盹並相互提醒，不要在開會期間或交談期間睡著了。

為此，北京市政府將我們的上市作為北京市的一件大事，給予了充分的支持。

其中一個黑人壯漢是個保鏢，沒有任務時用自己的賓士車為我們提供服務，當我們途中路過蠟像館時，恰恰還有點空余時間，他問我們要不要去參觀蠟像館。蠟像館的門前早就排了長長的等待參觀的隊伍，我們說排隊要等很長時間可能等不及，他說不用排隊，可以直接進去，原來恰好是他所在的公司負責這裏的安保。支付了門票和小費，我們從另外一個門進入了蠟像館，很快參觀了全館，並沒有耽誤下一個一對一的會談。

招股書正式定價發售後，在香港引起了轟動性的效應，到11月1日中午認購的截止時間，香港地區的發行獲得了高達125.7倍的超額認購，創造了當年香港上市發行認購倍數的最高紀錄。向全球配售的認購也獲得了高達50倍的超額認購，於是增發了15%的股票。總計上市發行了3.45億股股份，獲得了8.142億港幣。

從汽車中看到了香榭麗舍大街和凱旋門，在半路上停過一次車，遠遠地與埃菲爾鐵塔合了張影，埃菲爾鐵塔對面就是著名的拉德芳斯，我來不及擁抱巴黎的古老文化，就再一次登上了飛機。

市政府同意讓原北京市政協主席白介夫和剛剛從市建委主任九-九-藏-書的位置上退下來的施宗林出任公司的董事，以增加投資者的信心；讓陸宇澄副市長在公司的宣傳廣告片中代表市政府給予支持；批准讓當時為國家申辦2000年奧運會而擔任市長助理的萬嗣銓擔任路演團中的政府官員角色，為公司做正面的宣傳，為北京市的投資環境和市場前景做推廣。

經過七個多月的努力和不斷的折騰，終於進入香港聯交所的委員會聆訊程序。

另外一個為我們開車的司機則是一個很大的裝修公司的老闆。在英國歷史上最有名的房地產泡沫中，他承擔了獅子港許多辦公樓的裝修工作，卻被拖欠了大量的工程款，官司打了許多年，對方每年都從租金和賣樓的收入中歸還給他一部分錢。

在法國，室內不能吸煙，但大樓的門外會站著一些人吸煙，男男女女都有，並且將煙屁股扔得到處都是，有時我也會參加他們的隊伍。英國人的舉止則莊重多了，也許是因為我在法國沒遇到法國的貴族，而在英國恰恰遇上了一些這樣的貴族吧！

申請上市的過程中，美國的高盛公司收購了香港太陽世界所持有的股權，並派王兟作為公司的董事，這一境外股權的變化，不但沒有影響公司上市的進程，反而優化了境外上市公司的股東結構，更有利於公司在資本市場上吸引股民。

當時摩根士丹利最有名的大鬍子首席分析師（我忘了他的名字）為全球的投資者寫了一份投資分析報告，推薦華潤（北京）置地的股票，後來該報告被評為全球最佳的投資分析報告，為公司打開投資者的大門起到了積極的作用。

吃完早餐進入小旅館時，工作人員還沒有準備好會議室。這裏的小旅館非常多，但大多是家族式的小型經營，大多數只有幾個房間，多的只有十多個房間。會議室也並不大，只能容納十幾個人，愛丁堡是個旅遊城市，卻大多採用接待散客的接待方式。

第二天是在室外泳池邊用早餐，當我們陸續集中到用餐地點，聽到了路演之後的階段性成果——全球配售的認購金額超過了30倍（這還不是最終的結果）。於是寧高寧在與摩根士丹利和里昂證券的負責人商談之後，我們可以輕鬆地將股價定在發行區間的最高價了。

他困難了許多年，剛剛恢復了元氣。

我們所做的是推動中國改革與國際資本市場接軌的大事，第一個吃螃蟹的人不可避免地要承擔比其他人更多的壓力，也需要有更多的能力與勇氣。

國內的審查與法律文件的準備雖然數量巨大，但並不複雜，問題主要出在香港法律與中國法律的接軌上。當時國內有許多屬於行政劃撥的土地，有許多是尚未拆遷的土地，也有隻繳納了部分土地費用的土地，如何對這些土地估值，如何確認土地的歸屬權利，政府劃撥土地的權利和規劃需要怎樣調整，這一系列問題都成為境內公司境外上市的障礙。

當然，華潤集團的國資背景和外經貿部所管轄的公司也在各種組織和宣傳工作中發揮了巨大的作用。

精彩的路演獲得了成功，公司的發行獲得了成功！

我們此行的最後一站是洛杉磯。在洛杉磯舉行了大型的晚宴活動，做了最後一次推介，也許是因為後面不再有新的安排了，可以更充分地與客戶交流，這次並沒有像過去的日程安排那樣早早地就結束了，宴會進行到很晚，所有人都累了，支撐此行的那股精神在任務完成之後也鬆懈了。

那天晚上寧高寧、黃鐵鷹和我趕到了摩根士丹利在香港的辦公室，一堆人守在電話前等待著消息，不時有從聯交所打來的電話，詢問和解答個別問題。最終聆訊通過了，所有人齊聲歡呼。半年多的努力，沒日沒夜的奔忙，終於有了一個好的結果。我們共同突破了中、英各種法律上的障礙，走出了中國房地產公司在香港上市的九*九*藏*書一條新路，也為此後中國內地的房地產企業在香港上市建立了一套完整的法律框架。中國內地的企業除了可以在中國的資本市場直接融資之外，也可以曲線救國，走進國際資本市場融資了。

因此公司的金融資產和土地的合法性就成了關鍵。包括華遠公司與政府簽署的京通高速公路建設的資金換土地的合同，雖然公司支付了首期資金，政府也提供了部分土地，但後續的土地只有合同，並沒辦各種手續，這些都需要有律師的法律文件來說明和證明。

我曾先後兩次因公到過巴黎，但沒有一次有機會走進那些名勝古迹，甚至沒有機會走進一個商場、酒吧，沒有獨立走上馬路了解一下法國的風土人情。這就是我的工作狀態。每一次成功都不是偶然的，都是要付出努力和代價的。許多人認為因公出國是一種享受，並不知道我的因公出國竟會是這樣一種情況。

在我們吃早餐時，有位身高不超過一米五的老年婦女，手中扶著一根銀色的拐杖走了進來，一頭的銀絲，看年紀至少有七十多歲了，但她挺直的腰板、高昂著的頭，讓人從遠處望去有一種特殊的氣質，這大約就是英國的貴族吧？中國人常說「三代培養出一個書香門第」，而英國的貴族至少要有幾代人的傳承，才能培養出這種高貴的氣質。

10月29日，華潤（北京）置地公司正式在香港發布了已定價的招股說明書，以港幣2.36元/股增發3億股，其中15%在香港對個人公開發售，85%在全球配售。

華潤（北京）置地公司聘請香港英高財務顧問有限公司作為上市公司的推薦人，專門解釋中國的相關法律問題，香港的廖倚雲律師事務所和北京長城律師事務所作為公司的法律顧問，香港的關黃陳方會計師行代替了過去的畢馬威，負責公司的審計事宜，香港的梁振英測量師行是當時地產行業的專業估值機構，負責公司的地產評估，我因此有幸認識了這位如今的香港特首。

還好蘇伊士的早餐會結束后要搭乘中午的航班飛往法蘭克福，中間有一段休息的時間。我們趁機坐車過河到了對面的山上，觀看了整個蘇伊士城鎮的全貌，有機會參觀了當地著名的古老大教堂，然後沿著河邊穿越了這座舊城的古老街道。這些古老的街道仍保留著當時的風貌，街道兩側大多是18世紀末期的建築，每棟房子都有個標明是哪個年代建築的銘牌，牆上也有些現代人的塗鴉和「資本主義教會了我們什麼？」之類的口號與標語，這些小街道無法通行汽車，並且隨著地形上下起伏，別有一番風情，也許是個拍老電影的好地方。

公司副總劉進軍的女兒正好在英國愛丁堡附近的一個學校讀書，藉著我到愛丁堡的機會，專門和一個男同學到小酒店來看我。異國他鄉，能見到熟人自然是件愉快的事情。這個我看著長大帶孩子已慢慢成熟。

給我留下深刻印象的是，香港不過中華人民共和國的「十一」國慶，我們上市的聆訊恰恰安排在那年的10月1日晚上，當國內一片歡騰慶祝國慶放大假時，我們正趕赴香港準備接受詢問。

華遠房地產公司儘管只是借橋上市，但與整體上市的審查幾乎沒有任何差別。

第三天仍然是一連串的工作會議和一對一的交流，直到乘坐下午的飛機飛往倫敦之前，我都沒有機會真正了解一下巴黎。

我們餓著肚子品嘗法國麵包與奶油湯時，桌子邊的人們還在唧唧喳喳地活躍著，幾杯紅酒下肚，睡意就開始襲來，不是醉酒產生的睡意（我平時根本就不喝酒），而是時差反應開始顯現。一陣歡快的樂曲聲將我們從朦朧中喚醒，我一抬頭，映入眼帘的就是連絲|襪都沒穿的大腿，當演員們站在舞台邊上向前踢腿時，我恨不得低下頭。遺憾的是，連第一節的舞蹈都沒有結束，九*九*藏*書我已趴在飯桌上又睡著了。

愛丁堡是個歷史悠久的城市，在中國人的眼中也許就是個中等的縣城，這裏沒有太多的工業生產，卻是適於老年人居住的城市，於是這裡有大量和老年人有關的養老基金。

當我們乘早班機到達時，大多數的商店還沒有開始營業，小街上只有一家很小的咖啡廳在營業，我們幾個人一進去幾乎擠滿了這個小店，牛奶、雞蛋、麵包是最常見的早餐食品。

1994年合資之後，華遠房地產的稅後利潤比上年增長了24.4%，1995年比1994年增長了30.5%，連續的增長為上市創造了業績支撐。

通過香港聯交所的聆訊只是上市的第一步，更重要的一步則是全球路演，公司要說服投資者們儘可能地認購我們的股票，認購的倍數越高，股票的定價就越高，或者我們還可以按比例增加15%的超額發售，為公司融取更多的資金，但這並不是一件容易的事情。

8個多月的日日夜夜，我們一直滿懷希望在辛勤地澆灌，期待打開境外融資的大門，讓企業不斷發展壯大，今天我們終於可以為我們的合作借橋上市成功而歡呼了！

紅磨坊的表演絲毫沒給我留下什麼印象，那是一場什麼劇情的表演？除了肥胖的大腿之外，演員滿臉的彩妝並沒讓我看出法國女人的美。

離開了可以完全用中文進行交流的香港和新加坡之後，我就成了一個機械人，要依賴於翻譯才能進行交流。當我講完之後，回答提問就成了鄧智輝和寧高寧等其他人的事了，除非他們有不了解的情況才需要我來回答。而每次出席這種一邊吃飯一邊推介公司的會議，我大多數情況下要餓肚子，經常是我還沒來得及吃完飯，這場推介就結束了，下一場推介又將開始了。

在可以與大笨鍾合影的橋頭上，也有許多小販在叫賣紀念品和明信片。

回到倫敦之後有了更多的空余時間，我們去參觀了女王的白金漢宮。在英國的時間要比在法國寬鬆，整整一個下午的空閑使我們有機會參觀了大英博物館。組織方還專門安排我們看了英國帶有賭博性質的賽狗，也專門去了為非英國人開放的小型賭場，我們用很少的錢試了下運氣。

隨後大隊人馬開始了全球的推介活動。我帶公司的一行人從香港開始了一連串的早餐會、午餐會及單獨會見，又飛往新加坡，再從新加坡飛到印度。在印度等待轉機時，我有幸領略了印度的市場，併購買了一些帶有印度宗教色彩的紀念品。隨後飛到蘇伊士，還是早上的六點鐘，天剛蒙蒙亮，洗完澡，換上一身正裝，又開始了與投資者見面的早餐會。

每個專業團隊都提出各種各樣的問題，問題的清單就像雪片一樣飄進我的辦公室，一會兒就堆得滿桌子都是，幾天就堆滿了辦公室的茶几、沙發，有些不得不分門別類地堆在地上。這些專業的團隊不但要審查全部的檔案、文件、資料，還恨不得扒光你的衣服，讓你裸體接受各種各樣的檢查，連身上的每一顆痣都必須要有說明和記錄。

這裡是此次歐洲之行安排在英國的最後一站，十多個基金經理比其他任何地方的基金投資人更加保守和謹慎，也許是因為他們管理的是養老基金，因此不願承擔高風險，偏愛回報較低但保險係數更大的投資。

我們把行李放到酒店后，就被拉到了著名的紅磨坊。摩根士丹利安排我們這些沒開過眼的中國人觀看巴黎最有名的脫衣舞，在樂曲聲中共進晚餐，並專門給我們預留了最好的位置，我就坐在舞台中心的邊上，桌子緊緊地貼著舞池邊。

負責包銷公司股票的是摩根士丹利和法國里昂證券公司，這兩家都是世界著名的證券公司，他們邀請了史密夫律師行為法律顧問，驗證招股書的各種法律文件與真實性，並聘請了香港達維律師行為專門的美國法律問題顧問。