從美國等發達國家來看，房地產公司的模式發展到現在，可以分為三種。在經濟發展初期，第一代地產商的模式是「地主加工頭」，就像深圳、寶安的一些開發商，是靠土地來創造自己的財富。

用商業模九九藏書式上的變革來應對經濟周期和未來的風險，是一個非常明智的選擇。區域多，產品線豐富，就可以分散風險。另外可以在資本市場上融資，降低負債。

第二代地產商的模式是「廠長加資本家」。日本的大和、豐田，今天中國的萬科，就是這種模式。萬科依靠單一產品，藉助資本的力量，規模化發hｔtpｓ://rｅad.９9csw.ｃoｍ展、全國性品牌、產業化生產、企業化經營，現在已經是全國最大的住宅公司，2007年一度在市值上超過美國三大住宅公司市值的總和。還有人們知道的豐田汽車，它有另外一個業務叫豐田房屋，做得也非常好。它的房https://read.99csw.com屋工廠做工精緻，跟做汽車一樣，7～15分鐘做一個房子，然後幾個集裝箱拉走，這是最極致的東西。這種模式大概是在人均GDP1萬～2萬美元期間形成。

商業模式經過200年的演變，在紐約由工頭加地主，變成廠長加資本家，再變成導九*九*藏*書演加製片。

在人均GDP達到2萬美元以後，紐約第三代的地產商的模式就變成了「導演加製片」。這就像拍電影一定找張藝謀、馮小剛、李安一樣，因為導演式地產商最專業，他知道到哪兒去找章子怡，找湯唯，知道找誰最能保證票房。