晚飯後，汪部長繼續召開會議，並總結了8條相對統一的意見，直到晚上10點多才散會。

散會時，謝家瑾司長對我說：「你要專門跟汪洋副秘書長說說，可不能對消費者信貸進行限制，那樣市場就完了。」

當浙江省副省長發言時，曾副總理再一次詢問是否當年的銷售面積小於施工面積意味著還有大量存貨和積壓時（前面上海市、江蘇省也提到同樣的問題），我實在忍不住地高喊了幾聲：「曾副總理，您受騙了，實際的施工面積中包含了大量的人防、車庫、站點、配房屋面積，實際的銷售面積已經開始超過可銷售的竣工面積了……」也許是破壞了會場的秩序與氣氛，我高喊完之後全場一片安靜，或許都在等曾副總理髮話，但沒有人反駁我的意見，浙江省副省長看曾副總理沒有表態，又開始繼續彙報。

那時每年因拆遷造成的剛性住房需求高達2.7億平方米，而每年的住宅竣工量僅四億多平方米，拆遷和城市化造成巨大的住房需求，供給不足時必然造成房價的上漲。

第二天的會議是由汪洋副秘書長主持的，邀請江、浙、滬三地的副市長、副省長們參加並彙報各地的情況。參會的有建設部、發改委、國土部等相關管理機構和各地政府的相關部門官員，雖然也有昨天開會的地產商代表，但會議似乎根本就沒準備讓地產商們發言，只是由兩個副九_九_藏_書省長、一個副市長主講彙報，由各部委的參會領導彙報性發言。

2004年7月，我參加了曾培炎副總理召開的房地產市場分析座談會。

我理解謝司長的好意，她是從市場健康發展的角度出發的，但在行政級別上隔著汪部長，因此雖然不太同意汪部長的意見，也不敢直接對汪洋副秘書長反映。我則無官一身輕，尤其是上次在部里座談會討論18號文件時，我已經給其留下了一個好的印象，於是撤離會場走向餐廳的路上，我拉住汪洋副秘書長，專門就我在會上的講話和不能限制消費信貸問題做了一連串的解釋和說明。我明確地提出，可以限制土地的供給和開發商的信貸，但要注意供應量的萎縮有可能產生的供給不足的問題，那樣會出現房價的惡性上漲。

市場中缺少了公開的土地供給，對「8·31」之前的土地和項目的兼并、收購就活躍起來，但這種土地和項目的存量並不多，於是競爭越加激烈，價格隨之水漲船高！

市場價格的波動必然帶來政府的調控政策，此後幾年，這種建設部與開發商的互動活動也在不斷的矛盾衝突中發生。建設部的紀檢組也加入到了密切關注開發商行動的行列中。

在後來進行的北京市經濟適用住房的調查中，超過50%的購買者都屬於高收入階層，本不應享受國家的補貼，卻因購買時無https://read.99csw.com限制條件而浪費了大量的國家公共資源。

現在許多小區已經出現一部分業主要求提高小區的管理水平與綠化水平，而另外一部分業主無能力繳納較高的物業管理費的矛盾，也有些配建廉租房的小區，連低價的物業管理費也無人繳納，出現了一條列的管理矛盾。

晚上11點半，汪部長的秘書來了電話，讓我到汪部長的房間里討論問題。這次汪部長提出的是在商品房的土地招拍掛中堅持配備一定的限價房，保證每個城市都能有一批中低價格的房屋，同時開放市場中的商品房價格，用限價房和經濟適用房解決中低收入家庭的住房購買問題。

自1996年中國的城市化率超過30%，進入到高速發展的階段，每年約有2400萬人口從農村進入城鎮，並從小城鎮向大、中城市集中，這一特定的歷史發展階段決定著住房需求的增長。經濟發展之後，破舊的城市要進行改造與更新，每年的巨大拆遷一方面改善了城鎮住房落後的條件；一方面改善著城市的規劃和面貌，也產生著巨大的住房需求。

前一天，建設部部長汪光燾和該部官員召開了以上海、江浙地產商為主的座談會，並邀請我作為北方的地產商代表，另有來自中、西部的各一名地產商代表參會，會上各地產企業的老總們充分討論了當前的市場，特別是土地市場供九九藏書給的下滑將對後期的供給與價格造成的影響。但建設部領導更多考慮的是如何控制價格的上漲，並不從產業發展的角度出發，尤其是忽略了從1996年開始高速發展的城市化需求。

但當時政府似乎並沒有充分認識到這個問題，仍將注意力放在用無限制的經濟適用房來滿足市場的需求。

2003年之前確實有這種情況，即實際竣工的面積遠大於銷售的面積，每年都形成一定的現房存量而未能及時銷售。重要的原因在於未實行「8·31」大限和土地招拍掛之前，土地的供給是充分的，平均每月保持著40%的增長，但2003年之後，土地市場被壓縮和限制了，消費市場卻逐步擴大，2004年恰恰是發生這一變化的轉折年。雖然只是5月份，但我已經判斷出全年的銷售面積會接近於施工面積。

汪部長在北京市任職時就堅持大量建設經濟適用住房，但並不限制購買者的條件，任何人都可以購買這種享受了政府稅收和土地優惠政策的住房，因此北京的經濟適用住房沒有房型面積的限制，許多都遠超過了140平方米，甚至有200多平方米的經濟適用房。望京的經濟適用住房與普通商品房沒有任何差別，許多大房型超過180平方米，有的購買者還將兩套相鄰住房打通變成了豪宅。天通苑則成了北京的豪車停車場，大量的豪華車穿梭在經濟適用住房小ｒｅａd•９９cｓｗ.ｃom區，「九五」、「十五」兩個五年規劃中，北京市70%以上的土地撥給了經濟適用住房和享受經濟適用住房政策的國家機關單位。

地方政府彙報完情況之後，汪部長彙報了昨天開發商的8條意見，發改委副主任劉江彙報了發改委對市場的看法，曾副總理和汪洋副秘書長分別作了指示，其中有一條建議是限制個人消費信貸，以防止房價繼續上漲。

一面是供給，一面是需求，這兩者之間本是靠看不見的手來調節的，缺少供給就會抬高價格，價高就會吸引投資，供求平衡了價格才會穩定。但看得見的政府的這隻手，總想用房地產來調節中國經濟的整體運行，如經濟過熱時要壓縮房地產的固定資產投資等，這樣一定會造成市場中的不平衡。

我認為，在市場中國家應控制一定數量的低價房屋的土地供給，但不應在高檔商品房用地中配置，這樣不利於管理與提高住房的品質，這就是後來媒體上爆炒的「窮人區、富人區」的爭論。我和小潘專門為這個話題在香港衛視的《鏘鏘三人行》中連做了兩期節目，產生這個問題的根源正在於商品房用地中的配建制度。至今許多人仍認為應混區居住，這是個「大區」與「小區」的概念差別，在一個完整的地區中應有不同的配置，但在一個僅有幾萬平方米或十幾萬平方米的小區中進行這種配建必然產生管理與歧視的衝突。

汪部長是read.99csw.com個堅持己見的人，但第二天汪部長沒有在會議上提出這一想法。

如果各種座談只聽官方的彙報，而不聽聽第一線人員的聲音，那麼這種誤解將會繼續，決策也仍然會是錯誤的。

最終出台的政策是執行嚴格的「8·31」大限的政策（8·31大限為多部委聯合下發的文件，要求於2004年8月31日之前完成已出讓土地的批准手續，8月31日之後要執行嚴格的土地招拍制度），沒有強制限制土地招拍掛中的配建，也沒有限制個人消費信貸，但限制了各城市的舊城拆遷規模，次年拆遷量由2.7億平方米下降為1.4億平方米，等於壓縮了強制性的需求總量；也按8·31文件要求限制土地必須執行嚴格的招拍掛，但2005年市場中的銷售面積仍然高漲並遠遠大於竣工面積。土地的供給連續出現低增長和負增長，為後期的房價暴漲打下了供給短缺的基礎。小潘的「雞蛋換糧票」其實就是土地供給短缺的一種表現，但人們關注了故事的趣味性，卻未關注到故事背後隱藏的土地供給問題。

2003年之前的銷售與施工的比例大約是0.7.0.8∶1，但2004年超過了0.9∶1，銷售面積接近竣工面積，如果扣除不可銷售的面積（如人防、車庫等），實際銷售面積已大於竣工面積。2005年之後這個比例達到了1.3∶1，預售的面積開始遠遠地大於竣工的面積。