跟打擊空置率相關的另外一個概念，就是要打擊投資需求，區分使用需求和投資需求。

關於房價有兩種截然對應的觀點，一種觀點認為一定要把房價壓下來。一次在計程車上，司機聊起北京的房價。他說政府是無所不能的，只要願意把房價壓下來，就一定能把房價壓下來。對於這一點，政府確實做了不少努力，各大城市從幾年前開始，就實施了很多限購政策。比如北京從2011年開始就有了房地產調控的細則，有北京戶籍的家庭不允許購買第三套住房，沒有北京戶籍的，在北京必須納稅滿5年才有買房資格。

很多人喜歡舉空置率的例子，說市場上很多房子是空置的，我們要收空置稅，誰空置了房子，就要懲罰誰，讓他多交稅，這樣人們就不敢囤積房子了。

這位學者的建議是，在那些非常好的地段批一些地出來，專門修建廉租房，讓有實際需求的人住上這些好房子，而在偏遠的地方批出一些沒人要的地來，供那些喜歡炒房的人去投資。這個想法可行嗎？

不顧一切要把房價降下來的做法不對，不顧一切要把房價頂上去的做法也不對。我們需要仔細區分，是哪些因素導致了房價上升，哪些因素導致了房價下跌。我們要讓那些正面的能夠改善我們生活的因素更好地發揮作用。同時，我們要克服那些負面因素，使得房價能夠正確地反映人們對房屋的真實需求。

大城市的人口集聚，是一個全世界都存在的大趨勢。2009年世界銀行發布了一個報告，報告中提到了日本和美國這兩個國家不同地區的GDP所佔的比例。日本有三個地方GDP特別高：東京、名古屋和大阪，這三個地方的GDP加起來，超過日本GDP總量的80%。換句話說，即使整個國家中別的地方都沒有產出，日本的GDP總產出也沒有太大變化。

第一個錯誤就是把住房看作手錶、鉛筆、可樂那樣的標準品。手錶、鉛筆、可樂都是標準品，基本不以時空的變化而變化。政府如果想向每個家庭提供這些標準品，相對容易做到。然而，住房卻不同。住房不是標準品，而是一種非常具體的服務。我們不可能抽象地描述一座房屋。

如果我們硬要把使用需求和投資需求區分開來、對立起來的話，就不會有人投資，就不會產生滿足未來市場需求的供給。幾年以後，新的房源就會萎縮；長此以往，居住條件會變得更差，而不會變得更好。

當然，如果政府真的要對我那一套50平方米的房子徵稅，我也有很多對策。怎麼證明房子是空置的？看水表還是看電錶？事實上，不管看的是水表還是電錶，我都很容易僱人定期去開開水龍頭開開電閘，讓裏面的水表電錶動一動。這樣除了平添一種新的職業，像遛狗一樣遛房以外，空置稅起不到任何實際的效果，而只會扭曲市場對房型設計的實際需求。

可見，無論怎麼限購，人都是有對策的。

從這個角度看，中國的人口集聚、中國的城市化還沒有完成，這些大城市對房屋的需求還在增長。

在北京，有非常好的醫院、劇院、大學。就像北京大學，有好多課程都是對外開放的。生活在北京的人，他們所付的房價，買到的不僅僅是一套普通的房子，還要加上周邊可得的服務，它們的價格怎麼會比別的城市、比邊遠的城市便宜呢？

把經濟學用到生活中，越是切身的問題，感受就越真切，體會就越深刻。以下幾講，我們將用學到的知識，來對住房市場的問題做一番概括性的分析。

但是如果反過來，我有一套100平方米的房子，我一個人住，裏面有兩個洗手間，有一個洗手間長期不用，這算不算空置？空置能算出來嗎？不能。

如果這個想法可行，政府就可以往天上一指，說喜歡炒房的人，你們上月亮去炒吧，好的地段，我們用來建廉租房。這可能嗎？這種把使用需求和投資需求區分開來，甚至對立起來的看法顯然是不合理的。

與政府大規模提供廉價住房想法一脈相承的，就ｒeaｄ•9９csｗ.ｃoｍ是所謂「控制空置率」的想法。

同樣一塊地，如果房屋能夠建高一倍的話，那麼它能夠提供的建築面積就會多一倍。這些限制也是促使房價上升的不利因素。當然這涉及一個技術問題，我們到底能承受多高多密的房屋。而世界上各大城市的經驗表明，高密度的城市在技術上是完全可行的。

但人是有對策的：如果限制每個家庭只能買一套房，那麼有些人可能就會假離婚，一個家庭變成兩個家庭；如果每個人只能買一套房，那麼每套房的面積就可能發生變化，人們會買一個面積很大的房子，交付以後再把它隔開，變成兩套房；如果一套房面積不能超過100平方米，有的人就會把房子建高一點，交付以後再把它隔成兩層……

這時候我們就需要權衡，這些資源放在私人開發商手裡，還是放在政府手裡，能夠得到更好的應用。誰更能夠設計建造出適銷對路的房屋，是政府還是私人開發商？答案是顯而易見的。

在美國也有這樣的情形，就是政府為了大量修建廉租房，推倒了一些他們認為房屋質量不合格的社區，結果修建廉租房的速度遠遠低於推倒社區的速度，窮人就不得不搬到更遠的住宅區里，他們的居住情況反而變得更糟了。

在目前的中國，城市與城市之間差別很大，每個城市中的地理位置、小區的差距也非常大。一座房屋，坐落在西部的一座小城市，與坐落在北京的學區、上海的CBD（中央商務區），基本不是同一種商品。

當然同樣存在另外一些因素，這些因素也使房價上升了，但它們是負面的。例如房屋的交易不夠靈活，不夠頻繁；小產權房未能進入正常的流通渠道；城市規劃部門對房屋容積率的限制太大；房子不能建得太高，限制了土地的使用效率，等等。

如果房價上升是因為人口集聚造成的，那麼這種集聚就是正面的，我們不應該抑制它。如果非要把人趕走，或者剝奪那些已經來了的人脫貧致富的機會，其實對這些城市的繁榮發展是不利的，對公民的自立自強也不利。

凡是那些打擊投資需求的政策，不為投資開綠燈的政策，最終也滿足不了使用需求。

實際上我們看到，如果我有兩套50平方米的房子，當我不需要時，當市場上的價格合適時，我把其中一套租出去的可能性，遠遠大於我把100九_九_藏_書平方米的房子里的一間房租出去的可能性。

當然我們隨口就能說出很多城市病：擁堵、空氣不好、人與人之間發生摩擦的機會更大等等。但人們為什麼還願意留在大城市呢？那是因為人口高度集聚的地方，能夠提供比別的地方多得多的機會。

不要以為房地產商不管怎樣都要蓋房子，實際上他們是要看收益的。如果房子不能賺錢，他們就不會蓋房子了。如果限制有錢人多買房子，房地產商接著就會減緩投資，新樓盤推出的數量就會逐步減少，最後整個市場出售的房屋總量就會下降，住房的供需矛盾就會激化，實際房價就會更高，而不是更低。

分清了房價上漲的正反因素，我們才能對症下藥。也就是說，不要破壞那些正面因素，而要改正那些負面因素。否則，只會讓城市住房成為更大的問題。

只要我們看清楚這幾點，我們就應該堅持房屋服務市場化、商品化的道路。

要解決房價上升的問題，很多人想到的是一種非常直接的辦法：限制人們購買。

因此廉價保障房不可能是免費午餐，我們需要看清楚這幾個要點：房屋不是一種標準品，它是一種服務，是一種綜合的服務；私人開發商是這種綜合服務更好、更適合的提供者；如果讓私人業主自由轉讓房屋的話，這些房屋的流動性會更高，也會鼓勵人們積極上進，不同家庭上升的渠道也會得以拓寬。

一座房屋，不僅代表著不同的面積、格局、用料、裝修、樓層、朝向、設施，更代表著不同的配套、地段、學區、醫療、交通、治安乃至周邊未來的規劃和發展等。這些具體的內容不僅不相同，有時甚至天差地別。因此政府無法像提供可樂、鉛筆一樣向每個家庭都提供標準品的住房。

其實國外也有類似的經驗，那就是分了廉租房以後，大家都捨不得離開，就住在那裡，結果子女也在那裡受教育。當他們的情況有所改善以後，https://read.99csw.com還捨不得離開，本來子女可以到更好的地方就讀，但不得不留在原來的地方。這使得所謂的社會流動性降低了，上升的渠道收窄了。

而在中國，由於城市之間、地段之間、小區之間差距都非常大，如果政府一開始就給每個家庭分一套房，讓他們住在那裡，就相當於把人綁在這個廉租房上，極大地降低了他們的流動性，由此付出的代價是巨大的。

但仔細想想，空置率沒辦法客觀計算。例如，我有兩套各50平方米的房子，自己住了其中一套，那麼可以說另外一套50平方米的房子是空置的。

現在有一個說法，說在北上廣深這樣的大城市，要留下高端的人口，而把中低端的人遷走。這種說法有問題。如果一個城市只剩下高端人口，那這些高端人口中就自然會變出中低端人口來，否則誰來打掃衛生、修車、送快遞、看孩子呢？

第三個錯誤是，政府提供住房后，肯定會限制這種廉價房的有償轉讓，這樣會使得房屋之間的交易減少、流動性降低，這也進一步限制了資源的有效使用。

現在市場上有一種普遍的觀點，認為房價都是那些投資炒房的人炒高的。因此有位學者提出了一個想法，說我們要積極地去滿足實際的使用需求，同時要打擊投資的需求。

既然限購仍然無法抑制房價，而中低收入的人又需要買房，有人就建議，可以參考新加坡的做法，由政府大規模提供廉價保障房。而政府向每個人每個家庭提供廉價住房的想法，有這樣幾個錯誤。

因此，擁有兩套小房子的人，很可能比擁有一套大房子的人，對市場有效配置住房資源的貢獻更大。但如果徵收空置稅，懲罰那些有空置房子的人，效果就會適得其反，因為人們都爭著盡量買大房子去了。

讓政府提供大規模保障房的第二個錯誤，是沒有看到這樣做的擠出效應，也就是說，當政府要提供大規模廉價房時，政府必須找地、找材料、找錢。所有這些資源都是排他性的，政府用得越多，私人用得就越少。

在美國，一個鋼琴老師的收入不一定比一個修車師傅高，開垃圾車的清潔工，收入很可能比大學老師還要高。誰賺得多，誰賺得少，講的不是職業的貴賤，而是互相依賴的程度。

新加坡的情況跟中國的情況差別比較大。新加坡面積小，提供一個標準品相對容易，因為它方圓也就幾百公里，人口流動性也低九九藏書得多。

我們見過很多例子，那些一早就到大城市打拚的人，他們回到自己的家鄉，見到自己童年的夥伴。那些童年的夥伴，生活並沒有太大的改變，而他們當年的能力、智力、本事其實差不多。因為在不同的平台上發展，遇到的是不同的機會，他們的人生軌跡也就漸行漸遠了。

另一種觀點認為一定要把房價頂上去。好多年前，一位香港著名雜誌的主編，寫了一系列文章證明香港的房價不能跌，他堅決反對當時的特區政府為窮人推出那麼多土地和廉租房。因為他認為香港很多人是貸款買房的，他們的財富都放在樓房上，如果房價跌了，有一大批人的房子就會變成負資產，就會破產，因此房價不能跌。

實際上所有的投資需求，都是以實際使用需求為基礎的。沒有實際使用的需求，就不會有投資需求。給我們塊爛地，我們會去炒嗎？當然不會。

同樣，美國絕大部分的GDP，也是由那十幾個我們都喊得出名字的大城市產生的，這些城市包括紐約、波士頓、華盛頓、西雅圖、舊金山、洛杉磯、丹佛、休斯敦等。哪怕全美國都不生產，只剩下這十多個城市生產，美國的GDP也不會發生太大變化。

實際上，北上廣深這些大城市的房價一直在漲，很重要的一點就是集聚。很多人涌到這些城市生活，房價怎麼會不貴呢？

在大城市裡，重要的不是你是誰，而是你跟誰在一起。不要以為非得有天大的本事，才能夠在大城市裡立足。人與人之間講究的，不是你個人的本事有多大，而是你的本事跟別人的本事能不能相匹配，你們之間能不能夠互相服務。

經濟學家沒有學派之分，而只有好壞之別；好壞的標準之一，就在於是否相信世上有免費午餐。這樣劃分固然粗糙，但不失洞察力。很多事與願違並造成巨大浪費的公共政策，恰恰源自「免費午餐」的想法，而試圖以大規模修建廉價保障房來抑制房價的行動正是一例。

這就是美國和日本多年城市化、人口自然集聚產生的結果。當年世界銀行的這份報告沒有發布跟中國相關的數據，但是我們可以想想，要是講中國GDP產出佔比最高的城市，有北京、上海、廣州、深圳，可能還有成都、重慶，接下來可能就要算上香港和台北了。

而這隻是需求一方的對策，我們再看看供應的一方。

簡而言之，人口集聚和城市繁榮，都是使房價上升的正面因素。