我可得罪不起審批機關啊！除非我今後不再做房地產，否則必須每天和規劃部門打交道。與其讓市規劃局寫檢討，不如我來寫檢討，既讓市規劃局有台階下，也讓我以後的項目審批更順利。

後來，當汪部長的兒子出了事故英年早逝時，我和許多開發商聯名發了悼念函，許多人開始時以為我邀請大家聯名發函是謠言，不信真的出了事故。我真心祝福汪部長能節哀並健康，不管我們的意見有什麼衝突，仍祝好人一生平安！

兩天之後苗樂如局長打來電話，說：「今天開會時汪部長說你寫的檢討很深刻，他很高興，並在大會上表揚了你。」

8月份，一份以央行名義發布的研究報告明確提出，要「取消中國房地產市場中的預售制度」，並認為此制度是催生房地產市場泡沫的罪魁禍首，再一次在市場上引起了巨大|波動。

果然如此，市規劃局的一位副局長和一位處長來拜訪，提出了一個難以處理的問題：汪部長在秘密調查小潘的長城腳下的公社時，也派人調查了華遠所有的項目，包括各種土地的取得、項目的審批和實際執行的情況等，沒有發現華遠的各種項目中有違章違規的情況，但發現華遠建設的崑崙公寓有一部分樓層高度為7.2米，於是就找了市規劃局的麻煩，認為市規劃局審批的單層高度超標了，要對市規劃局進行處理，並要追究規劃局領導的責任。

中國雖然十多年前就有建設部的條例、規章要求建設單位（施工方）必須保證工程質量，並有質檢檢查的制度，但實際上大多數建設單位只保留了技術人員與管理人員，沒有自己固定的建築工人，工人都用包工的方式由農民工們替代了，因此罰無可罰，於是建築工程都將責任轉移到開發商的頭上。

8月17日，即央行報告發布之後的第6天，建設部邀請了央行的報告組，中、農、工、建四read.99csw.com大銀行，以及開發商和房地產相關協會的領導，在建設部召開了座談會，共同商討「預售制度」問題。

全國大約只有華遠敢公開提出質量問題，不是華遠不承擔質量的事故責任，而是華遠用第三方質量擔保的方式將質量的保證責任轉給了第三方，交房時給客戶一張質量擔保的單子，當客戶對質量不滿意時也可以憑單子索賠。正因為有了可能產生的索賠，施工單位必須在整個生產過程中保證質量，質量擔保單位也會在生產過程中不間斷地檢查。

針對市場中的各種對政策的爭論，這一年REICO工作室連續向建設部提出了關於低收入家庭解決住房問題的多個專題報告，以期對政策的制定有所幫助。

第二天，建設部即公開宣布繼續執行商品房的預售制度，明確表明了國家態度，這場風波才平靜下來。

問題出在汪部長要抓華遠的「小辮子」，因此用威脅處理市規劃局的方式讓市規劃局約談我，市規劃局副局長介紹完情況后非常明確而又婉轉地告訴我：「要麼是你給汪部長寫檢討承認錯誤，要麼是市規劃局給建設部寫檢討。」讓我進行選擇。

華遠早在新華遠二次創業時就推出了第三方質量擔保制度，並在全社會做了大量的宣傳推廣。同時建議建設部能立法要求在全國統一實行這一制度，我也用政協委員提案的方式要求北京市建委推行這一制度。

我依託REICO工作室在幾天之內迅速地收集了世界上主要的幾十個經濟體中有關房地產預售制度的情況，分析了預售制度對市場發展的利弊，特別是對國家經濟發展的影響，也對民眾解決住房問題、用槓桿力量增加有效供給等問題做了詳細的分析。

儘管2005年建設部明確回擊了這種非市場化的建議，但至今仍有許多人通過不同的渠道用不同的聲音攻九_九_藏_書擊預售制度；許多人換了個角度，不再說預售制度嚴重地影響價格，而改為預售制度無法保證產品的質量，這更荒謬。

其實開發商只是社會生產的組織者，不是建築施工的產品生產者，產品是通過委託生產的方式由建設單位負責並保質保量的，就像委託加工產品，沒有人會在委託購置飛機時考慮質量問題，恰恰在於有完善的法律保證。

會場上來自市場經營主體的聲音與翔實的案例像萬門大炮轟向央行，一些銀行的領導也同樣認為，預售制度有利於銀行業務的開展和市場的發展。也許是我的言論有些過激，讓坐在我對面的央行主筆報告的姑娘（據說是個處級以上的幹部）痛哭流涕，但會場中一致的意見共同認為，央行不負責任地發表此類言論有損中國房地產市場的發展，不是什麼好的建議。

北京市建委接受了我提出的一部分建議，即要求開發商給施工單位提供付款的第三方保證，卻沒有立法要求建設單位（施工隊）必須保證質量。

中國曾流傳著這樣一個故事，兩個老婆婆死後在天堂相遇，美國的老婆婆說我到死前都沒還清住房的貸款，但我住了一輩子的好房子，也用住房抵押獲得了養老的生活費用。而中國的老婆婆則說我死前終於存夠了買房的錢，但房子沒買成，一輩子都住在茅草屋中，沒享受過一天的清福。這其實就是預售制度的一種真實寫照。

在控訴預售制度時，首先應弄明白市場的交易規則與質量保證是不同的兩件事。

中國在引入BTO（產品按照客戶訂單生產，按照用戶的需求製作）的高速公路（首都機場高速路）建設中，都必須按境外資金的要求提供第三方監理的質量擔保，首都機場、廣州機場、國家博物館、國家大劇院等也都有這種第三方的質量擔保。

從全國人大常委會副委員長何魯麗、國家https://read.99csw.com開發銀行行長陳元、國務院副總理馬凱、勞動人事部部長田成平，到曾在北京市擔任領導的大小幹部，都出現在華遠的歷史記錄與相冊中。公司年慶都會邀請他們聽取彙報和給予指導，但從不去麻煩這些領導額外批條子，干那些以權謀私的事。

其實，汪部長就像個老頑童，當你認真地向他彙報並提出不同意見時，他的心裏總有些不舒服（也許每個人都這樣），但當你認真地向他做了檢討，他會高興地又把你當成朋友。我與汪部長的意見常不一致，也常爭吵，但我一直認為汪部長是個不貪不腐、認真工作的好官。

也許是上面有領導的批示，也許是這份報告觸動了建設部88號令的神經，建設部立即通知我和一些研究機構準備召開座談會，討論有關「預售制度」的問題。

應該說，這一次爭論是國家兩個行政主管部門之間的爭論，也可以說是一場推進市場經濟還是退回計劃經濟的爭論，更是建設部發揮市場經營主體的力量，捍衛自己公布的政策的一種勝利，只用了一周時間就迅速地用正面回應的方式避免了錯誤建議對市場產生的不良影響，保持了市場的穩定。

消費者的選擇是如此，生產者的選擇也是如此。預售制度讓生產可以擴大，而生產者的利息支出遠高於消費者的貸款利息支出，用高利率擴大生產還是用低利率擴大生產，規模效益是完全不同的。同樣，如果不能擴大生產的規模，保障適量的供給，又如何保證價格的平穩呢？

高值產品的供應大多實行預售制度，如波音公司的飛機，沒有訂單不會大批量生產，大型船舶的訂製也是同樣，連成批訂製的許多普通商品也是訂單式的，只有市場化的預訂才能儘可能地避免市場的風險，降低生產與購買的成本，產生更高的經濟效益。

會上，除了我提供的REICO工作的報告之外，萬科的九九藏書郁亮也提供了多個國家預售制度的情況，一些中介如中原機構同樣提供了許多境外預售制度的案例及比較。

世界上發達國家都強制要求執行質量保證制度，如日本的開發商從不討論質量，不管其住宅產業化率達到多高，都由施工單位保證質量，並有明確的處罰條款。西方國家同樣有立法要求，除純私人工程外，強制性要求有第三方的質量擔保，柯林頓任美國總統的8年期間，先後提到過兩次質量保證問題，都是在全國性的表彰大會上，因為有嚴格的立法，所以不用操心建築業的質量問題。

9月，市規劃局的領導要上門來會談，我覺得這是件非常奇怪的事情，審批單位都在坐等開發企業去求他們加快審批，怎麼會有市規劃局的領導要到開發公司拜訪的事呢？這必然不會是什麼好事！

華遠所在的西城區，領導中出了許多大幹部，許多曾是華遠的董事，但華遠從不因自身工作中的麻煩事去請這些大領導出面協調，更不會依靠權力謀求私利，否則也不會有前面說到的那些被整得哭笑不得的傷心事了。

經濟學從來認為是供求關係決定價格，稀缺性會影響價格，雖然房地產不同於可移動產品，有極強的地域性。

其實市規劃局的審批沒有任何問題，因為此前沒有任何文件對單層的高度有明確的法規要求，只有外形、總高、容積率、密度與綠化的要求，在不突破總限高時，開發商有權將樓層的空間提高。

沒有預售制度，就無法利用這一金融槓桿發揮倍增的供給效應，在中國非開放金融市場的條件下，缺少了這種槓桿的作用就更不行了。

生產過程中的質量問題是管理問題，與交易行為無關，放棄對質量的法治管理才會產生質量的問題。

北京市規劃局的前任局長平永泉也曾是華遠的董事，但華遠並不會因此干違規違章的事，包括突破限高和提高容積率。華遠贏得了各級ｒｅaｄ.99csｗ.ｃoｍ機關的信任，因此市規劃局才會找我協商，認為我一定會努力承擔責任，不讓市規劃局難堪。

他們都是華遠的老領導，給華遠留下的是一身正氣，也絕不允許華遠的後任領導破壞他們的聲譽。

預售制度在「二戰」之前就有，「二戰」之後歐洲戰場國主要靠這種制度進行戰後的重建工作，民眾用今天的預售限制了土地未來可能增長的價格，也用未來的收入流解決了今天的消費和生活享受問題，凡是市場經濟的國家和非福利分配供給制的發展中國家，大都使用預售制的方式，減輕消費者的負擔，解決民眾的住房問題。

中國有許多拖欠工程款的問題，第三方擔保是雙向的，即保證施工單位保質保量交付產品給開發商，也保證開發商向施工單位支付工程款項。

許多人以為華遠是靠官商勾結取得成功，其實國有企業都是政府直接領導的，向政府領導彙報與請示，並按領導的要求辦事，並不存在勾結問題，若為非直接業務去麻煩領導，我堅決不幹，也從不給領導找那些麻煩事。

是的，我準備給汪部長寫檢討了。我多次與汪部長聯繫，希望能當面彙報，但都沒有迴音，於是我寫了一封長達萬字的檢討，向黨表忠心，向汪部長做檢討，並表示道歉，同時為市規劃局做了解釋和辯護，態度誠懇得連我自己都要落淚了。

質量擔保不同於保險，保險是一種風險的補償，是按出事故的概率保證出事之後的賠付，但質量擔保的目標是不賠，不賠的唯一辦法就是將質量事故消滅在萌芽之中，讓建築工程不出事故。我將華遠二次創業之後的第一個項目——海潤國際公寓實行了第三方擔保，把精裝修和配備的傢具同步納入擔保，因此獲得了質量保證。

建設部一方面在充分地發揮開發商對市場的推動作用，另一方面汪部長仍在深查企業可能存在的問題，試圖用非正當的手段減少開發商的不同聲音。