房地產公司的運作模式主要取決於三個維度：第一是土地制度、空間布局，第二是財務體系、金融模式，第三是價值體系、管理文化。

這三種因素，導致內地房地產公司基本上都是香港模式，賣期房，誇大土地的價值，依賴銀行，項目賭博化，公司治理傾向家族化，不透明。早年萬通注意到內地和香港的不同，開始研究歐美的模式，並瞄準了美國等九*九*藏*書國家的若干公司，藉助這些目標來設計自己的戰略。

香港的產業是縱向價值鏈安排，買地，加工，賣房，然後是後期服務。而美國是橫向安排，或者只製作其中一段，高度專業化，每家公司只做一個環節來追求增值。香港的房地產公司大量依賴銀行的錢和資本市場，採用預售的方式，與歐美的情況差別很大。

知道了是哪三個維度在決定房地產公司的運作模式，企業就會知道如果想改變自己的運作模式，該從哪些方面去努力、去做工作。

馮侖認為，對於房地產企業來說，首先是土地經濟形態的差別造成了土地價值和企業行為的不同。內地房企以前老是與香港作比較，其實內地與香港差距非常大。香港上市公司是按凈資產估值，美https://read.99csw.com國公司的估值方式就不是這樣。

最後，從文化和價值觀來看，亞洲企業本來就產權模糊、家族化、職業經理人不發達、財務不透明、關聯交易多、多元化，而歐美的企業文化首先就會要求清除這些，要求人我界限清楚、專業化、細分、財務透明。

從文化和價值觀的淵源來看，亞洲的企業不容易長大，類似於羊群的組織，有一個頭羊，ｈttｐs://ｒｅaｄ•9９ｃsw.ｃｏｍ頭羊可能跑得快，但它能管的邊界十分有限。更低級的形態是類似一棵樹的組織，樹冠的邊界更為有限。而西方的企業組織像織物，經緯是標準的，花色程序是固定的，延伸出去幾百丈，花色還是如一。組織形態的標準化十分重要。

經過100多年的發展，美國針對房地產的金融由簡單的開發貸款發展到現在的大量直接融資、不動產金融等。價值鏈的每一個九九藏書環節，都有合適的財務安排和金融服務。這樣就刺|激了房地產企業的高度專業化和市場的細分，使價值鏈不斷被切碎。

其次，所在國家或區域的金融體系不同，房企的商業模式也就隨之不同。