正因為如此，從沒有人對過去的調控政策進行評估，也無法從歷史的錯誤中吸取教訓，於是這種為換取一時的民心而出台的錯誤政策就一出再出，將好端端的一個中國改革之路，弄得七扭八歪，甚至出現了嚴重的倒退。

當開發商有大量庫存時，因政策調控不得不適度降價，以收回現金，卻不會在沒有市場預期時進一步擴大生產，於是當解決了現金流的時候，市場中的庫存也開始下降了，就將剩餘的產品用高價出售，以彌補前期降價的損失，於是價格又開始回升了。

《世界人權宣言》明確指出，各國政府應保障國民的居住權利，因此應由國家用公共財政承擔起住房居住權利的保障義務，但什麼樣的人群應予以保障則是應首先明確的法律。因此各國出台了《住房法》，對不同的收入群體給出住房解決的辦法，並有明確的國家保障標準。保障不是普惠制度，而是一張防止社會底層崩潰的安全網。尤其是中國，已有約50年的福利分配製度的基礎，真正要解決的保障對象應定在租不起住房的家庭上。

雖然我與沈司長在電話中並未爭論出個結果，但沈司長最後輕鬆地告訴我，這個批複不由他負責答覆，由保障司回復。

每次需求被限制之後，如果消費者真的因政策的調控買到了價格大大降低的住房，那也算是行政的一種成功，可惜的是，當價格因調控政策略有鬆動時，人們以為政策的威力還沒發揮出來，以為還會有更多的價格下降，並不願在這時出手，但一段時間之後，發現價格又開始回升了，想出手時價格又變得更貴了，那些被抑制的消費需求再也按捺不住，一擁而上，反倒推動著價格更加上升，想買房者一次又一次在失望中悔恨，並把這種仇恨轉向了開發商，轉向了調控政策。

很明顯，市場的力量遠遠大於行政的干預，提高個貸利率對市場的影響遠大於限購政策的威力，但中國政府要做的是討好民眾之心，而不是發揮市場的作用自我調節價格，當國務院的差別利率政策沒有得到執行時，傷害的是民眾的利益，卻滿足了管理層打壓市場的虛榮心。於是政府就會睜一隻眼，閉一隻眼，任由銀行借壟斷地位而提高個貸利率。直到2012年「兩會」期間銀行自曝數錢數得手痛時，在人代會一片質疑聲中，個貸利率才恢復了優惠，市場也重建了信心，並恢復了正常的增長。

1998年房改時，我就提出同步建立住房保障制度，以保障市場化競爭中失敗者的居住權利，卻遭到了官方與社會的反對，造成了巨大矛盾的積累，而今又試圖用「大躍進」的方式一次性補足歷年制度缺陷造成的民怨，試圖用政府強制性的命令再次掀起人定勝天的「大躍進」高潮，用超英趕美的方式再創造一次奇迹。

古人告訴我們，「大禹治水」的方法是以疏導為主，李冰告訴後人的是無壩的水利工程最可靠，但政府的行政調控則更多用的是堵的方式，築起一道限制消費需求的大堤，為解決眼前的供求矛盾，不是用增加供給，而是限制需求，從而為後來的發展製造了更多的麻煩。

養豬的周期大約要6.9個月，可以在一年之內實現供給的增長並保持價格的平衡，但蓋樓大約要三至五年，從購買土地做出決策到向市場提供預售產品，至少要6.9個月的周期，而到竣工少則兩年多則五年（超高層），因此一年內多次出台政策大多影響的不是當期的決策而是後期ｒｅａｄ•９９ｃsw.ｃoｍ的決策，供給方的決策和生產並不完全被短期的政策操控。

當政府違背了經濟規律，讓房價面臨上漲時，又出台了「國十條」，試圖用行政的干預讓房價回落，但是，從部分城市部分房價上漲過快，到全國的房價都在上漲，而「國十條」卻無法讓已經開動起來的機器剎住車。

還有人以為房產稅可以增加地方政府的財稅收入，從而減輕對土地財政的依賴，但我認為，這種試點的方式收到的稅或許還不夠徵收的成本。如重慶對存量住房的徵收，調查的成本也許就大於可徵收的稅收，今天看2011年上海稅收為7000萬.7800萬元，2012年約為1.6億.1.8億元，與上千億的土地收入相比，可以說是九牛一毛了。

過去我說過，在大城市買不起房的到中城市去購房，小城市購不了房的回農村，因此招來眾人的臭罵，我說的是城市房價的門檻限制了人們的選擇，這是市場競爭的本質，但現在政府說只要你沒有城市的戶籍就回原籍去，回農村去。到底是我錯了，還是政府更狠心呢？要想進城先交門檻費，這個門檻費也許比房價更高，因為房價再高都是財產的一部分，並且會升值，帶來更多的財產性收益，但是所謂的納稅證明和社保繳納卻不是財產的一部分，更不會帶來財產性收益，也許只是上繳的錢，沒有任何的回報，奇怪的是，一些人卻在擁護這種無恥的限購政策。

確實，我不會用計算機打字，所有的文字稿都是用手寫的，之後由秘書打字輸入計算機，變成網上的博客，打字時一個重要的單位量詞「億」元被打成了「萬」元，這個明顯的錯誤，被溫總理一眼就看出來了，可見總理是認真進行了研究的，並對我指出的問題極為重視，要求住建部給出答覆。

二是繼房地產稅試點宣布之後的第二天，宣布對第三套住房購買的限購政策和對第二套住房購買的限貸政策，以及讓地方政府簽訂限制住房價格上漲指標控制幅度中的責任狀，徹底撕下了「市場經濟」的遮羞布，拉開了用行政手段直接干預市場微觀的大幕，並讓這一嚴厲的調控政策，正大光明地成為了掩蓋四萬億救市政策失誤的擋箭牌。

為什麼這種殘酷無理的行政干預反而會受到許多人的歡迎和擁護呢？當眼前利益迷住了一些人的心智時，他們已經不會用頭腦思考問題了，而只會用屁股坐在哪一邊去判斷了，因此他們更推動和幫助了政府無情地破壞著市場的機制和掠奪著民眾的財富。

2009年的調控就是這種典型。於是才造成了2010年的波動與變化，房價迅速攀升，到了不得不再次打壓的程度。

我掛出這篇博文的第三天上午，住建部房地產司的沈建忠司長就打來電話，詢問這篇博文中的內容和具體情況，我得知第二天溫總理就這對篇博文中提出的問題作出了一大堆的批示，並指出了我博文中的錯別字。

從多數國家的經歷看，「住宅法」似乎是解決國民住房權利的基本法則，這應包括不同收入的人群，用不同的方式解決居住權利的問題，同時也解決財產權利的保護問題和最困難投入群體的基本保障問題，並保持其長效性和預期性。但遺憾的是，全國人大從來都只是提出，而沒有將「住宅法」納入立法的程序，也沒有廣泛地討論和徵求意見，因此就在沒有法律約束的情況下，任由政府隨意改變與調整房地產市場的read.99csw.com運行規則。實質上是將這個產業擺在調控經濟運行中的工具位置，而非將最終解決日益提高的居民消費需求放在合適的位置。

需求方確實會受宏觀政策調控的影響，但不同之處在於，調控所影響的需求會在短期內減少或壓縮，卻並不因此讓需求得到滿足和釋放，這種需求並沒有消失，而只是變成了積累，在短期內的觀望，則讓長期矛盾不但沒有減弱，反而在預期發生改變時更加高漲。

無論如何，中國都必須面對還有數億農民要進城的問題，無論如何，都必須拿出一定數量的土地來保證中國的城市化需求，既然早晚都會硬碰硬地解決這個問題，不如從最開始就在土地問題上下點功夫，留出適度的餘地。為什麼在堅持18億畝耕地紅線不動的同時不從其他非農地上下功夫，不從城市周邊的淺山區上下功夫，不從改變土地利用思路上下功夫？特別是嚴禁蓋別墅的命令，恰恰堵死了對城市周邊地區非農土地再開發利用的道路，並使消費升級只能集中於城市核心區，並進一步帶動和推動了普通住宅的價格高漲，也讓農村的土地在功能轉化中失去了高效的利用價值。

許多城市將限購作為防止城市人口過度集中的措施，因此對非戶籍人口做了嚴格的條件限制，其實市場經濟正是用房價作為一道門檻來防止城市人口的過度集中，這本是個自由選擇的最好方式，卻因為博得了民眾喝彩的「好名聲」而被當權者否決了，反倒要人為地壓低房價，同時用提高非市場化的行政門檻的方式將非戶籍人口擋在城市之外，還要讓非戶籍人口繳納多年的社保和納稅才能換取購房的資格，在國內遷徙，卻要為購房資格付費，無疑是一種典型的官僚主義的惡政了。

最終的結果是大家都已看到的：2011年的1000萬套保障房用簽訂責任書的方式總算保證了開工（不是完成），其中也包括了大量的單位建房和市政拆遷房等非直接保障的項目，但2012年則不再是「十二五」規劃中的1000萬套，改為了700萬套。

年初的政策延續了2009年重振經濟時對個人購房信貸的差別利率水平，但銀行大多悄悄地將購房個貸利率從0.7倍上升到了0.85倍或0.9倍，在物價上漲的背景下，低利率仍然支撐著市場中的購房消費，但10月份之後，銀行已經不將國務院文件中的差別利率的規定放在眼裡，而是將銀行的個貸利率提高了1倍或1.25倍，不但取消了優惠，而且提高了信貸的利率，因此讓市場中的消費能力備受打擊。從0.7倍到1.25倍的利率提升，每100萬元的貸款要多支付20萬元的利息，這就不但吞噬了市場中開發商每套房降了10萬元的差價，還要多支付10萬元的利息，這種支付差距，大約會影響個人住房可支付能力的1/4，這也讓許多本來可以借差別信貸的優惠利率購房的人群，變成了無力購房的人群。

2012年的「兩會」上，溫總理再一次高調喊出了「讓房價回歸合理水平」的口號，仍堅持用行政的手段來調控市場，並拚命想打壓房價，但「政策八年都不出中南海」的調控能力不是早就說明，閑不住的政府這隻手除了擾亂市場之外，並不會給中國的經濟增長帶來任何好處嗎？如果一個公司的總經理所制定的政策「多年都出不了辦公室」，那麼這個企業在靠什麼活著，而這個總經理還不該辭職嗎？

read.99csw.com儘管我是第一個提出要建立住房保障體系的人，但也反對用這種突擊建設的方式建設保障性住房。

世界各國徵收房產稅，因為土地的產權是私有的。當政府的投入改變了土地的利用價值時，政府有權分得其中的一部分，更重要的是，地方政府免除了其他各種間接或直接的稅種，而將大多數地產稅變成了唯一的房產稅，因此在許多國家的地方財政稅收中，房產稅成了接近於100%的稅收來源。中國的土地是租用的，並且一次性繳納了70年的使用租金（按複利計算相當於無限期的租金）卻沒有土地的財產權，房價中大量的價格組成來自於地租的部分，又不是完全的財產權利，當然也就沒有按財產價值納稅的道理，尤其是各種其他的間接與直接稅眾多，再對財產權利徵稅就相當於掠奪民財了。如國外徵收房屋財產稅的國家在個人收入從貨幣資產變為房屋資產時都減免個人收入所得稅，因此有理由對免稅形成的房屋財產徵收房產稅，而中國的房產形成之前早在貨幣收入時，就納過個人所得稅，對繳納過稅的錢轉換成的實物資產（一種使用權的資產）再徵稅，當然是一種搶劫式的徵收，更為不合理了。

正因為這個群體是個隨時變動的群體，因此並不存在應保盡保的答案，更不應該用財產權利對流動群體給予保障，而應用居住權利給予保障，以合理解決「進入」與「退出」的問題，並逐步從「磚頭補貼」向「人頭補貼」過渡，最終變成完全以「人頭補貼」的常態，「磚頭補貼」是增加最初的房源存量，但這種保障條件是會隨整個社會的發展水平而逐步提高和變化的，因此不應用靜態計算的方式大量建設，大量建設會造成土地資源的浪費，而有了一定的存量后要用「人頭補貼」，才能解決好流動中的退出問題和更換問題。

我不認為這個「十二五」規劃是經過科學論證的結果，也認為根本不可能實現（也沒必要實現），於是就在網上掛了篇《啥是中國的大躍進》的博文，從土地的供給、政府應提供的資金和中國現有的生產能力三個角度分別分析和論證了這種目標制定的不科學性和不可能性。

許多人擁護房產稅的出台，以為房產稅可以抑制房價，可以殺富濟貧，可以讓房價暴跌。從世界各國的情況看，對房產這種財產徵收合理的財產稅是理所當然的，但房產稅與限低房價無關，即使中國最初提出稅制改革，將間接稅變為直接稅時，也從未將房產稅的徵收與抑制房價聯繫在一起，而只是整個稅制政策改革的一部分。

2011年，北京的房展會上組織了一場對政策影響的研討會，會上有各種不同的聲音和意見，許多年輕人在熱烈地擁護國務院出台的房產稅政策和限購限貸政策，也有人在預測房價的暴漲與暴跌。

2011年8月份之前的各種行政措施似乎並沒有讓市場的熱度迅速降溫，於是9月底政府再次出台了加碼的政策，硬要將這種持續上漲的需求按下去。確實，10月份之後，市場迅速下滑了，但這不是因為政策的威力，而是因為銀行擅自提高了個貸利率。

許多人在擁護限購措施，以為這樣可以讓房價下跌或不再增長。樂觀者認為限購措施不會影響價格，他們以為房價還會保持10%~20%的增長，悲觀者則在大叫，房價會下跌20%~30%，而我認為仍會保持5%左右的增長，於是引發了牛刀的不滿，牛刀並放出豪言要與九_九_藏_書我一賭，如房價上漲超過5%則牛刀永遠不再談論房價，而如果房價下跌，則要我認錯。我不認識這個牛刀是何許人也，也從不想與任何人將市場視為賭場，當然也不需要用這種賭局來提升自己的聲譽與地位了。

「十二五」規劃要求在兩年內分別竣工1000萬套的保障房，這幾乎是不可能的，除非全部停建一切商品房，否則連施工力量都無法保證。

針對經濟運行中的特殊波動，政府完全有必要動用行政干預的手段，穩定局勢，但對長期發展的經濟大局問題，用臨時性的行政手段，尤其是長期多年連續地動用行政手段，不斷地對市場進行忽左忽右的調整，則一定會失敗的，建立市場經濟制度的基礎還是要利用市場自我調節的能力來修正經濟運行中的問題，供求的平衡和價格的調整本就是市場中的自我博弈，而現在變成地方政府和市場還有政策的空間進行博弈了。

事後許多媒體在熱炒這一賭局之事，鳳凰房產更是緊追不捨，我接受了許多採訪，但絕不承認我曾設過賭局，儘管最終的事實已證明我是對的，但我從不想應這個明知已是贏了的賭局。

如此的反覆之中，消費者中一部分人享受了調控政策的紅利，但另一部分人則承擔了這部分紅利的轉移，消費者整體而言並沒有得到實惠，希望太高時反而讓失望更多了。

2010年之前，中國房屋竣工最高的年份中的總住宅套數量約為800萬套。

計劃經濟時期，政府就知道國家管理經濟的重要職能是解決好總供給與總需求的關係問題，怎麼市場經濟了，反而不從總供給和總需求的關係上下功夫了呢？也許是因為土地資源的壟斷、城鄉兩種土地制度的差別、地方政府土地財政的特殊需求，導致政府不願和不能用增加總供給的方式解決問題，也不願讓市場發揮資源配置的功能，於是就只好在抑制需求上用行政命令手段加以控制，讓市場出現短期平衡的假象，但這些終究不能從根本上解決問題。

一個涉及整個國家的住房政策，卻不能做出科學的判斷，只用政府的強權和個別人的意願就貿然做出決定，只能說明當將經濟問題當成政治問題來處理時，必然會出現巨大的偏差，即使用行政命令的方式可以勉強執行，也會留下更多的後遺症，讓經濟在政治因素的干擾之下，不斷地暴露出問題。

每次的調控都是根據經濟的熱度、GDP增長的高低，將一個關係民生權利的產業政策，變成了為防止經濟過熱或過冷運行的手段，在可隨意進行調整的短期行為狀態之下，過熱時嚴厲調控和打擊，過冷時借民眾的消費熱情撬動經濟的暴漲。

城市化發展的四個過程中，第一是農村向城市集中，第二是小城市向大中城市集中。目前中國已處於這兩個發展階段之中，但土地制度和非別墅化，讓第三個發展階段即從城市中心向郊區轉移的過程中斷了，城市郊區的土地性質讓這種轉移成了夢。城市四周農村實行的土地所有制不但讓財富向郊區轉移成為一種不可能的事，也讓公共資源和其他資源向郊區的轉移難以實現，最終就更不可能實現合理的城市群概念。

2011年的「兩會」上，全國人大代表會上通過了「十二五」規劃，其中一個重要的指標性任務是5年之內要完成3600萬套保障性住房，其中2011年和2012年分別完成各1000萬套，這又是一個拍著腦袋做出的決定。

以後我看到的正是這樣的情況，ｒeａｄ.９９csｗ•com2011年初，在以政治為優先目標的基調下，政府出台了更加嚴厲的行政調控政策。

2008年的下滑來自政府的「兩防」，防止經濟過熱和防止通脹的強制措施，四萬億的振興又讓經濟迅速回升，2010年的房價也在這種貨幣超發中暴漲了。

從根子上講，大約中國政府仍堅持骨子裡的計劃經濟管理方式，從來沒有相信過市場的力量，更不會相信市場自我的調節能力，始終用看得見的手代替看不見的手，變本加厲的行政干預只會破壞市場經濟的生長機理，而不會對市場經濟的體系建立有任何幫助。大多數民眾和決策者更注重當前市場的反應和結果，並不關注長期的建設。因此，從2003年的調控開始，政府就都是以當年的短期行為為最大利益目標，至今也沒有一個長效機制的建立，甚至沒有這種研究和分析，更別說立法了。

為什麼「十二五」規劃這個經全國人大通過的決定可以未經人代會修改，由一個住建部就做出了修改的決定呢？問題正在於，一個靠拍腦袋做出的決定，是無法靠「大躍進」的生產方式去實現的，用政治的手段管理市場，最終的結果必然達不到預想的目的。

但年終的最終結果是漲幅為5.6%，牛刀不得不低頭，據說牛刀給自己開了個後門說，因為我沒應這個賭局，因此牛刀也不算是輸，當然還會繼續評論房價。

不科學的行政手段無論如何都絕不會是滴水不漏的，或者逼良為娼，或者狗急跳牆，或者由小洞而變成大洞，總之不會正常地達到其政策目標的預期，都常常節外生枝，顧此失彼，造成更為嚴重的經濟後遺症。

應保障的社會人群是隨時變動的人群，當在市場競爭中他們失敗或無力參与競爭時是弱勢群體，應給予居住權利的保障，但當這個群體中的一部分人，通過競爭而提高了收入時就應退出保障的範圍。子女尚未進入有收入階段的家庭等，子女進入就業時，收入就會提高，可能通過家庭的努力而改變收入情況，可以不再接受納稅人的救濟和保障。

過去幾年的調控就充分證明了這種情況，而歷次調控也同樣產生這種必然的結果，高燒不退就只好變本加厲了。

也許這是中國政治制度和任期制所造成的惡果，本屆政府只考慮當前的利益而忽略了長遠的發展，尤其是沒有民主對權力的制約，沒有民眾對行政錯誤的追查能力，政府可以不計後果，即便當期執政期間的負面效果出現了，也可以將所有可能產生的矛盾，扔給下一屆政府。

一是未經全國人大批准，僅以國務院第139次會議精神為上位法來推行「房地產稅試點」，上海、重慶分別以不同的徵收對象、徵收條件、徵收稅率，開始了對居民住宅類房產徵收財產稅的試點。

從2003年的調控開始，政府就越來越多地用計劃經濟的辦法來解決經濟上的問題，試圖用行政性手段拉平經濟運行的曲線，每當市場出現一些波動時，政府這隻閑不住的手就會到處亂摸，想讓經濟按政府的意圖行走，但經濟的規律並不是依照政府的思路運行的，博弈之中，反而讓經濟的波動逆政府旨意而行，這波動就更加扭曲了。

如果大量使用財產權利的保障，必然形成大量的腐敗，保障不了真正需要保障的人群，並讓中國的住房保障政策製造出更多的分配不公平和貧富差別。很遺憾，中國的3600萬套保障房計劃中，約80%是財產權利的保障，而只有20%的部分是居住權利的保障！